Cour de cassation, arret, 1971-02-05, 69-12.416

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "ALORS QUE LE CONGE ETAIT RELATIF A UN BAIL, DONT LA NATURE COMMERCIALE ETAIT INDIVISIBLE A L'EGARD DU PRENEUR..."

2. Absence de novation : La cour d'appel a conclu que les époux Y... étaient sans droit ni titre en raison d'une supposée novation du bail, sans établir les éléments constitutifs de cette novation. La Cour de cassation a rappelé que la novation ne se présume pas et doit être clairement démontrée.

> "LA NOVATION NE SE PRESUME PAS ET QUE, S'IL N'EST PAS NECESSAIRE QUE L'INTENTION DE NOVER SOIT EXPRIMEE EN TERMES FORMELS, DU MOINS LA VOLONTE DE NOVER DOIT ETRE CERTAINE..."

Interprétations et citations légales

> Décret du 30 septembre 1953 - Article 1 : "Le bail consenti à un commerçant portant sur des locaux distincts, dans la totalité desquels le fonds n'est pas exploité, est un bail indivisible qui a, pour le tout, un caractère commercial."

2. Conditions de la novation : Selon l'article 1273 du Code civil, la novation nécessite une volonté claire des parties de modifier le contrat initial, ce qui n'a pas été établi dans cette affaire. La cour d'appel n'a pas fourni de preuves suffisantes pour soutenir l'idée d'une novation.

> Code civil - Article 1273 : "La novation ne se présume pas et doit résulter d'un accord des parties."

En conclusion, la décision de la Cour de cassation a permis de rappeler l'importance de l'indivisibilité des baux commerciaux et la nécessité d'une preuve claire pour établir une novation, protégeant ainsi les droits des locataires dans le cadre d'un bail commercial.

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX PREMIERES BRANCHES : VU LES ARTICLES 1, 4 ET 5 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;\n\n\n\nATTENDU QU'IL RESSORT DE CES TEXTES QUE LE BAIL CONSENTI A UN COMMERCANT ET PORTANT SUR DES LOCAUX DISTINCTS, DANS LA TOTALITE DESQUELS LE FONDS N'EST PAS EXPLOITE, EST CEPENDANT UN BAIL INDIVISIBLE QUI A, POUR LE TOUT, UN CARACTERE COMMERCIAL ;\n\n\n\nATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE QUE LES EPOUX Y... ETAIENT CESSIONNAIRES D'UN FONDS DE COMMERCE ;\n\n\n\n QUE LA CESSION COMPRENAIT UN BAIL DU 6 DECEMBRE 1956 PORTANT SUR UNE BOUTIQUE ET SES DEPENDANCES AU REZ-DE-CHAUSSEE ET UN LOGEMENT AU PREMIER ETAGE ;\n\n\n\n QUE LES EPOUX Y... SONT DEVENUS PROPRIETAIRES, LE 1ER AOUT 1962, DES MURS DU REZ-DE-CHAUSSEE ;\n\n\n\n QUE LES EPOUX X... ONT ACQUIS, LE 23 MAI 1962, L'APPARTEMENT DU PREMIER ETAGE, L'ACTE D'ACHAT SPECIFIANT QU'IL ETAIT LOUE A Y..., SELON LES CONDITIONS CONNUES DE TOUTES LES PARTIES ;\n\n\n\n QUE LES EPOUX X... ONT DONNE CONGE AUX EPOUX Y... ;\n\n\n\n QUE LE TRIBUNAL A JUGE QUE LA LOCATION CONSENTIE LE 6 DECEMBRE 1956 CONSTITUAIT UN BAIL COMMERCIAL POUR L'ENSEMBLE DES LOCAUX DESIGNES, NOTAMMENT CEUX DU PREMIER ETAGE ET QUE LES EPOUX Y... AVAIENT DROIT A UNE INDEMNITE D'EVICTION ;\n\n\n\n QUE L'ARRET LES CONSIDERE COMME OCCUPANTS SANS DROIT NI TITRE DE L'APPARTEMENT ET ORDONNE LEUR EXPULSION, AUX MOTIFS, NOTAMMENT, QU'ILS N'ONT PAS EXCIPE DE L'INDIVISIBILITE DU BAIL DU 6 DECEMBRE 1956 ET QUE LES LOCAUX LITIGIEUX NE PEUVENT ETRE CONSIDERES COMME LOCAUX ACCESSOIRES ;\n\n\n\nATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QUE LE CONGE ETAIT RELATIF A UN BAIL, DONT LA NATURE COMMERCIALE ETAIT INDIVISIBLE A L'EGARD DU PRENEUR, ET QUE LE CARACTERE NON COMMERCIAL DE CERTAINS DES LOCAUX LOUES, ACCESSOIRES OU NON, UTILISES A DES FINS COMMERCIALES, NE PEUT ETRE INVOQUE QUE DANS LE CAS DE BAUX DISTINCTS, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES SUSVISES ;\n\n\n\nSUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES PREMIERE ET DEUXIEME BRANCHES : VU L'ARTICLE 1273 DU CODE CIVIL ;\n\n\n\nATTENDU QUE LA NOVATION NE SE PRESUME PAS ET QUE, S'IL N'EST PAS NECESSAIRE QUE L'INTENTION DE NOVER SOIT EXPRIMEE EN TERMES FORMELS, DU MOINS LA VOLONTE DE NOVER DOIT ETRE CERTAINE ET RESULTER CLAIREMENT DES FAITS ET DES ACTES INTERVENUS ENTRE LES PARTIES ;\n\n\n\nATTENDU QUE, POUR DECIDER QUE LES EPOUX Y... ETAIENT SANS DROIT NI TITRE A SE MAINTENIR DANS LES LOCAUX LITIGIEUX, L'ARRET ENONCE QU'A SUPPOSER LA CONTINUATION, APRES L'ACHAT PAR LES EPOUX Y... DE LEUR LOT, DU BAIL DE 1956 SUR LE LOT ACQUIS PAR LES EPOUX X..., IL SERAIT NECESSAIREMENT INTERVENU UNE NOVATION AUDIT BAIL PAR CHANGEMENT D'OBJET, QU'IL FAUDRAIT CONSIDERER QUE LEDIT BAIL PORTAIT DESORMAIS EXCLUSIVEMENT SUR UNE CHAMBRE ET SUR UN APPARTEMENT, C'EST-A-DIRE SUR DES LOCAUX D'HABITATION ACCESSOIRES A L'EXPLOITATION DU FONDS ET QUE LA PRIVATION DE CES LOCAUX ACCESSOIRES N'EST PAS DE NATURE A COMPROMETTRE L'EXPLOITATION DU FONDS, SANS RELEVER AUCUN DES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA NOVATION NI RECHERCHER LES FAITS OU LES ACTES D'OU RESULTERAIT CERTAINEMENT ET CLAIREMENT LA VOLONTE DES PARTIES DE NOVER ;\n\n\n\n QU'EN STATUANT AINSI, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL SOIT BESOIN DE STATUER SUR LA TROISIEME BRANCHE DU MOYEN ;\n\n\n\nCASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU, LE 18 MARS 1969, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;\n\n\n\n REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS