Cour de cassation - 28 février 2018 - 17-11.657

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Indemnité d'immobilisation due : La cour a retenu que, selon les termes convenus, l'indemnité d'immobilisation était acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente. Étant donné que la promesse était caduque, l'indemnité de 222.300 € était donc due par la société D... C..., qui devait non seulement rembourser cette somme, mais également verser des intérêts à compter de la mise en demeure.

3. Non-respect des conditions suspensives : En ce qui concerne les "fondations spéciales", la cour a jugé que la société D... C... ne pouvait ignorer que les établissements financiers exigeraient un permis de construire avant de financer le projet. Sa demande de prêt, faute de cette autorisation, a été considérée comme une défaillance de sa part dans l'exécution de ses obligations contractuelles.

Interprétations et citations légales

- Imputation de la défaillance à la société D... C... : En abordant la question de l'obligation d'informer le promettant, la cour a déclaré que « la lettre du 15 janvier 2013 ne portait pas à la connaissance du promettant les conclusions d'un bureau d'études révélant la nécessité des travaux énoncés », rejetant ainsi toute inaction de leur part comme excuse valable pour la caducité.

- Obligations dans la condition suspensive : Le tribunal a statué que la condition suspensive relative aux fondations était réputée réalisée puisque la société n’avait pas rempli son obligation de notifier la non-réalisation dans les délais. Cela est en ligne avec l'idée que le respect des délais contractuels est essentiel pour préserver les droits des parties.

En conclusion, cette décision illustre le principe selon lequel le non-respect des obligations contractuelles et des démarches nécessaires à l'accomplissement des conditions suspensives peut conduire à la caducité d'une promesse de vente, conférant ainsi aux promettants le droit à l'indemnité d'immobilisation.

CIV.3

CF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 28 février 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 191 F-D

Pourvoi n° X 17-11.657

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société D... C... , société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                         ,

contre l'arrêt rendu le 2 décembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Gérald X...,

2°/ à Mme Marianne Y..., épouse X...,

tous deux domiciliés [...]                                             ,

3°/ à M. Anthony Z..., pris en qualité de notaire,

4°/ à Mme Karine A..., prise en qualité de séquestre,

tous deux domiciliés [...]                                                 ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme B..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société D... C... , de la SCP Boullez, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Z..., ès qualités et de Mme A..., ès qualités, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 décembre 2016), que,par acte authentique du 18 octobre 2012, dressé par M. Z..., notaire, M. et Mme X... ont promis de vendre à la société D... C... une maison à usage d'habitation sous conditions suspensives de l'obtention par le bénéficiaire d'un prêt et de l'absence de nécessité de réaliser des fondations spéciales ; que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant au 28 juin 2013 et le bénéficiaire devait lever l'option au plus tard le 31 janvier 2013, sauf à être déchu du droit d'exiger la réalisation de la vente ; que, le 15 janvier 2013, la société D... C... a sollicité la prorogation du délai au 28 février 2013, laquelle n'a pas été acceptée par M. et Mme X... ; que, le notaire ayant refusé de lui restituer l'indemnité d'immobilisation, la société D... C... l'a assigné, ainsi que M. et Mme X... et le séquestre, Mme A..., en paiement de cette somme et de dommages-intérêts ;

Attendu que la société D... C... fait grief à l'arrêt de dire que la promesse unilatérale de vente est caduque et que l'indemnité d'immobilisation est due à M. et Mme X... ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente ne comportait pas de condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire mais une condition relative à l'obtention d'un prêt qui obligeait le bénéficiaire à effectuer toutes les démarches nécessaires pour obtenir son financement dans les meilleurs délais, et souverainement retenu, sans dénaturation, que la lettre du 15 janvier 2013 ne portait pas à la connaissance du promettant les conclusions d'un bureau d'études révélant la nécessité des travaux énoncés dans la condition suspensive relative aux fondations spéciales, que le bénéficiaire, promoteur immobilier, ne pouvait ignorer que les établissements financiers n'accompagneraient pas son projet relatif à l'achat en vue de la construction d'un ensemble immobilier en l'absence d'un permis de construire et qu'il avait, en déposant une demande de prêt vouée à l'échec, fait défaillir la condition, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendait inopérante, a pu en déduire que la promesse de vente était caduque du fait du bénéficiaire et que l'indemnité d'immobilisation était due par la société D... C... à M. et Mme X... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société D... C... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société D... C... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société D... C... .

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit que la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2012 est caduque et que cette caducité est imputable à la SARL D... C... et d'AVOIR dit que l'indemnité d'immobilisation contractuelle d'un montant de 222.300 € est due par la SARL D... C... aux époux X... ;

AUX MOTIFS D'UNE PART QUE sur l'imputation de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, dans la promesse du 18 octobre 2012, les parties ont stipulé que le bénéficiaire s'obligeait à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais, et à « faire tout son possible pour obtenir le prêt dont s'agit aux conditions ci-dessus définies » ; que l'obtention devait intervenir au plus tard le 15 janvier 2013 et que « faute par le bénéficiaire d'avoir informé le promettant dans ce délai, le bénéficiaire sera réputé avoir renoncé à la présente condition suspensive et faire son affaire personnelle du financement » , la clause contractuelle ajoutant que « le bénéficiaire ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu'il a respecté les conditions ci-dessus visées. Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre d'indemnité d'immobilisation devra lui être restituée » ; que le 14 janvier 2013 le conseil en gestion de patrimoine auquel la société D... C... avait confié la recherche du financement pour l'acquisition du terrain, l'a informée du refus des établissements bancaires d'étudier le dossier prévoyant « la réalisation de logements résidentiels pour 2000 m2 de surface planchers », l'intermédiaire précisant que « l'absence de permis de construire absent à votre promesse, l'éloignement, et l'absence de relations antérieures ont sans doute conditionné leur refus. L'opposition de la mairie à votre projet, confirmé par votre dernier rendez-vous avec le maire, a porté le coup de grâce au financement », ajoutant qu'il restait à sa disposition, « mais pour des dossiers conformes aux critères des banques » ; qu'il ressort de la lettre que la société D... C... , promoteur immobilier, a adressée aux époux X... le 19 juillet 2012 que, si cette société avait soumis son offre d'achat à l'obtention d'un financement bancaire à hauteur de 70% du prix et à la nature du sol et du sous-sol, elle n'avait pas exigé que l'acquisition fût soumise à la condition de l'obtention d'un permis de construire ; que c'est en considération de cette négociation que la promesse du 18 octobre 2012 a été conclue laquelle ne comporte pas de condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire ; que le promoteur immobilier, qui ne pouvait ignorer que les établissements financiers n'accompagneraient pas son projet relatif à l'achat en vue de la construction d'un ensemble immobilier en l'absence d'un permis de construire, avait l'obligation contractuelle de présenter aux banques un dossier conforme à leurs critères, aux nombres desquels, l'obtention d'un permis de construire ; qu'en ne le faisant pas et en déposant une demande de prêt vouée à l'échec en l'absence de permis de construire, la société D... C... a fait défaillir la condition ; que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit que la défaillance de cette condition n'était pas imputable au bénéficiaire ;

1°) ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, il résultait des propres constatations de l'arrêt que la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente du 18 octobre 2012 et liée à l'octroi d'un crédit ne prévoyait pas l'obtention d'un permis de construire ; qu'en décidant dès lors que la société D... C... avait fait défaillir la condition, motif pris de ce qu'« elle avait déposé une demande de prêt (
) en l'absence de permis de construire », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé l'article 1178 (ancien) du code civil ;

2°) ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, la société D... C... avait fait valoir qu'il n'avait pas été donné suite à la demande de financement « en l'absence de permis de construire », cette absence de permis n'étant pas imputable à la société D... C... mais à la mairie qui s'était opposée au projet (conclusions d'appel p. 13) ; qu'en conséquence, en s'abstenant de rechercher, comme elle y avait été expressément invitée, si la défaillance de la condition n'était pas imputable à un tiers, en l'occurrence les services communaux, la cour d'appel a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 (ancien) du code civil ;

AUX MOTIFS D'AUTRE PART QUE sur la condition suspensive relative aux « Fondations spéciales » que la clause contractuelle prévoyait que « les résultats de l'étude de la résistance du sol et du sous-sol que le bénéficiaire fera effectuer sur le terrain, à ses frais, sous sa responsabilité, auprès de tout bureau d'études spécialisé et habilité à cet effet, avec mission d'effectuer une étude de faisabilité géotechnique, ne révèle pas la nécessité : - de réaliser des fondations spéciales ou profondes (pieux, radiers, etc..) ou de renforcer le sol, - et/ou de réaliser des ouvrages de protection contre l'eau (cuvelage, etc...), - et/ou de réaliser des comblements de carrières. Si le coût généré par ces fondations spéciales excédait le coût prévisionnel des fondations spéciales, le bénéficiaire pourra se prévaloir de ladite condition suspensive. Le bénéficiaire s'oblige à informer le promettant de la réalisation ou de la non-réalisation de ladite condition suspensive, par la transmission des conclusions du bureau d'études de son choix au plus tard le 15 janvier 2013. A défaut, la condition suspensive sera considérée comme réalisée » ; que, par lettre du 15 janvier 2013, la société D... C... , après avoir informé les époux X... de l'opposition du maire ' au projet dans l'état actuel ', leur a indiqué que la date contractuelle fixée au 15 janvier 2013 pour la réalisation des conditions suspensives liées à l'obtention du crédit, aux fondations spéciales et au droit de préemption ne pourrait être respectée, sollicitant la prorogation de cette date au 28 février 2013 et ajoutant que, « dans l'hypothèse où cette prorogation ne serait pas acceptée, la présente vaut notification de la volonté d'D... C... de ne pas donner suite à la promesse qui deviendrait² caduque » ; que cette lettre, qui n'invoque ni ne porte à la connaissance du promettant les conclusions d'un bureau d'études révélant la nécessité des travaux énoncés dans la clause précitée, ne vaut pas information de la non-réalisation de la condition dans le délai précité ; qu'en conséquence, la condition suspensive relative aux « fondations spéciales » est réputée réalisée ; qu'il se déduit de ces éléments que la promesse est caduque et que cette caducité est imputable au bénéficiaire ; que les parties ayant stipulé dans la clause relative à l'indemnité d'immobilisation que celle-ci serait acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente, la somme de 222.300 € au titre de l'indemnité d'immobilisation est due par la société D... C... aux époux X...; que, dès lors, la somme de 111.150 € déposée entre les mains du notaire doit être versée par ce dernier aux époux X..., la société D... C... étant condamnée à payer à ces derniers le solde de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2014, date de leurs conclusions devant le Tribunal valant mise en demeure, mais sans qu'il y ait lieu à astreinte ;

3°) ALORS QUE la promesse de vente prévoyait une condition suspensive relative à l'absence de nécessité de réaliser des fondations spéciales ou profondes ; qu'en l'espèce, il était constant que l'étude géotechnique diligentée par Geolia avant la date fixée pour la réalisation (ou la défaillance) des conditions suspensives, avait préconisé des fondations profondes eu égard à la qualité du sol sondé ; que la société D... C... en avait informé les époux X... par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 janvier 2013 en indiquant notamment qu'à la suite d'étude de sols, la date fixée pour la réalisation des conditions suspensives dont celle liée aux fondations spéciales ne pourra pas être respectée ; que dès lors, en énonçant que « cette lettre n'invoque ni ne porte à la connaissance du promettant les conclusions d'un bureau d'études révélant la nécessité » des fondations, la cour d'appel a dénaturé la lettre du 15 janvier 2013, en violation de l'article 1134 du code civil.