Cour de cassation, arret, 1968-01-18, 67-10.691

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Sur les circonstances particulières : La cour a également souligné que, bien que des circonstances particulières puissent justifier la prise en compte d'autres éléments, aucune preuve n'a été apportée pour démontrer l'existence d'un pas de porte dans ce cas.
- Citation pertinente : « La cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a déduit, sans violer l'article 23, l'inexistence, en l'espèce, de circonstances particulières justifiant la prise en compte du pas de porte. »

Interprétations et citations légales

2. Sur la notion de circonstances particulières : La décision souligne que, bien que des circonstances particulières puissent justifier la prise en compte d'autres éléments, il incombe à la partie qui invoque ces circonstances de les prouver. En l'espèce, la cour a constaté qu'aucune preuve n'a été fournie concernant le pas de porte.
- Code civil - Article 1353 : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. »

En conclusion, la décision de la cour d'appel repose sur une interprétation stricte des éléments à considérer pour la détermination de la valeur locative, en insistant sur la nécessité de preuves tangibles pour justifier l'inclusion d'autres facteurs, tels que le pas de porte, dans le calcul du loyer.

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE, DES LOCAUX A USAGE COMMERCIAL, SIS A MARSEILLE 26, RUE SAINT-FERREOL, AYANT ETE DONNES EN LOCATION A LA SOCIETE DES CHAUSSURES MANFIELD PAR LA SOCIETE IMMOBILIERE MARSEILLAISE, AU PRIX ANNUEL DE 12000 FRANCS, CHARGES NON COMPRISES, LE BAIL, EXPIRE LE 29 SEPTEMBRE 1965, A ETE RENOUVELE POUR NEUF ANS ;\n\n\n\n QUE, FAUTE D'ACCORD ENTRE LES PARTIES SUR LE MONTANT DU NOUVEAU LOYER, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A, PAR ORDONNANCE EN DATE DU 26 JANVIER 1966, A LA REQUETE DE LA BAILLERESSE, CHARGE UN EXPERT DE : 1° DETERMINER LA VALEUR LOCATIVE ANNUELLE NOTAMMENT D'APRES LES ELEMENTS ENUMERES A L'ARTICLE 23 NOUVEAU DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, COMPTE TENU, DANS L'APPLICATION DE LA METHODE DE RENTABILITE, DE LA VALEUR VENALE DES LOCAUX SUPPOSES LIBRES D'OCCUPATION ;\n\n\n\n2° DETERMINER LA VALEUR DU PAS DE PORTE RELATIF A CES LOCAUX ET LA MESURE DANS LAQUELLE CE PAS DE PORTE A PU ETRE VALORISE PAR UNE DIFFERENCE POSSIBLE ENTRE LES LOYERS ET LA VALEUR LOCATIVE REELLE ;\n\n\n\nATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE, PARTIELLEMENT INFIRMATIF DE SUPPRIMER LA PARTIE DE LA MISSION DE L'EXPERT RELATIVE A L'EVALUATION DU PAS DE PORTE, AU MOTIF QU'IL N'EST PAS ETABLI QU'UNE TELLE INDEMNITE AIT ETE PAYEE PAR LE PRENEUR LORS DE SON ENTREE DANS LES LIEUX, ALORS QUE LES ELEMENTS A RETENIR POUR LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE NE SONT ENUMERES DANS L'ARTICLE 23 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, MODIFIE PAR LE DECRET DU 3 JANVIER 1966, QUE SOUS LA RESERVE DE CIRCONSTANCES PARTICULIERES JUSTIFIANT LA PRISE EN COMPTE D'AUTRES ELEMENTS , ET QUE, SELON LE POURVOI, LA COUR D'APPEL AURAIT LAISSE SANS REPONSE DES CONCLUSIONS SOUTENANT QUE, RUE SAINT-FERREOL, ARTERE PRIVILEGIEE QUANT A SON EMPLACEMENT ET A SON ACHALANDAGE, L'IMPUISSANCE DE L'OFFRE A SATISFAIRE LA DEMANDE DE LOCAUX ENTRAINE UNE HAUSSE SPECTACULAIRE DES PRIMES, ET QU'IL Y A LA UNE CIRCONSTANCE PARTICULIERE IMPOSANT AUX JUGES L'OBLIGATION DE SE DOCUMENTER SUR L'IMPORTANCE DE CETTE PRIME PROFITANT AU LOCATAIRE, ET PARTANT DE NATURE A AVOIR SA REPERCUSSION SUR LE PRIX DU LOYER ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE LE PAS DE PORTE NE FIGURE PAS AU NOMBRE DES HUIT ELEMENTS D'APRES LESQUELS, AUX TERMES DU TEXTE PRECITE, ET SAUF CIRCONSTANCES PARTICULIERES JUSTIFIANT LA PRISE EN COMPTE D'AUTRES ELEMENTS, LA VALEUR LOCATIVE EST DETERMINEE, A LAQUELLE DOIT CORRESPONDRE LE MONTANT DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL A RENOUVELER ;\n\n\n\n QU'EN REVANCHE SONT COMPRIS DANS L'ENUMERATION DE CES HUIT ELEMENTS, L'IMPORTANCE DE LA VILLE, DU QUARTIER ET DE LA RUE ET L'INTERET DE L'EMPLACEMENT DU POINT DE VUE DE L'EXERCICE DES ACTIVITES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES OU ARTISANALES ;\n\n\n\nATTENDU QUE, POUR DECIDER QUE LA VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX DU 26, RUE SAINT-FERREOL SERA DETERMINEE D'APRES LES SEULS ELEMENTS EXPRESSEMENT MENTIONNES DANS L'ARTICLE 23, L'ARRET CONSTATE QUE, NI LE BAIL A RENOUVELER, NI LA CORRESPONDANCE ECHANGEE ENTRE LES PARTIES NE PORTENT TRACE DE L'EXISTENCE D'UN PAS DE PORTE, QU'IL N'APPARAIT PAS QU'UNE TELLE INDEMNITE AIT ETE PAYEE PAR LA SOCIETE DES CHAUSSURES MANFIELD LORS DE SON ENTREE DANS LES LIEUX, ET QU'AINSI LA MISSION DONNEE A L'EXPERT D'EVALUER LE PAS DE PORTE POUR LE FAIRE ENTRER EN LIGNE DE COMPTE DANS LA FIXATION DU NOUVEAU LOYER SE REVELE ARBITRAIRE, PUISQUE DE TOUTE EVIDENCE LE LOYER DES BAUX A RENOUVELER N'EST ACCOMPAGNE DU PAYEMENT D'AUCUN PAS DE PORTE ;\n\n\n\n ATTENDU QUE, DE CES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL, QUI A REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, A DEDUIT, SANS VIOLER L'ARTICLE 23 VISE AU MOYEN, L'INEXISTENCE, EN L'ESPECE, DE CIRCONSTANCES PARTICULIERES JUSTIFIANT LA PRISE EN COMPTE DU PAS DE PORTE, POUR LE CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE ;\n\n\n\nD'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 13 OCTOBRE 1966 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE. N° 67-10691 SOCIETE IMMOBILIERE MARSEILLAISE C/ SOCIETE DES CHAUSSURES MANFIELD PRESIDENT ET RAPPORTEUR : M DE MONTERA - AVOCAT GENERAL : M PAUCOT - AVOCATS : MM CHAREYRE ET CELICE A RAPPROCHER : 14 NOVEMBRE 1962, BULL 1962, III, N° 454, P 375