Cour de cassation, arret, 1970-01-05, 67-14.344

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Nature de l'obligation : Les juges ont conclu que les stipulations relatives à la hauteur des constructions n'imposaient qu'une obligation personnelle à la dame X, sans constituer une servitude. Ils ont noté que "la clause 3 de l'acte du 21 mai 1891 n'a pas eu pour effet de constituer une servitude sur le fonds vendu à demoiselle Y..., mais seulement de lui imposer une obligation personnelle".

Interprétations et citations légales

2. Obligation personnelle vs. servitude : La Cour a interprété les clauses du cahier des charges comme n'imposant qu'une obligation personnelle, en se basant sur l'intention des parties. Cela est en accord avec le principe selon lequel les obligations peuvent être interprétées comme affectant uniquement les parties contractantes, sauf indication contraire. La Cour a ainsi affirmé que "la clause 3 de l'acte du 21 mai 1891 n'a pas eu pour effet de constituer une servitude".

3. Référence légale : Bien que la décision ne cite pas explicitement de textes de loi, les principes évoqués relèvent du Code civil, notamment en ce qui concerne les obligations (Code civil - Article 1134) et les servitudes (Code civil - Article 637).

En conclusion, la décision de la Cour de cassation repose sur une interprétation stricte des obligations contractuelles et des effets de la dissolution d'une société sur les droits des propriétaires, confirmant ainsi la prévalence de l'intention des parties dans l'interprétation des clauses contractuelles.

SUR LA MISE HORS DE CAUSE SOLLICITEE : ATTENDU QUE LE NOTAIRE BERCY A ETE MIS HORS DE CAUSE PAR L'ARRET ATTAQUE;\n\n\n\n QUE CETTE MESURE N'ETANT PAS CRITIQUEE PAR LE POURVOI;\n\n\n\n IL ECHET DE METTRE HORS DE CAUSE LEDIT OFFICIER PUBLIC;\n\n\n\nMET BERCY HORS DE CAUSE;\n\n\n\nSUR LE MOYEN UNIQUE PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QUE LA SOCIETE ANONYME DES HABITATIONS OUVRIERES DE PASSY-AUTEUIL, CONSTITUEE LE 25 MAI 1882, EN VUE DE LA CONSTRUCTION, SUR LES TERRAINS DE LA VILLA MULHOUSE, DE PAVILLONS DONT LES LOCATAIRES BENEFICIAIENT D'UNE PROMESSE DE VENTE QUI LEUR PERMETTAIT DE DEVENIR ULTERIEUREMENT PROPRIETAIRES, A ETE DISSOUTE PAR DECISION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES, TENUE LE 4 JUIN 1937;\n\n\n\n QUE, DURANT SON EXISTENCE, CETTE SOCIETE A CONSTRUIT DE NOMBREUX PAVILLONS QUI ETAIENT TOUS VENDUS AU MOMENT DE SA DISSOLUTION;\n\n\n\n QU'EN JANVIER 1953, PLUSIEURS PROPRIETAIRES DE CES PAVILLONS ONT CONSTITUE UNE ASSOCIATION SOUS LE REGIME DE LA LOI DU 1ER JUILLET 1901, DENOMMEE "ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIETAIRES DE LA VILLA MULHOUSE", DANS LE DESSEIN DE REGLER LES DIFFERENDS QUI POURRAIENT SURGIR ENTRE SES MEMBRES, EN CE QUI CONCERNE LES DROITS QUE LEUR CONFERAIT LEUR TITRE DE PROPRIETE, ET DE FAIRE RESPECTER LES CLAUSES DU CAHIER DES CHARGES IMPOSEES A TOUS LES ACQUEREURS D'IMMEUBLES PAR LA SOCIETE ANONYME DES HABITATIONS OUVRIERES DE PASSY-AUTEUIL;\n\n\n\nATTENDU QU'IL RESSORT DES CONSTATATIONS DES JUGES DU FOND QUE L'UN DES PAVILLONS A ETE VENDU PAR ACTE DU 23 MAI 1891 A LA DEMOISELLE Y... AUX DROITS DE LAQUELLE SE TROUVE ACTUELLEMENT LA DAME X...;\n\n\n\n QUE, SOUTENANT QUE CETTE DERNIERE AVAIT PROCEDE A DES TRAVAUX DE SURELEVATION DE SON PAVILLON, EN CONTREVENANT AU CAHIER DES CHARGES SUSVISE, NOTAMMENT A L'ARTICLE 8 SPECIFIANT "QU'AUCUNE HABITATION NE POURRA ETRE SURELEVEE TANT QUE DURERA LA SOCIETE VENDERESSE", AINSI QU'A LA CLAUSE DE L'ACTE DE VENTE DU 23 MAI 1891, QUI STIPULAIT QU'EN CAS DE DEMOLITION ET DE RECONSTRUCTION DE LA PROPRIETE, L'ACQUEREUR DEVRAIT SUIVRE LES ALIGNEMENTS ET HAUTEURS ACTUELS, LA SOCIETE VENDERESSE IMPOSANT AUX ACQUEREURS DE NE POUVOIR MODIFIER LES HAUTEURS ET ALIGNEMENTS, L'ASSOCIATION DES PROPRIETAIRES DE LA VILLA MULHOUSE A ASSIGNE LA DAME X..., POUR VIOLATION D'UNE SERVITUDE ALTIUS NON TOLLENDI CONSTITUEE AU PROFIT DES AUTRES PROPRIETAIRES DE LA VILLA MULHOUSE, EN RETABLISSEMENT DES LIEUX EN LEUR ETAT PRIMITIF ET EN DOMMAGES-INTERETS;\n\n\n\nATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR REJETE CETTE DEMANDE, AU MOTIF QUE LE CAHIER DES CHARGES ETAIT DEVENU CADUC PAR SUITE DE LA DISSOLUTION DE LA SOCIETE PASSY-AUTEUIL, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE LA COUR D'APPEL, AYANT CONSTATE QUE LA DISSOLUTION DE CETTE SOCIETE N'AVAIT ETE DEFINITIVEMENT PRONONCEE QUE LE 26 DECEMBRE 1966, N'A PU, SANS SE CONTREDIRE, DECIDER QUE LE CAHIER DES CHARGES N'ETAIT PAS OPPOSABLE A LA DAME X..., DONT LES TRAVAUX AVAIENT COMMENCE AVANT LE 25 JUIN 1964, DATE DE L'EXPLOIT INTRODUCTIF D'INSTANCE, A LAQUELLE LA SOCIETE PASSY-AUTEUIL EXISTAIT ENCORE;\n\n\n\n QU'IL EST ENCORE REPROCHE AUX JUGES DU SECOND DEGRE D'AVOIR STATUE, COMME ILS L'ONT FAIT, AU MOTIF QUE L'INTERDICTION DE SURELEVER LE PAVILLON LITIGIEUX VENDU A UNE PRECEDENTE PROPRIETAIRE AVAIT IMPOSE UNE OBLIGATION PERSONNELLE A CETTE DERNIERE, SANS CONSTITUER UNE SERVITUDE, A DEFAUT, EN L'ESPECE, DE L'EXISTENCE D'UN FONDS DOMINANT, ALORS, SUIVANT LA DEMANDERESSE EN CASSATION, QUE, D'APRES LE CAHIER DES CHARGES, L'INTERDICTION DE SURELEVER LES PAVILLONS, REITEREE DANS LES CONTRATS DE VENTE, AVAIT UNE PORTEE GENERALE ET DEVAIT SUBSISTER TANT QUE DURERAIT LA SOCIETE PASSY-AUTEUIL ET BENEFICIER A TOUS LES PROPRIETAIRES DES PAVILLONS DE LA VILLA MULHOUSE, CHAQUE PAVILLON CONSTITUANT LE FONDS DOMINANT PAR RAPPORT AUX AUTRES CONSTRUCTIONS FAISANT PARTIE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER;\n\n\n\nMAIS ATTENDU, EN PREMIER LIEU, QUE SI LES JUGES DU SECOND DEGRE RAPPELLENT "QUE LES COMPTES DE LIQUIDATION DE LA SOCIETE PASSY-AUTEUIL N'ONT ETE APPROUVES PAR UN ARRETE DU SECRETAIRE D'ETAT AU LOGEMENT QUE LE 26 DECEMBRE 1966", ILS RETIENNENT CEPENDANT, SANS CONTRADICTION, QUE LA DISSOLUTION DE LADITE SOCIETE A ETE DECIDEE LE 4 JUIN 1937, EN SE FONDANT SUR UNE LETTRE, DU 12 MAI 1966, DE L'UNION NATIONALE DES FEDERATIONS D'ORGANISMES A LOYER MODERE, CHARGEE DU CONTROLE DES OPERATIONS DE LIQUIDATION DE LA SOCIETE DES HABITATIONS OUVRIERES DE PASSY-AUTEUIL, "QUI CONSIDERAIT COMME AYANT PRIS FIN DE FACON ABSOLUE, AVEC LA DISSOLUTION DE LADITE SOCIETE, LES DROITS QUE CELLE-CI S'ETAIT RESERVES, A L'ENCONTRE DES ACQUEREURS DES PAVILLONS QU'ELLE AVAIT CONSTRUITS";\n\n\n\nATTENDU, EN SECOND LIEU, QUE LA QUESTION DE SAVOIR SI LES STIPULATIONS DU CAHIER DES CHARGES RELATIVES A LA HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS ENGAGENT LES SEULS CONTRACTANTS, A TITRE PERSONNEL, OU AFFECTENT LES FONDS EUX-MEMES D'UNE CHARGE REELLE, RELEVE D'UNE INTERPRETATION DE LA VOLONTE DES PARTIES A LAQUELLE LES JUGES DU FAIT PROCEDENT SOUVERAINEMENT D'APRES LES TERMES DE L'ACTE ET LES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE;\n\n\n\n QU'EN L'ESPECE, LA COUR D'APPEL S'EST LIVREE A CETTE RECHERCHE NECESSAIRE DE L'INTENTION DES INTERESSES, EN EN DEDUISANT QUE "LA CLAUSE 3 DE L'ACTE DU 21 MAI 1891 N'A PAS EU POUR EFFET DE CONSTITUER UNE SERVITUDE SUR LE FONDS VENDU A DEMOISELLE Y..., MAIS SEULEMENT DE LUI IMPOSER UNE OBLIGATION PERSONNELLE ENVERS LA SEULE SOCIETE DES HABITATIONS OUVRIERES DE PASSY-AUTEUIL";\n\n\n\nD'OU IL SUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 12 JUILLET 1967, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS