Cour de cassation, arret, 1968-05-10, 66-13.187

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "Si une offre de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est expressément engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque."

2. Accord des volontés : La Cour a constaté que l'option avait été levée conformément au mandat donné à Y..., ce qui a constitué un accord des volontés entre les parties.

> "Les juges du second degré qui constatent que l'offre... avait été acceptée expressément par son bénéficiaire... ont justement déduit de ces constatations... que l'accord des volontés était réalisé."

3. Préjudice subi par Y... : Concernant la demande de dommages-intérêts, la Cour a précisé que la société devait verser à Y... une commission de 5 % sur le prix de vente, ainsi qu'une somme correspondant à la commission que Y... aurait perçue de l'acheteur, si la société n'avait pas manqué à ses engagements.

> "La Cour d'appel n'a pas cumulé les deux commissions mais a condamné la société au paiement de la commission convenue au taux de 5 % sur le prix de vente y ajoutant, à titre de dommages-intérêts, le montant de la commission que l'agent immobilier aurait perçu de l'acheteur."

Interprétations et citations légales

1. Code civil - Article 1101 : Cet article définit le contrat comme un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer des obligations.

2. Code civil - Article 1134 : Cet article stipule que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, ce qui implique que la société était tenue par son engagement de ne pas retirer l'offre avant la date convenue.

En conclusion, la Cour de cassation a confirmé que la Société Civile Immobilière Riviera Hollyday avait manqué à ses engagements contractuels, entraînant un préjudice pour X... et Y..., justifiant ainsi la condamnation à des dommages-intérêts.

ARRET N° 1 SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QU'EN OCTOBRE 1963, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIVIERA HOLLYDAY CONSENTAIT A Y..., AGENT IMMOBILIER, L'EXCLUSIVITE DE LA VENTE D'UN IMMEUBLE A USAGE DE BUREAUX, SIS A NICE, JUSQU'AU 30 NOVEMBRE 1963, DELAI PROROGE PAR LA SUITE JUSQU'AU 31 DECEMBRE, MOYENNANT LE PRIX DE 470000 FRANCS ET UNE COMMISSION DE 5 % A L'AGENCE ; \n\nQUE LE 24 OCTOBRE 1963, Y..., A SON TOUR, DONNAIT OPTION A X..., INTERESSE PAR CETTE ACQUISITION, JUSQU'AU 15 DECEMBRE 1963 ; \n\nQUE PAR LETTRE DU 12 NOVEMBRE, CE DERNIER FAISAIT CONNAITRE LES CONDITIONS DE SON ACCEPTATION EVENTUELLE ET LE 22 NOVEMBRE, LEVAIT EXPRESSEMENT L'OPTION QUI LUI AVAIT ETE CONSENTIE LE 24 OCTOBRE 1963, EN PRECISANT PAR UNE LETTRE RECOMMANDEE CONFIRMATIVE DU 27 NOVEMBRE, QU'IL ETAIT ACQUEREUR AUX PRIX ET CONDITIONS FIXES PAR LE MANDAT DONNE A Y... ET PRIAIT LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE PRENDRE CONTACT AVEC LE NOTAIRE EN VUE DE LA REALISATION DE CETTE VENTE ; \n\nQUE SOMMATION PAR HUISSIER ETAIT FAITE LE MEME JOUR PAR Y... A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE D'AVOIR A COMPARAITRE DEVANT NOTAIRE POUR REALISER L'ACTE DE VENTE ; \n\nQUE PAR LETTRE DU 3 DECEMBRE, LE GERANT DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FAISAIT CONNAITRE A Y... QUE CETTE AFFAIRE S'AVERAIT IMPOSSIBLE, L'OPTION ETANT TOMBEE ET QU'IL REPRENAIT SA LIBERTE DE DISPOSITION ; \n\nQUE LA COUR D'APPEL CONDAMNAIT LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIVIERA HOLLYDAY A VERSER A X... LA SOMME DE 15000 FRANCS A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS ; \n\nATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AVAIT CAUSE A X... UN PREJUDICE EN REFUSANT DE DONNER SUITE A UNE PROPOSITION DE VENTE QUI AVAIT ETE ACCEPTEE PAR CE DERNIER, ALORS QU'IL RESULTE DES CONSTATATIONS MEMES DE L'ARRET QUE LA PROPOSITION EN QUESTION AVAIT ETE RETIREE PAR LA SOCIETE AVANT QU'ELLE EUT ETE ACCEPTEE ET QUE SI UNE REPRISE DES POURPARLERS ENTRE LES PARTIES S'ETAIT ENSUITE PRODUITE, ELLE N'AVAIT PU ABOUTIR A AUCUN ACCORD ; \n\nMAIS ATTENDU QUE SI UNE OFFRE DE VENTE PEUT EN PRINCIPE ETRE RETRACTEE TANT QU'ELLE N'A PAS ETE ACCEPTEE, IL EN EST AUTREMENT AU CAS OU CELUI DE QUI ELLE EMANE S'EST EXPRESSEMENT ENGAGE A NE PAS LA RETIRER AVANT UNE CERTAINE EPOQUE ; \n\nQUE LES JUGES DU SECOND DEGRE QUI CONSTATENT QUE L'OFFRE QUI AVAIT ETE FAITE PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIVIERA HOLLYDAY VALABLE JUSQU'AU 15 DECEMBRE 1963, AVAIT ETE ACCEPTEE EXPRESSEMENT PAR SON BENEFICIAIRE PAR LETTRE DU 24 OCTOBRE CONFIRMEE LE 27 NOVEMBRE 1963, ONT JUSTEMENT DEDUIT DE CES CONSTATATIONS SANS SE CONTREDIRE QUE X... AYANT LEVE L'OPTION CONFORMEMENT AU MANDAT DONNE A Y... PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE L'ACCORD DES VOLONTES ETAIT REALISE ET QUE SI UNE DIFFICULTE AVAIT SURGI DE NOUVEAU IL APPARTENAIT A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIVIERA HOLLYDAY DE LA FAIRE CONSTATER REGULIEREMENT NOTAMMENT EN SOLLICITANT DU NOTAIRE L'ETABLISSEMENT D'UN PROCES-VERBAL DE CARENCE ; \n\nD'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; \n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 1ER AVRIL 1966, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE. ARRET N° 2 SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QU'EN OCTOBRE 1963, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIVIERA HOLLYDAY CONSENTAIT A Y..., AGENT IMMOBILIER, L'EXCLUSIVITE DE LA VENTE D'UN IMMEUBLE A USAGE DE BUREAUX, SIS A NICE, JUSQU'AU 30 NOVEMBRE 1963, DELAI PROROGE PAR LA SUITE JUSQU'AU 31 DECEMBRE, MOYENNANT LE PRIX DE 470000 FRANCS ET, UNE COMMISSION DE 5 % A L'AGENCE ; \n\nQUE LE 24 OCTOBRE 1963, Y..., A SON TOUR, DONNAIT OPTION A X..., INTERESSE PAR CETTE ACQUISITION, JUSQU'AU 15 DECEMBRE 1963 ; \n\nQUE PAR LETTRE DU 12 NOVEMBRE CE DERNIER FAISAIT CONNAITRE LES CONDITIONS DE SON ACCEPTATION EVENTUELLE ET, LE 22 NOVEMBRE, LEVAIT EXPRESSEMENT L'OPTION QUI LUI AVAIT ETE CONSENTIE LE 24 OCTOBRE 1963 EN PRECISANT, PAR UNE LETTRE RECOMMANDEE CONFIRMATIVE DU 27 NOVEMBRE QU'IL ETAIT ACQUEREUR AUX PRIX ET CONDITIONS FIXES PAR LE MANDAT DONNE A Y... ET PRIAIT LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE PRENDRE CONTACT AVEC LE NOTAIRE EN VUE DE LA REALISATION DE CETTE VENTE ; \n\nQUE SOMMATION PAR HUISSIER ETAIT FAITE LE MEME JOUR PAR Y... A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE D'AVOIR A COMPARAITRE DEVANT NOTAIRE POUR REALISER L'ACTE DE VENTE ; \n\nQUE PAR LETTRE DU 3 DECEMBRE LE GERANT DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FAISAIT CONNAITRE A Y... QUE CETTE AFFAIRE S'AVERAIT IMPOSSIBLE, L'OPTION ETANT TOMBEE ET QU'IL REPRENAIT SA LIBERTE DE DISPOSITION ; \n\nQUE LA COUR D'APPEL CONDAMNAIT LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIVIERA HOLLYDAY A PAYER A Y... LA SOMME DE 37600 FRANCS A TITRE DE COMMISSION ET DE DOMMAGES-INTERETS ; \n\nATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET DE CONSIDERER QUE L'ACCORD S'ETAIT REALISE ENTRE LA SOCIETE RIVIERA HOLLYDAY ET X... ALORS QU'IL RESULTE DES CONSTATATIONS MEMES DE L'ARRET QUE LA PROPOSITION EN QUESTION AVAIT ETE RETIREE PAR LA SOCIETE AVANT QU'ELLE EUT ETE ACCEPTEE ET QUE SI UNE REPRISE DES POURPARLERS ENTRE LES PARTIES S'ETAIT ENSUITE PRODUITE, ELLE N'AVAIT PU ABOUTIR A AUCUN ACCORD ; \n\nMAIS ATTENDU QUE SI UNE OFFRE DE VENTE PEUT EN PRINCIPE ETRE RETRACTEE TANT QU'ELLE N'A PAS ETE ACCEPTEE IL EN EST AUTREMENT AU CAS OU CELUI DE QUI ELLE EMANE S'EST EXPRESSEMENT ENGAGE A NE PAS LA RETIRER AVANT UNE CERTAINE EPOQUE ; \n\nQUE LES JUGES DU SECOND DEGRE QUI CONSTATENT QUE L'OFFRE QUI AVAIT ETE FAITE PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIVIERA HOLLYDAY VALABLE JUSQU'AU 15 DECEMBRE 1963, AVAIT ETE ACCEPTEE EXPRESSEMENT PAR SON BENEFICIAIRE PAR LETTRE DU 24 OCTOBRE, CONFIRMEE LE 27 NOVEMBRE 1963, ONT JUSTEMENT DEDUIT DE CES CONSTATATIONS, SANS SE CONTREDIRE QUE X... AYANT LEVE L'OPTION CONFORMEMENT AU MANDAT DONNE A Y... PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, L'ACCORD DES VOLONTES ETAIT REALISE ET QUE SI UNE DIFFICULTE AVAIT SURGI DE NOUVEAU IL APPARTENAIT A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIVIERA HOLLIDAY DE LA FAIRE CONSTATER REGULIEREMENT NOTAMMENT EN SOLLICITANT DU NOTAIRE L'ETABLISSEMENT D'UN PROCES VERBAL DE CARENCE ; \n\nSUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST EGALEMENT REPROCHE A L'ARRET DE CONDAMNER LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIVIERA HOLLYDAY A VERSER A Y... UNE SOMME DE 37600 FRANCS A TITRE DE COMMISSION ET DE DOMMAGES-INTERETS, SOIT LA COMMISSION DE 5 % QUE DEVAIT LUI REMETTRE LE VENDEUR ET CELLE DE 3 % A LA CHARGE DE L'ACHETEUR ALORS QUE CES DEUX COMMISSIONS FAISANT DOUBLE EMPLOI, NE POUVAIENT SE CUMULER POUR ETABLIR LE PREJUDICE SUBI PAR Y... ; \n\nMAIS ATTENDU QUE CONTRAIREMENT A L'AFFIRMATION DU POURVOI, LA COUR D'APPEL N'A PAS CUMULE LES DEUX COMMISSIONS MAIS A CONDAMNE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AU PAYEMENT DE LA COMMISSION CONVENUE AU TAUX DE 5 % SUR LE PRIX DE VENTE Y AJOUTANT, A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS, LE MONTANT DE LA COMMISSION QUE L'AGENT IMMOBILIER AURAIT PERCU DE L'ACHETEUR, AU TAUX DE 3 %, SI LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE N'AVAIT PAS FAILLI A SES ENGAGEMENTS ; \n\nQUE LES JUGES DU FOND ONT AINSI SOUVERAINEMENT APPRECIE LE MONTANT DU PREJUDICE ET DONNE UNE BASE LEGALE A LEUR DECISION ; \n\nD'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LE PRECEDENT ; \n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 1ER AVRIL 1966 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE. ARRET N° 1 : N° 66-13187 SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIVIERA HOLLYDAY ET AUTRE C / X... . ARRET N° 2 : N° 66-13186 SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIVIERA HOLLYDAY ET AUTRE C / Y... PRESIDENT : M DE MONTERA-RAPPORTEUR : M GIRARD-AVOCAT GENERAL : M TUNC-AVOCATS : MM TALAMON ET CALON (ARRETS 1 ET 2)