Cour de cassation - 28 février 2018 - 16-27.650

Résumé de la décision

Arguments pertinents

En outre, la Cour a retenu que le constat d’un huissier révélait que "les radiateurs de la maison achetée étaient fendus par le gel", prouvant ainsi que le système de chauffage était hors d'état de fonctionner et non simplement affecté d'un vice réparable.

Interprétations et citations légales

La cour d'appel avait souligné que des témoignages et des relevés météorologiques démontraient que les conditions de gel avaient eu lieu avant la vente, confirmant ainsi que la non-fonctionnalité du chauffage ne pouvait être attribuée aux comportements des acheteurs (laisser les fenêtres ouvertes). Cette interprétation invite à réfléchir sur la distinction entre défaut de délivrance et vice caché.

Bien que les vendeurs aient tenté de se défendre en arguant que le problème de chauffage relevait d'un vice pouvant être réparé, la Cour de cassation a tranché en affirmant que "l'absence d'un système de chauffage en état de fonctionner constitue un manquement à l'obligation de délivrance", établissant un précédent sur la nature des obligations des vendeurs en matière de délivrance.

Dans l’ensemble, cette décision réaffirme l'importance pour les vendeurs de garantir que tous les éléments essentiels d'un bien immobilier soient fonctionnels au moment de la vente, soulignant leur responsabilité dans l’évaluation de la conformité du bien vendu.

CIV.3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 28 février 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 180 F-D

Pourvoi n° K 16-27.650

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ Mme Evelyne X..., épouse Y..., domiciliée [...]                        ,

2°/ Mme Aline X..., épouse Z..., domiciliée [...]                          ,

contre l'arrêt rendu le 17 octobre 2016 par la cour d'appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. Lorenzo Z...,

2°/ à Mme Diana A..., épouse Z...,

domiciliés [...]                                        ,

3°/ à M. Rémy X..., domicilié [...]                                               ,

4°/ à Mme Dorine X..., épouse B..., domiciliée [...]                                                                  ,

défendeurs à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. C..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. C..., conseiller, les observations de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de Mmes Evelyne et Aline X..., de Me D..., avocat de M. et Mme Z..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy,17 octobre 2016), que, par acte notarié du 3 février 2012, M. Rémy X..., Mmes Dorine X..., Aline X... et Evelyne X... ont vendu une maison d'habitation à M. et Mme Z... ; que, faisant valoir que, lors de leur entrée dans les lieux, l'installation de chauffage était hors service, les radiateurs ayant éclaté sous l'effet du gel, ceux-ci ont assigné les vendeurs en paiement de diverses sommes sur le fondement d'un manquement à leur obligation de délivrance et, subsidiairement, de la garantie des vices cachés ;

Attendu que Mmes Aline et Evelyne X... font grief à l'arrêt de dire qu'elles ont manqué à leur obligation de délivrance à l'égard de M. et Mme Z... ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que, s'agissant de la vente d'une maison d'habitation, le système de chauffage dont elle doit être pourvue constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue et que l'absence d'un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d'état de fonctionner constitue un manquement à l'obligation de délivrance et relevé que le système de chauffage de la maison acquise par M. et Mme Z... était hors d'état de fonctionner, la cour d'appel en a déduit à bon droit que leur demande devait être accueillie sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes Aline X... et Evelyne X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mmes Aline et Evelyne X... à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour Mmes Evelyne et Aline X....

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point

D'AVOIR dit que Madame Evelyne X..., épouse Y..., et Madame Aline X..., épouse Z..., avaient manqué à leur obligation de délivrance à l'égard de Monsieur Lorenzo Z... et de Madame Diana A..., épouse Z...

AUX MOTIFS QUE l'article 1615 du code civil disposait que l'obligation de délivrer la chose vendue comprenait les accessoires et tout ce qui était destiné à son usage perpétuel ; que s'agissant de la vente d'une maison, le système de chauffage constituait un accessoire indispensable sans lequel elle ne pouvait être vendue, de sorte que l'absence d'un tel système ou le fait qu'il soit hors de fonctionner constituait un manquement à l'obligation de délivrance ; que dans le cas d'espèce, il résultait du constat d'huissier du 8 février 2012 que les radiateurs de la maison achetée par les époux Z..., à cette date, étaient fendus par le gel, que la soupape de sécurité du manomètre était bloquée et que les vannes étaient bloquées ; que ces constatations démontraient que le système de chauffage n'était pas affecté d'un vice, mais hors d'état de fonctionner ; que les intimés soutenaient que les acheteurs étaient responsables de cette situation, pour avoir laissé les fenêtres ouvertes, quand les températures étaient largement négatives ; que les témoignages versés aux débats par eux étaient démentis par ceux versés aux débats par les acheteurs ; que les relevés météo versés aux débats prouvaient que les températures étaient largement négatives avant la signature de l'acte de vente ; que ces éléments démontraient que le gel avait fait son oeuvre avant la signature de l'acte de vente et que la chose vendue n'était pas équipée de l'un des accessoires indispensables, à savoir un système de chauffage en état de fonctionner ; que le jugement serait donc infirmé en ce qu'il avait considéré que les vendeurs avaient satisfait à leur obligation de délivrance ;

ALORS QUE les vices susceptibles d'être réparés et empêchant un système de chauffage de fonctionner relèvent de la garantie des vices cachés, dont les vendeurs étaient exonérés en vertu d'une clause du contrat de vente ; qu'il était constant que le système de chauffage de la maison vendue existait et qu'il pouvait être réparé, les acheteurs eux-mêmes ayant versé aux débats un devis en vue de sa remise en état ; qu'en disant que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance, la Cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1615 du code civil.