Cour de cassation, arret, 1968-05-09, 66-13.295

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "Lesdits travaux ne peuvent avoir en l'espèce le caractère d'investissements au sens de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953."

2. Application de l'article 27 : La Cour de cassation a souligné que l'article 27, modifié par la loi du 12 mars 1956, ne devait pas être appliqué de manière à exclure les travaux réalisés durant le bail, car cela irait à l'encontre de l'intention des parties.

> "La cour d'appel a dénaturé les termes dudit contrat et viole, par refus d'application, l'alinéa 4 dudit article 27."

Interprétations et citations légales

> "En aucun cas il ne doit être tenu compte pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours."

2. Code civil - Article 1134 : Cet article énonce que les contrats doivent être exécutés de bonne foi. La Cour de cassation a interprété que les stipulations du bail devaient être respectées et que les travaux réalisés par la locataire, en conformité avec ces stipulations, ne pouvaient être considérés comme des investissements.

> "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites."

En conclusion, la décision de la Cour de cassation a réaffirmé l'importance de l'interprétation des contrats dans le cadre des baux commerciaux et a précisé les limites de l'application de l'article 27 du décret de 1953, en tenant compte de l'intention des parties et des stipulations contractuelles.

SUR LE MOYEN UNIQUE : VU L'ARTICLE 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, MODIFIE PAR LA LOI DU 12 MARS 1956 ET L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ; \n\nATTENDU QU'AUX TERMES DU QUATRIEME ALINEA DUDIT ARTICLE 27, AJOUTE A CE TEXTE PAR LA LOI DU 12 MARS 1956, EN AUCUN CAS IL NE DOIT ETRE TENU COMPTE POUR LE CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE, DES INVESTISSEMENTS DU PRENEUR NI DES PLUS OU MOINS-VALUES RESULTANT DE SA GESTION PENDANT LA DUREE DU BAIL EN COURS ; \n\nATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, QUE, SUIVANT ACTE SOUS SEING PRIVE DU 15 FEVRIER 1956, ENREGISTRE LE 24 FEVRIER 1956, LES EPOUX X...-Y... ONT DONNE EN LOCATION A LA SOCIETE PARISIENNE DES NOUVEAUX GARAGES (SPNG), DES LOCAUX SIS A PARIS, ..., POUR UNE DUREE DE DOUZE ANNEES, A COMPTER DU 15 AVRIL 1956 ET MOYENNANT UN LOYER ANNUEL DE 200000 ANCIENS FRANCS ; \n\nQU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 2 DE CE BAIL, LESDITS LOCAUX ETAIENT DESTINES, APRES LEUR TRANSFORMATION PAR LA PRENEUSE, A SERVIR D'AGRANDISSEMENT A L'ENTREE DES GARAGES ET STATION-SERVICE QUE CELLE-CI ALLAIT EDIFIER SUR LE TERRAIN CONTIGU, ... ; \n\nQUE VEUVE X...-Y... AYANT, EN 1963, PROPOSE A LA SOCIETE LOCATAIRE QUE LE LOYER ANNUEL FUT PORTE A 3250 NOUVEAUX FRANCS, ET CETTE DERNIERE AYANT REJETE CETTE PROPOSITION, EN RAPPELANT QU'ELLE N'AVAIT ACCEPTE QUE PAR ESPRIT DE CONCILIATION L'ELEVATION DU LOYER D'ORIGINE A 220000 ANCIENS FRANCS POUR COMPTER DU 15 AVRIL 1959, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX, SAISI PAR LA PROPRIETAIRE D'UNE ACTION EN REVISION DU LOYER, INTENTEE EN APPLICATION DES ARTICLES 26 ET 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, A DONNE MISSION A UN EXPERT DE DECRIRE ET RECHERCHER TOUS ELEMENTS UTILES D'APPRECIATION, NOTAMMENT CEUX QUI SONT ENUMERES A L'ARTICLE 23 DUDIT DECRET POUR PERMETTRE DE FIXER LA VALEUR LOCATIVE EQUITABLE DES LOCAUX LITIGIEUX A LA DATE DU 8 AVRIL 1963 ; \n\nATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE CONFIRME CETTE ORDONNANCE ET, CONTRAIREMENT AUX CONCLUSIONS DE LA SOCIETE PARISIENNE DES NOUVEAUX GARAGES, QUI SOUTENAIENT QUE LES TRANSFORMATIONS PREVUES AUX ARTICLES 2, PARAGRAPHE 1ER ET 4, DU BAIL AVAIENT LE CARACTERE D'INVESTISSEMENTS ET DE PLUS-VALUES AU SENS DE L'ARTICLE 27 SUSVISE, DECIDE QUE L'EXPERT COMMIS DEVRA TENIR COMPTE DE CES TRAVAUX DANS L'ESTIMATION DE LA VALEUR LOCATIVE ; \n\nATTENDU QUE, POUR STATUER AINSI, LEDIT ARRET ENONCE QUE CONFORMEMENT A LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES-LESDITS TRAVAUX NE PEUVENT-AVOIR EN L'ESPECE LE CARACTERE D'INVESTISSEMENTS AU SENS DE L'ARTICLE 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, SEULS CEUX FAITS APRES LA TRANSFORMATION AINSI PREVUE ET EN COURS DE BAIL (MODIFICATIONS INTERIEURES A L'AMENAGEMENT DES LIEUX) POUVANT AVOIR CE CARACTERE ; \n\nATTENDU QU'EN JUGEANT DE LA SORTE, ALORS QUE LES CLAUSES 2 ET 4 DU CONTRAT DU 15 FEVRIER 1956, CLAIRES ET PRECISES, AUTORISAIENT LA LOCATAIRE A CHANGER LA DESTINATION DES LIEUX LOUES ET NE POUVAIENT AVOIR POUR OBJET DE SOUSTRAIRE LES TRAVAUX EXECUTES DURANT LE BAIL, EN VERTU DE CES STIPULATIONS, A L'APPLICATION DE LA DISPOSITION SUSVISEE DE L'ARTICLE 27, LAQUELLE N'A ETE INTRODUITE DANS CE TEXTE QUE PAR LA LOI DU 12 MARS 1956, POSTERIEURE DE 26 JOURS A LA DATE DE L'ACTE DE LOCATION ET N'AVAIT PAS D'EQUIVALENT DANS LA LEGISLATION ANTERIEURE DES BAUX COMMERCIAUX, LA COUR D'APPEL A DENATURE LES TERMES DUDIT CONTRAT ET VIOLE, PAR REFUS D'APPLICATION, L'ALINEA 4 DUDIT ARTICLE 27 ; \n\nPAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 13 MAI 1966, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ; \n\nREMET EN CONSEQUENCE LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'AMIENS. N° 66-13295 SOCIETE PARISIENNE DES NOUVEAUX GARAGES (SPNG) C / VEUVE Y... PRESIDENT ET RAPPORTEUR : M DE MONTERA-AVOCAT GENERAL : M TUNC-AVOCATS : MM CALON ET HENNUYER. A RAPPROCHER : 24 MAI 1960, BULL 1960, III, N° 196, P 180 ET L'ARRET CITE.