Cour de cassation, arret, 1970-11-05, 69-10.593

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Transmission de la servitude : La cour a retenu que la servitude attachée à un fonds passait à l'acquéreur, même en l'absence de mention dans le contrat de vente, car elle est considérée comme une charge réelle. Cela a permis à Cairello de revendiquer le droit d'exercer cette servitude.

3. Droit d'opposition à des constructions contraires : Concernant la construction d'une dalle-terrasse par les consorts Y, la cour a jugé que Cairello avait le droit de s'opposer à cette construction, car elle contrevenait à la servitude de vue. La cour a ainsi affirmé qu'il était nécessaire de "prescrire les mesures nécessaires pour assurer l'exercice normal de cette servitude".

Interprétations et citations légales

2. Code civil - Article 676 : Cet article traite des servitudes de vue et des restrictions qui peuvent y être apportées. La cour a interprété que la servitude acquise par titre pouvait permettre l'ouverture de fenêtres, même si celles-ci ne respectaient pas les dispositions de cet article, en raison de leur existence antérieure.

3. Code civil - Article 678 : Cet article précise les conditions sous lesquelles une servitude de vue peut être établie. La cour a conclu que la servitude existante, bien que potentiellement en contradiction avec ces articles, avait été acquise par le biais d'un acte antérieur, ce qui lui conférait une légitimité.

En conclusion, la décision de la Cour d'appel de Montpellier repose sur une interprétation des servitudes en tant que droits réels attachés aux fonds, et sur la nécessité de protéger ces droits contre des constructions qui pourraient les compromettre. Les arguments des consorts Y ont été rejetés au motif que la servitude existait légalement et que Cairello avait le droit de s'y opposer.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR ORDONNE LA REOUVERTURE DE LA FENETRE DU REZ-DE-CHAUSSEE DE L'IMMEUBLE APPARTENANT A CAIRELLO, FENETRE DONNANT SUR LA PIECE A USAGE D'ENTREPOT, PROPRIETE DES CONSORTS Y..., AU MOTIF QUE CETTE OUVERTURE ETAIT PRATIQUEE DEPUIS PLUS DE 130 ANS, SANS REPONDRE A DES CONCLUSIONS FAISANT VALOIR QUE CAIRELLO, AYANT ACHETE L'IMMEUBLE DANS L'ETAT OU IL SE TROUVAIT, SANS OUVERTURE SUR LA COUR AU REZ-DE-CHAUSSEE, NE POUVAIT RECLAMER LE BENEFICE D'UNE SERVITUDE QUI NE LUI AVAIT PAS ETE VENDUE;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR RELEVE QUE, SELON LES TITRES PRODUITS PAR CAIRELLO, LA SERVITUDE DE VUE, D'AIR ET DE JOUR QUI S'EXERCAIT AU PROFIT DE SON FONDS PAR LA FENETRE DU REZ-DE-CHAUSSEE " AVAIT ETE CREEE EN 1832 " ET QUE L'OBTURATION DE CETTE FENETRE AUTORISEE EN 1944 PAR DAME Z..., PRECEDENTE PROPRIETAIRE ET AUTEUR DE CAIRELLO NE POUVAIT AVOIR D'EFFET SUR L'EXISTENCE DE CETTE SERVITUDE, DES LORS QUE LA RENONCIATION " N'AVAIT PAS FAIT L'OBJET D'UN ACTE AUTHENTIQUE ET TRANSCRIT ", A PU RETENIR QUE LA SERVITUDE PRISE AU PROFIT D'UN FONDS PASSAIT A L'ACQUEREUR DE CE DERNIER MEME DANS LE SILENCE DU CONTRAT, ETANT ATTACHEE EN QUALITE DE CHARGE REELLE AU FONDS LUI-MEME ET SUIVANT CELUI-CI ENTRE LES MAINS DES PROPRIETAIRES SUCCESSIFS;\n\n\n\n QU'ELLE A AINSI D'UNE FACON IMPLICITE MAIS NECESSAIRE REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN DOIT ETRE REJETE;\n\n\n\nSUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR DECIDE QUE LES FENETRES DU PREMIER ETAGE DE L'IMMEUBLE DE CAIRELLO AVAIENT ETE OUVERTES EN 1832, ALORS QU'ELLE N'AURAIT POINT REPONDU AUX ECRITURES DESCONSORTS Y... QUI SOUTENAIENT " QUE, PENDANT UNE CERTAINE PERIODE, CES FENETRES ETAIENT A VERRE DORMANT CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DES ARTICLES 676 ET 678 DU CODE CIVIL ET QUE L'EXPERT N'AVAIT PAS ETABLI LA POSSESSION CONTINUE ET APPARENTE D'UNE SERVITUDE CONTRAIRE AUX TEXTES SUSVISES ";\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE QUI RETIENNENT " QUE L'ACTE DU 13 NOVEMBRE 1878, PORTANT VENTE PAR X... A QUERMELLE, RAPPELAIT QUE JEAN X..., PERE DU VENDEUR, AVAIT EN CONSTRUISANT LA MAISON, IL Y A 40 ANS, OUVERT SUR LA COUR DEUX FENETRES " ONT, DANS L'EXERCICE DU POUVOIR QUI LEUR APPARTIENT DE RECHERCHER LE CARACTERE DE LA SERVITUDE AINSI CREEE, ESTIME QUE LE DROIT D'INSTALLER DES VUES NON CONFORMES AUX DISPOSITIONS DES ARTICLES 676 ET 678 DU CODE CIVIL POUVAIT RESULTER D'UNE SERVITUDE ACQUISE PAR TITRE;\n\n\n\n QU'AINSI ILS ONT DONNE UNE REPONSE IMPLICITE AUX CONCLUSIONS DONT ILS ETAIENT SAISIS;\n\n\n\n QUE LE MOYEN NE PEUT DONC ETRE ACCUEILLI;\n\n\n\nSUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE VAINEMENT L'ARRET ATTAQUE EST CRITIQUE POUR AVOIR ORDONNE LA DEMOLITION DE LA DALLE-TERRASSE CONSTRUITE AU-DESSUS DE LA COUR APPARTENANT AUX CONSORTS LIGUORI, AUX MOTIFS QUE CAIRELLO AVAIT LE DROIT DE S'OPPOSER A L'ETABLISSEMENT D'UN OUVRAGE CONTRAIRE A LA SERVITUDE DE VUE, D'AIR ET DE LUMIERE ATTACHEE A LA FENETRE DU REZ-DE-CHAUSSEE ET QUE LESDITS CONSORTS Y... N'AVAIENT PAS LE DROIT DE FAIRE UNE EMPRISE DANS LE MUR ALORS QUE LA JURIDICTION DU SECOND DEGRE N'AURAIT PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS DES INTIMES PRECISANT QUE LA COUR ETAIT COUVERTE AVANT 1938 ET QUE CAIRELLO NE POUVAIT S'OPPOSER A UN DROIT D'APPUI SUR SON MUR;\n\n\n\n ATTENDU, EN EFFET, QUE LES JUGES D'APPEL, QUI CONSTATENT AU PROFIT DE L'IMMEUBLE DE CAIRELLO L'EXISTENCE D'UNE SERVITUDE DE VUE, D'AIR ET DE JOUR S'EXERCANT PAR LA FENETRE DU REZ-DE-CHAUSSEE, ONT JUSTEMENT PRESCRIT LES MESURES NECESSAIRES POUR ASSURER L'EXERCICE NORMAL DE CETTE SERVITUDE ET MAINTENIR EN FAVEUR DU PROPRIETAIRE DU FONDS DOMINANT LA PLENITUDE DU DROIT REEL QUI S'Y RATTACHE;\n\n\n\n QUE PAR LA MEME ILS N'ONT NULLEMENT DELAISSE LES CONCLUSIONS CI-DESSUS RAPPELEES;\n\n\n\n QU'IL S'ENSUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LES PRECEDENTS ET QUE L'ARRET, QUI EST MOTIVE, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 20 NOVEMBRE 1968, PAR LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER