Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 avril 2022 et 5 mai 2022, la SAS DV2M Immobilier, représentée par Me Gorand, demande au tribunal :
1°) d'annuler la décision du 23 décembre 2021 reçue le 27 décembre 2021 par laquelle le maire de Carpiquet a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur le terrain cadastré BI 67 ;
2°) d'annuler la décision du 23 décembre 2021, reçue le 14 mars 2022 par laquelle le maire de Carpiquet a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur le terrain cadastré BI 67 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Carpiquet la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la décision du 23 décembre 2021, reçue le 27 décembre 2021 est entachée d'incompétence ; il n'est pas établi que la décision du 14 décembre 2021 par laquelle le président de la communauté urbaine Caen la mer a délégué à la commune de Carpiquet l'exercice du droit de préemption a été notifiée à la société et transmise au contrôle de légalité dans le délai de quinze jours à compter de sa signature, soit au plus tard le 28 décembre 2021 ; la décision du 23 décembre 2021 a été signée par le maire de Carpiquet en sa qualité de conseiller communautaire ; il n'est pas établi que le conseil municipal aurait délégué ce droit au maire de Carpiquet ;
- elle est insuffisamment motivée en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;
- elle méconnaît les articles L. 213-2 et R. 213-7 du code de l'urbanisme, faute de transmission de la décision au contrôle de légalité dans le délai de deux mois suivant le dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner par le propriétaire de l'immeuble ; la commune de Carpiquet doit ainsi être regardée comme ayant renoncé à l'exercice de son droit de préemption ;
- la décision du 23 décembre 2021, reçue le 14 mars 2022 est entachée d'incompétence ; il n'est pas établi que la décision du 14 décembre 2021 par laquelle le président de la communauté urbaine Caen la mer a délégué à la commune de Carpiquet l'exercice du droit de préemption a été notifiée à la société et transmise au contrôle de légalité dans le délai de quinze jours à compter de sa signature, soit au plus tard le 28 décembre 2021 ;
- elle méconnaît les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme, en l'absence de projet réel justifiant la préemption ;
- elle est entachée de détournement de pouvoir.
Par un mémoire, enregistré le 20 septembre 2023, la communauté urbaine Caen la mer, conclut au rejet de la requête au motif que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Créantor,
- les conclusions de Mme C,
- et les observations de Me Gutton, représentant la société requérante, et de Mme E, représentant la communauté urbaine Caen la mer.
Considérant ce qui suit :
1. Mme F D est propriétaire d'une parcelle cadastrée BI 67 située sur le territoire de la commune de Carpiquet. Une déclaration d'intention d'aliéner ce bien a été adressée à la communauté urbaine Caen la mer le 3 décembre 2021. Par une décision du 23 décembre 2021, le maire de Carpiquet a décidé de préempter la parcelle au prix de 250 000 euros indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner. Par un courrier du 22 février 2022, notifié le 23 février suivant, la SAS DV2M Immobilier a demandé au maire de Carpiquet de procéder au retrait de cet acte, estimant que celui-ci était illégal. Le maire de Carpiquet a pris une nouvelle décision de préemption portant sur le même bien, datée du 23 décembre 2021, qu'elle a reçue le 14 mars 2022. La SAS DV2M Immobilier demande au tribunal d'annuler les décisions du 23 décembre 2021.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne la décision du 23 décembre 2021 reçue le 27 décembre 2021 :
2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 211-2 du code de l'urbanisme : " () lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale est compétent, de par la loi ou ses statuts, pour l'élaboration des documents d'urbanisme et la réalisation de zones d'aménagement concerté, cet établissement est compétent de plein droit en matière de droit de préemption urbain ". Aux termes de l'article L. 213-3 du même code : " Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement ". Enfin, aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : " Le maire peut () par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : () / 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les dispositions prévues à l'article L. 211-2 ou au premier alinéa de l'article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal ".
3. Il ressort des pièces du dossier que la décision attaquée a été signée par M. A B, maire de la commune de Carpiquet, en sa qualité de conseiller communautaire de la communauté urbaine Caen la Mer. Par une décision du 14 décembre 2021, le président de cette communauté urbaine a délégué l'exercice du droit de préemption à la commune de Carpiquet en vue d'exercer ce droit sur la parcelle litigieuse. Cette décision était exécutoire dès le 14 décembre 2021, date de sa transmission en préfecture. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que le conseil municipal de Carpiquet ait par délibération donné délégation au maire pour exercer ce droit. Au surplus, le maire n'était pas compétent pour signer la décision attaquée en sa qualité de conseiller communautaire. Le moyen tiré de l'incompétence du signataire de la décision contestée doit dès lors être accueilli.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ".
5. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Les exigences de motivation résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision fait référence aux dispositions de la délibération délimitant le périmètre dans lequel la collectivité décide d'intervenir pour l'aménager et en améliorer la qualité urbaine et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener pour améliorer la qualité urbaine au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer l'action ou l'opération d'aménagement prévue par la délibération délimitant ce périmètre à laquelle la décision de préemption participe, soit renvoyer à cette délibération elle-même si celle-ci permet d'identifier la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement poursuivie.
6. La décision attaquée consiste seulement en l'apposition sur la déclaration d'intention d'aliéner d'une mention selon laquelle la commune " exerce son droit de préemption sur ce terrain cadastré BI 67 aux prix de 250 000 euros + 10 000 euros de frais d'honoraires ". Elle ne comporte ainsi aucune indication concernant la nature du projet envisagé auquel se rattache l'exercice du droit de préemption et ne satisfait donc pas aux exigences de l'article L. 210-1 précité. Dans ces conditions, la décision attaquée ne saurait être regardée comme comportant les éléments permettant d'identifier l'objet pour lequel le droit de préemption est mis en œuvre. Par suite, le moyen tiré du défaut de motivation de la décision d'exercice du droit de préemption doit être accueilli.
7. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien (). Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents (). Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien () ". Aux termes de l'article R. 213-7 de ce code : " I. Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit. () "
8. Il résulte des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.
9. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d'intention d'aliéner, souscrite par le cabinet notarial mandaté par Mme F D, propriétaire du terrain en cause, a été reçue par la commune de Carpiquet le 3 décembre 2021. Ainsi, le délai de deux mois dont disposait la commune de Carpiquet, titulaire du droit de préemption, pour exercer ce droit, expirait, en application des dispositions précitées, le 3 février 2022. Si la décision de préemption a été prise le 23 décembre 2021, il ne ressort pas des pièces du dossier et il n'est même pas allégué que cette décision aurait été transmise, en application des dispositions des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, au représentant de l'État avant l'expiration de ce délai de deux mois. Ainsi cette décision de préemption était dépourvue d'effet exécutoire à la date d'expiration dudit délai. Dès lors, la commune de Carpiquet, qui ne peut être regardée comme ayant régulièrement exercé son droit de préemption dans le délai imparti par les dispositions précitées, doit être considérée, en application de l'article R. 213-7 précité du code de l'urbanisme, comme ayant renoncé à l'exercice de ce droit. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 213-2 et du code de l'urbanisme doit être accueilli.
10. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est, en l'état du dossier, de nature à entraîner l'annulation de la décision attaquée.
11. Il résulte de ce qui précède que la SAS DV2M Immobilier est fondée à demander l'annulation de la décision du 23 décembre 2021 reçue le 27 décembre 2021 par laquelle le maire de Carpiquet a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur le terrain cadastré BI 67.
En ce qui concerne la décision du 23 décembre 2021 reçue le 14 mars 2022 :
12. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la décision attaquée a été signée par M. A B, maire de la commune de Carpiquet. Par une décision du 14 décembre 2021, le président de la communauté urbaine Caen la mer a délégué l'exercice du droit de préemption à la commune de Carpiquet. Ainsi qu'il a été dit au point 3, cette décision était exécutoire dès le 14 décembre 2021, date de sa transmission en préfecture. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que le conseil municipal ait par délibération donné délégation au maire pour exercer ce droit. Le moyen tiré de l'incompétence du signataire de la décision contestée doit dès lors être accueilli.
13. En deuxième lieu, pour le même motif que celui exposé au point 6, et alors que la décision en litige est rédigée dans les mêmes termes que la décision prise à la même date et transmise le 27 décembre 2021, le moyen tiré du défaut de motivation de la décision d'exercice du droit de préemption doit être accueilli.
14. En dernier lieu, ainsi qu'il a été dit au point 9, le délai de deux mois dont disposait la commune de Carpiquet, titulaire du droit de préemption, pour exercer ce droit, expirait le 3 février 2022. Or, il ressort des pièces du dossier que la décision attaquée a été transmise au contrôle de légalité le 14 mars 2022, soit après l'expiration du délai imparti à la commune pour ce faire. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme doit être accueilli.
15. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est, en l'état du dossier, de nature à entraîner l'annulation de la décision attaquée.
16. Il résulte de ce qui précède que la SAS DV2M Immobilier est fondée à demander l'annulation de la décision du 23 décembre 2021 reçue le 14 mars 2022 par laquelle le maire de Carpiquet a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur le terrain cadastré BI 67.
Sur les frais liés au litige :
17. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Carpiquet une somme de 1 500 euros à verser à la SAS DV2M Immobilier en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : Les décisions du 23 décembre 2021 par lesquelles le maire de la commune de Carpiquet a exercé son droit de préemption sur la parcelle cadastrée BI 67 sont annulées.
Article 2 : La commune de Carpiquet versera une somme de 1 500 euros à la SAS DV2M Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SAS DV2M Immobilier, à la commune de Carpiquet, à la communauté urbaine Caen la mer et à Mme F D.
Délibéré après l'audience du 12 mars 2024, à laquelle siégeaient :
- Mme Rouland-Boyer, présidente,
- Mme Créantor, conseillère,
- Mme Remigy, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mars 2024.
La rapporteure,
Signé
V. CREANTOR
La présidente,
Signé
H. ROULAND-BOYER
La greffière,
Signé
E. BLOYET
La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
E. BLOYET