LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 25 et 25-1 de cette même loi ;
Attendu que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 10 mai 2011), que les époux X... et les époux Y..., aux droits desquels vient Mme Y..., propriétaires de lots de la copropriété la résidence Les Voiles II, ont assigné M. Z..., propriétaire du lot n° 3 et les époux A..., propriétaires du lot n° 7 de cette même copropriété, en démolition des ouvrages construits sur des toits-terrasses, composés de parties privatives et de terrasses inaccessibles, parties communes, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts ; qu'une assemblée générale spéciale de la copropriété ayant, en cours d'instance, adopté à la majorité de l'article 25-1 une résolution ratifiant les travaux réalisés sur les toits-terrasses par les propriétaires des lots n° 3 et n° 7, les époux X... et les époux Y... ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ; que les instances ont été jointes ;
Attendu que pour condamner M. Z... à se retirer de la terrasse inaccessible avec rétablissement du muret de séparation mais débouter les époux X... et Mme Y... de leur action en annulation de la délibération de l'assemblée générale spéciale du 26 mai 2006 et du surplus de leurs demandes, l'arrêt retient qu'un copropriétaire ne peut appréhender une partie commune à des fins personnelles que par autorisation de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qu'il résultait du rapport d'expertise que M. Z... avait étendu son occupation en démolissant un muret séparant son lot de la terrasse non accessible partie commune, et qu'il devait être condamné à remettre les lieux en l'état de ce chef, mais que les extensions édifiées par MM. Z... et A... ne constituaient pas des aliénations des parties communes, étant réalisées dans les limites des parties privatives, que ces extensions, en infraction à l'article 3 du règlement de copropriété comme dépassant 25 % de la surface des terrasses, relevaient de l'autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25-1 et que la résolution litigieuse du 26 mai 2006, qui ne présentait aucune ambiguïté ni complexité, avait été régulièrement adoptée ;
Qu'en refusant ainsi d'annuler une décision qui autorisait, à la majorité de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, des travaux dont elle avait relevé qu'ils ne pouvaient être pour partie autorisés qu'à la majorité de l'article 26 de cette même loi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes sus-visés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux X... et Mme Y... de leur action en annulation de la délibération de l'assemblée générale spéciale du 26 mai 2006 et du surplus de leurs demandes, l'arrêt rendu, le 10 mai 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Nimes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne les époux Z..., M. A... et Mme B... et le syndicat des copropriétaires, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Z..., les époux A... et le syndicat des copropriétaires à payer, ensemble, aux époux X... et à Mme Y... la somme globale de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour les époux X... et Mme Y....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté des copropriétaires (Monsieur Jacques X..., Madame Simone C..., épouse X... et Madame Albertine D..., épouse Y...) de leurs demandes tendant à voir annuler une assemblée générale d'un syndicat de copropriété en date du 26 mai 2006 et à voir condamner d'autres copropriétaires (les consorts Z... et les consorts A...) à remettre les lieux dans leur état initial, ainsi que de leurs demandes indemnitaires ;
AUX MOTIFS QU'un copropriétaire ne peut appréhender une partie commune à des fins personnelles qu'à la condition d'y avoir été autorisé par une décision explicite de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le Tribunal en a fait l'exacte application en ce qui concerne la terrasse non accessible sur laquelle, ainsi qu'il résulte du rapport de l'expert E... qui en a constaté la délimitation d'origine par un muret, Monsieur Z... a étendu son occupation ; que pour le surplus, à savoir les extensions édifiées sur les lots n° 3 et n° 7, qu'elles ne constituent pas une aliénation des parties communes dès lors qu'elles ont été réalisées dans les limites des parties privatives, fût-ce en infraction notamment au règlement de copropriété dont l'article 3 (e constructions, 4° couverture) autorise les aménagements ne dépassant pas 25 % de la surface de terrasse, de sorte que le Tribunal a constaté à juste titre le dépassement de l'ouvrage de Monsieur Z... qui pouvait éviter un désagrément qu'il estime démesuré s'il avait procédé dans le respect des règles de la copropriété ; que toutefois ne constituant pas une aliénation des parties communes, ces extensions relevaient, en-dehors des règles d'urbanisme auxquelles il n'appartient qu'à l'autorité administrative d'assurer le respect, de l'autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25-1 de la loi du la juillet 1965 ; que la résolution litigieuse est ainsi libellée : RATIFICATION DES TRAVAUX RÉALISÉS SUR LES TOITS TERRASSES PAR LES PROPRIÉTAIRES DES LOTS N° 3 ET N° 7 ce qui ne présente aucune ambiguïté ni complexité ; que la convocation visait l'article 25-1 en soulignant la nécessité que tous les copropriétaires soient présents ou représentés pour que cette majorité puisse être atteinte ; qu'il est sans conséquence qu'une erreur de plume affecte le procès-verbal d'assemblée générale faisant référence à l'article 25, alors que le vote est de 745 tantièmes « pour » et 255 tantièmes « contre », de sorte que la résolution a été adoptée à la majorité de l'article 25-1 ; que le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a annulé la délibération critiquée et ordonné la remise en état des lieux, sauf pour la terrasse inaccessible dont Monsieur Z... doit se retirer avec rétablissement du muret de séparation ;
1°) ALORS QU'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet, cependant que la résolution litigieuse n'avait pas pour seul objet d'entériner les travaux réalisés sur les toits terrasses des lots n° 3 et 7, si bien qu'elle était nulle, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE lors des assemblées générales de copropriétaires, chaque question doit donner lieu à un vote distinct ; qu'en ne répondant pas au moyen qui se prévalait de ce principe, cependant que la résolution litigieuse n'avait pas pour seul objet d'entériner les travaux réalisés sur les toits terrasses des lots n° 3 et 7, et que l'assemblée générale ne s'était pourtant prononcée que par un seul vote, si bien que la résolution était nulle, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS, subsidiairement, QUE le juge doit motiver sa décision, ce qui suppose qu'il ne statue pas par voie de simple affirmation mais par la voie d'un raisonnement procédant d'une analyse des éléments de la cause versés aux débats ; qu'en affirmant que les extensions des lots n° 3 et 7 étaient réalisées dans les limites des parties privatives et pouvaient donc être validées par un vote de l'assemblée générale pris à la majorité prévue par l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, sans préciser d'où une telle constatation procédait, cependant qu'il était soutenu le contraire par les consorts X... et Madame Y..., la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS, en outre, QUE l'assemblée générale ayant décidé de valider par un vote unique sur « les travaux réalisés sur les toits terrasses des lots n° 3 et 7 », un vote à l'unanimité était pourtant nécessaire puisque certains desdits travaux aliénaient des parties communes ainsi que la Cour l'a constaté, à tout le moins ceux réalisés par Monsieur Z... ; que la Cour ne pouvait donc décider que la résolution, qui ne distinguait pas, pouvait avoir valablement entériné « les travaux réalisés sur les toits terrasses des lots n° 3 et 7 », sans distinction, à la majorité prévue par l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé les articles 25, 25-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5°) ALORS, en tous cas, QU'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que les travaux réalisés entraînaient une modification aux modalités de jouissance des lots des consorts X... et Madame Y..., ce qui ne pouvait leur être imposé par l'assemblée générale et que la remise en l'état initial des lieux s'imposait, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
6°) ALORS, enfin, QU'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que les consorts X... et Madame Y... subissaient un trouble anormal de voisinage, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Le greffier de chambre