Vu la procédure suivante :
Par une requête et deux mémoires enregistrés les 8 et 18 juillet 2019, puis le 3 février 2020, la société par actions simplifiée (SAS) Colombelles Distribution, représentée par la société d'avocats RGM, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie dans la commune de Colombelles au titre des années 2017 et 2018 ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que la valeur locative des locaux assujettis doit être évaluée par rapport au local-type n° 13 de la commune d'Ifs, à défaut par rapport au local-type n° 7 de la commune de Caen, avec un abattement de 20 %.
Par des mémoires enregistrés les 13 janvier 2020 et 6 avril 2021, le directeur départemental des finances publiques du Calvados conclut au rejet de la requête au motif que les moyens ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal, par une décision du 1er septembre 2022, a désigné M. A, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. A,
- et les conclusions de Mme Conesa-Terrade, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. La SAS Colombelles Distribution exploite un local commercial sous l'enseigne " Super U " à Colombelles. Par une réclamation contentieuse en date du 7 décembre 2018, la société a contesté la cotisation de taxe foncière mise à sa charge en 2017 et 2018. Cette réclamation a fait l'objet d'un rejet par décision du 19 juin 2019. La SAS requérante demande la décharge de ces cotisations
Sur les conclusions en décharge :
2. En vertu de l'article 1447 du code général des impôts, la cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Aux termes de l'article 1467 du même code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France () dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle (). La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe () ".
3. D'une part et aux termes des dispositions de l'article 1498, dans sa version applicable entre le 31 décembre 2003 et le 1er janvier 2018 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, () la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel () La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ".
4. D'autre part, la société requérante se réfère à la notion de valeur locative non révisée telle que visée aux dispositions du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 applicables à la taxe foncière de l'année 2017, et codifiées à compter de 2018 à l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, relatives à la mesure de planchonnement. Aux termes du IV de ce dernier article : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Aux termes de l'article 1518 E du même code, codifiant à compter de 2018 les dispositions du XXII de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 précité, concernant la mesure de lissage : " Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. () ". Il en résulte que les mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels précitées tiennent compte d'une valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 déterminée par application des dispositions visées au point 3 dans leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2016.
5. Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que lorsque l'administration procède à l'évaluation par comparaison d'un local pour la détermination de sa valeur locative non révisée, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de cette valeur locative pour, le cas échéant, pouvoir lui soumettre des propositions alternatives permettant d'évaluer la valeur locative de son local par référence à d'autres locaux-types.
6. Il résulte de l'instruction que la valeur locative du local à évaluer a été déterminée par comparaison avec le local-type n°13 du procès-verbal de la commune d'Ifs. Toutefois, l'administration fiscale ne conteste pas que ce dernier local, construit en 1988, n'était donc pas achevé au 1er janvier 1970. Il ne pouvait être loué à cette date et par suite, ce local doit être écarté comme terme de comparaison.
7. Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".
8. Au cas particulier, la requérante soutient qu'il y a lieu de procéder à un ajustement de -20% de la valeur locative du local à évaluer, compte tenu de la différence d'environnement et de caractéristiques avec le terme de comparaison alternativement proposé, le local-type n° 7 dans la commune de Caen, l'hypermarché situé Côte de Nacre, qui propose la même valeur locative brute de 9,15 € au m2.
9. La société requérante fait valoir que ce local-type se situe dans un ensemble commercial nettement plus important, dans un ensemble résidentiel et universitaire plus attractif, et mieux desservi par les transports en commun, avec notamment la présence du tramway de telle manière que l'administration fiscale devrait admettre un ajustement à la baisse de 20 %. Il résulte de l'instruction que la valeur locative brute de 9,15 € correspond à la transcription de la somme de 60 francs, qui avait été retenue pour l'ensemble des grands espaces commerciaux du Calvados, à partir de la seule enseigne existante de ce type en 1970, l'enseigne " Nouvelles Galeries ", laquelle est située en centre-ville, sans zone de stationnement propre, avec une autre aire de chalandise et une autre proposition commerciale. Il résulte encore de l'instruction que si le local-type proposé est d'une surface deux fois plus importante que les locaux de la société requérante, les 2 locaux sont très nettement au-dessus des seuils retenus pour la qualification d'hypermarché. Situés dans l'agglomération de Caen, ils bénéficient d'aires de chalandises et de facilités d'accès voisines. Par ailleurs si la commercialité dans l'environnement immédiat du local-type peut paraitre plus importante pour les années en litige, cet élément est contrebalancé par la vétusté du local-type, au regard des locaux récents de la société requérante.
10. Il résulte de ce qui précède que la SAS Colombelles Distribution n'est pas fondée à demander la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018.
Sur les autres conclusions de la requête :
11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante.
D E C I D E :
Article 1er : La requête est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Colombelles Distribution et au directeur départemental des finances publiques du Calvados.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2023.
Le magistrat désigné,
Signé
B. A
La greffière,
Signé
A. LAPERSONNE
La République mande et ordonne au ministre délégué chargé des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
la greffière,
A. Lapersonne