Cour de cassation - 30 octobre 2012 - 11-23.288

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Caractère intemporel de l'engagement établi : La Cour a noté que l'engagement à fournir le service de conciergerie avait existé depuis les actes de 1935 et 1937 et que ce service avait été opérationnel jusqu'en 2005. Ainsi, le tribunal a établi que l’adoption du règlement de copropriété en 1971 n'abolissait pas les engagements et les accords antérieurs, affirmant que « seule la volonté commune des parties ou le non-usage trentenaire pouvaient abroger cette servitude ».

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 637 : « La servitude est un droit qui permet à son titulaire d'exercer certains usages sur le fonds d'autrui. »
- Code civil - Article 686 : « Le propriétaire du fonds servant ne peut modifier l'usage de la servitude ou son étendue. »

2. Transmission des droits en matière de copropriété : La cour a affirmé que les conventions passées avant la création de la copropriété peuvent s'imposer en tant que servitudes. Cela semble contrarier l'article 1165 du Code civil ainsi que les dispositions régissant la copropriété. Les anciens accords de 1935 et 1937 ont servi de fondement pour la décision.

- Code civil - Article 1165 : « Les conventions doivent être interprétées selon le sens habituel des termes. »
- Loi du 10 juillet 1965 - Article 8 : « Le règlement de copropriété fixe les droits et obligations des copropriétaires. »

La décision révèle ainsi un équilibre entre le respect des engagements antérieurs et l’application stricte du droit des servitudes, concluant que les antécédents juridiques lient la copropriété actuelle malgré la création de la structure copropriétaire, illustrant un ancrage dans l'histoire juridique des biens concernés.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que le syndicat 18 rue Mesnil n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que l'engagement litigieux, relatif au service de conciergerie, n'était pas constitutif d'une servitude, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Et, d'autre part, qu'ayant relevé que cet engagement, dont la qualification ne peut être discutée par un moyen nouveau devant la Cour de cassation, était constitutif d'une "servitude de concierge" au profit de l'immeuble géré par le syndicat des copropriétaires 113 avenue Victor Hugo et 18 rue Mesnil, la cour d'appel, qui en a exactement déduit qu'il n'avait pu être abrogé par l'adoption, en 1971, du règlement de la copropriété du fonds servant, a pu déclarer le syndicat des copropriétaires de ce second immeuble obligé d'assurer, conformément à cet engagement, un service de conciergerie commun aux deux copropriétés ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires 18 rue du Mesnil aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires 18 rue du Mesnil à payer au syndicat des copropriétaires 113 avenue Victor Hugo et 18 rue du Mesnil la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires 18 rue du Mesnil ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 18 rue Mesnil

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le service de concierge serait commun aux deux copropriétés ainsi que les frais y afférents au prorata des services rendus et que le concierge devrait assurer le service de distribution du courrier, les modalités de cette distribution devant être décidées en fonction de l'évolution des usages.

AUX MOTIFS QU' il résulte tant du cahier des charges du 30 novembre 1935 publié et homologué par jugement du 28 décembre 1935 valant adjudication de l'immeuble du 18, rue Mesnil à M. X... mentionnant les déclarations des vendeurs que de l'accord du 25 septembre 1937 entre les auteurs des deux syndicats, M. X... et Mme Y..., qu'il existait un concierge commun aux deux immeubles ; que ce concierge commun a bénéficié aux deux immeubles jusqu'en 2005, le syndicat des copropriétaires du 18, rue Mesnil ayant continué à appliqué l'accord depuis sa mise en copropriété en 1971 ; la Cour ne peut retenir que le service de conciergerie commun a été repris dans le règlement de copropriété du 18 rue Mesnil en 1971, le cahier des charges n'étant visé que dans l'origine de propriété de l'immeuble ; Mais l'adoption du règlement de copropriété en 1971 pour l'immeuble du 18, rue Mesnil n'a pu avoir pour effet d'abroger les accords antérieurs de 1935 et 1937 ; les auteurs du syndicat des copropriétaires du 18 rue Mesnil, fonds servant, et du syndicat des copropriétaires du 113, Avenue Victor Hugo et 18 rue Mesnil, fonds dominant, sont convenus d'une servitude de concierge qui doit continuer ; seule la volonté commune des parties ou le non usage trentenaire pouvaient abroger cette servitude, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; en conséquence, conformément à l'accord, le service de concierge sera commun aux deux copropriétés ainsi que les frais y afférents au prorata des services rendus ; ce concierge devra assurer le service de distribution du courrier, les modalités de cette distribution devront être décidées en fonction de l'évolution des usages ;

1° ALORS, D'UNE PART, QU'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; qu'elle ne peut pas peser sur une personne ; que l'obligation d'employer un concierge et de le faire à des fins déterminées ne pèse pas sur un fonds, mais sur le syndicat des copropriétaires du 18 rue Mesnil lui-même ; qu'en estimant qu'il s'agissait d'une servitude, la Cour d'Appel a violé les articles 637 et 686 du Code Civil ;

2° ALORS, D'AUTRE PART, QU'une servitude ne peut bénéficier qu'à un fonds et non à des personnes ; que la distribution du courrier bénéficie aux destinataires, c'est-à-dire à des personnes ; qu'en estimant qu'il s'agissait d'une servitude, la Cour d'Appel a violé les articles 637 et 686 du Code Civil.

3° ALORS, ENFIN, QUE la copropriété est régie par son règlement et les décisions de l'assemblée générale, notamment pour ce qui est de l'emploi d'un concierge ; qu'en l'absence de texte spécifique, les conventions passées par les propriétaires de l'immeuble avant la création de la copropriété ne se transmettent pas à celle-ci ; qu'en estimant que les accords passés en 1935 et 1937 par les anciens propriétaires des immeubles relatifs à l'emploi du concierge s'imposaient à la copropriété, la Cour d'Appel a violé les articles 1165 du Code Civil, 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 31 du décret du 17 mars 1967.