Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 20 juillet 2021, M. D et Mme A, en leur qualité de gérants de la SAS RENT APPART, représentés par Me Falola, demandent au tribunal :
1°) d'annuler la décision n°2021/024 du 1er février 2021 par laquelle le maire de La Garenne-Colombes a décidé d'exercer son droit de préemption urbain sur les lots n°1, 7, 10, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26 d'une copropriété sise 14 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes ;
2°) de condamner la commune de La Garenne-Colombes à leur réparer le préjudice financier qu'ils estiment avoir subis du fait de la décision de préemption attaquée ;
3°) de mettre à la charge de la commune de La Garenne-Colombes la somme de
10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
En ce qui concerne les conclusions à fin d'annulation :
- la décision attaquée est insuffisamment motivée au regard des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;
- elle est illégale dès lors que d'une part, elle n'est justifiée par aucun des objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, et que d'autre part, la réalité du projet poursuivi n'est pas établie ;
- l'avis rendu par le service des domaines en application de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme est irrégulier dès lors que le maire de La Garenne-Colombes ne l'a pas informé de l'existence, au sein du bien préempté, d'un fonds de commerce ;
- elle a été prise en méconnaissance de l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme dès lors que d'une part, le mur du fonds de commerce implanté au sein de l'immeuble préempté, est exclu du droit de préemption urbain et que d'autre part, ce fonds de commerce n'est pas concerné par le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité délimité pour la commune ;
- le prix auquel le bien en litige est préempté est incohérent par rapport à la valeur réel de ce bien.
En ce qui concerne les conclusions indemnitaires :
- la responsabilité de la commune de La Garenne-Colombes est engagée en raison de l'illégalité de la décision de préemption attaquée ;
- le préjudice subi correspond au manque à gagner et à l'impossibilité de disposer du prix de la vente du bien immobilier préempté.
Par un mémoire en défense, enregistré le 1er juillet 2022, la commune de La Garenne-Colombes, représentée par Me Bernard, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que :
- les conclusions en annulation de la décision de préemption du 1er février 2021 sont irrecevables, faute pour les requérants d'avoir formulé des conclusions tendant à l'annulation de la décision du 25 mai 2021 par laquelle le maire de La Garenne-Colombes a rejeté le recours gracieux qu'ils avaient formé à l'encontre de cette décision ;
- les conclusions indemnitaires sont irrecevables en l'absence de liaison du contentieux et faute pour les requérants que les avoir chiffrées ;
- à titre subsidiaire, les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n°2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Zaccaron Guérin, rapporteure,
- les conclusions de M. Louvel, rapporteur public,
- et les observations de Me Giraudat, substituant Me Bernard et représentant la commune de La Garenne-Colombes.
M. D, Mme A et la société l'Arche n'étant ni présents ni représentés.
Considérant ce qui suit :
1. Par une déclaration d'intention d'aliéner n°2020/602 du 4 décembre 2020, la société civile immobilière Jean Cent a fait connaître à la commune de La Garenne-Colombes son projet de cession des lots n°1, 7, 10, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26 d'une copropriété sise 14 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes, pour le prix de cinq cent mille euros. Par une décision du 1er février 2021, le maire de la Garenne-Colombes a décidé d'exercer sur ce bien son droit de préemption urbain. Par la présente requête, M. D et Mme A, acquéreurs évincés, demandent au tribunal à titre pincipal d'annuler cette décision.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone. () ". Aux termes de l'article L. 300-1 de ce code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / () ".
3. Il résulte des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Toutefois, en application de l'avant-dernier alinéa de l'article L. 210-1 précité, la décision de préemption peut se référer aux dispositions de la délibération par laquelle une commune a délimité des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. Il résulte ainsi de ces dispositions et de ce qui a été dit ci-dessus que, lorsqu'une collectivité décide d'exercer le droit de préemption urbain pour constituer une réserve foncière à l'intérieur d'un périmètre qu'elle a délimité en vue d'y mener une opération d'aménagement et d'amélioration de la qualité urbaine, les exigences de motivation résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision fait référence aux dispositions de la délibération délimitant ce périmètre et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener pour améliorer la qualité urbaine au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer l'action ou l'opération d'aménagement prévue par la délibération délimitant ce périmètre à laquelle la décision de préemption participe, soit renvoyer à cette délibération elle-même si celle-ci permet d'identifier la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement poursuivie.
4. Il ressort de la décision du 1er février 2021 que la préemption a pour objectif de permettre à la commune de La Garenne-Colombes d'atteindre le seuil de 25% de logements sociaux en 2025 fixé par la loi du 18 janvier 2013 susvisée ainsi que ceux fixés par l'orientation n°2 du projet d'aménagement et de développement durable et les orientations n°1 et n°4 du programme local de l'habitat approuvé par délibération du 29 octobre 2015, qui ont trait à la volonté de l'autorité administrative, d'assurer " la mixité sociale sur l'ensemble du territoire communal ", de " favoriser le développement d'une offre locative sociale répondant aux besoins sociodémographiques locaux (PLAI, PLUS, PLS) " en recourant largement à la maîtrise foncière par l'acquisition de biens en copropriété dans le diffus afin de favoriser l'intégration de logements sociaux dans des secteurs peu pourvus, et de " lutter contre la dégradation du parc privé ". Cette décision mentionne également l'état de vétusté important de l'immeuble situé 14 rue Léon Maurice Nordmann et sa volonté de préempter ce bien en vue " d'y faire une opération d'acquisition amélioration qui inclurait la réalisation de logements sociaux et le maintien de la mixité fonctionnelle de cet immeuble ". Ces énonciations font apparaître de manière suffisamment précise la nature du projet d'aménagement envisagé par la commune de La Garenne-Colombes et en vue duquel le droit de préemption a été exercé. Dès lors, la motivation de la décision de préemption en litige doit être regardée comme répondant aux exigences de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'insuffisante motivation de cette décision doit être écarté.
5. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. () ".
6. Il ressort des pièces du dossier que le service des domaines a été consulté par le maire de La Garenne-Colombes, le 28 décembre 2020 préalablement à l'exercice du droit de préemption urbain et que cette consultation a donné lieu à un avis de ce service daté du 20 janvier 2021 duquel il ressort que les lots préemptés sont désignés comme des " lots à usage d'habitation et un local à usage d'activité " appartenant à la société civile immobilière Jean Cent et que les biens sont loués mais que les baux n'ont pas été transmis. Dans ces conditions, le service des domaines, qui a bien été informé de l'existence d'un fonds de commerce au sein de l'immeuble préempté, a été régulièrement consulté. Par suite, le moyen tiré de l'irrégularité de cet avis manque en fait et doit dès lors être écarté.
7. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme : " Sont soumis au droit de préemption institué par l'un ou l'autre des deux précédents chapitres : / 1° Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l'exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l'article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 et suivants du code de commerce ; () ". Aux termes de l'article L. 214-1 du même code : " Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. / A l'intérieur de ce périmètre, sont également soumises au droit de préemption visé à l'alinéa précédent les aliénations à titre onéreux de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés. / Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d'affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial. / Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L. 213-4 à L. 213-7. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration. ".
8. Il résulte de l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme précité, que la cession de fonds de commerce est soumise au droit de préemption de la commune du lieu d'établissement dudit fonds lorsque celle-ci a créé un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité et que le fonds de commerce cédé se trouve dans ce périmètre. En outre, il ne résulte ni des dispositions, ni d'aucun autre texte, qu'en cas de cession conjointe d'un local commercial et du bail y afférent, le titulaire des deux droits de préemption découlant des articles L. 213-1 et suivants du code de l'urbanisme ou des dispositions des articles L. 214-1 et suivants du code de l'urbanisme, relatifs au droit de préemption commercial, est dans l'obligation de les exercer simultanément, ou même de faire primer l'un de ces droits sur l'autre.
9. En l'espèce, si les requérants soutiennent que la cession du fonds de commerce exploité dans l'immeuble préempté est exclue du droit de préemption urbain de la commune et que ce fonds de commerce n'est pas concerné par le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, il ressort toutefois des pièces du dossier que le maire de La Garenne-Colombes a exercé son droit de préemption urbain sur le fondement des articles L. 213-1 et suivants du code de l'urbanisme sur les lots d'une copropriété située dans le périmètre du droit de préemption urbain institué par cette commune. Au demeurant, le fonds de commerce exploité par les requérants n'est pas situé dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité fixé sur la commune de La Garenne-Colombes. Les requérants ne sont dès lors par fondés à soutenir que la décision attaquée a été prise en méconnaissance de l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme. Par suite, ce moyen doit être écarté.
10. En quatrième lieu, il résulte de ce qui a été énoncé aux points 2 à 4 du présent jugement que la décision de préemption du bien litigieux concourt à la mise en œuvre d'un programme local de l'habitat et aux orientations du projet d'aménagement et de développement durable. Ainsi, le projet de réhabilitation de l'immeuble en cause incluant la réalisation de logements sociaux tout en maintenant sa mixité fonctionnelle s'inscrit nécessairement dans une démarche visant à répondre aux objectifs chiffrés assignés à la commune par la loi de 2013 susvisée ainsi qu'aux ambitions affichées par la commune dans le PADD et le PLH. Dans ces conditions, le projet litigieux s'inscrit dans le cadre d'une réelle politique de l'habitat de la commune. Dans ces conditions, la commune de La Garenne-Colombes doit être regardée comme établissant la réalité, à la date de la décision de préemption attaquée, d'un projet entrant dans les prévisions des dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme sur l'immeuble en cause.
11. En dernier lieu, il résulte de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme cité au point 2 du présent jugement, que la mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre tant aux finalités mentionnées à l'article L. 300-1 du même code qu'à un intérêt général suffisant. Si le montant auquel le titulaire du droit de préemption se propose d'acquérir un bien préempté peut constituer l'un des éléments permettant d'apprécier si la préemption répond à de telles finalités ou à un intérêt général suffisant, le caractère insuffisant ou excessif du prix de ce bien au regard du marché est, par lui-même, sans incidence sur la légalité de la préemption. Par suite, le moyen tiré de l'incohérence du prix de la préemption est inopérant et ne peut qu'être écarté.
12. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposée en défense par la commune de La Garenne-Colombes, que les conclusions tendant à l'annulation de la décision du 1er février 2021 par laquelle le maire de La Garenne-Colombes a décidé de préempter les lots n°1, 7, 10, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26 d'une copropriété sise 14 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes doivent être rejetées.
Sur les conclusions indemnitaires :
En ce qui concerne les fins de non-recevoir opposées en défense par la commune de La Garenne-Colombes :
13. Aux termes de l'article R. 421-1 du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. / Lorsque la requête tend au paiement d'une somme d'argent, elle n'est recevable qu'après l'intervention de la décision prise par l'administration sur une demande préalablement formée devant elle ".
14. Il résulte de ces dispositions qu'en l'absence d'une décision de l'administration rejetant une demande formée devant elle par le requérant ou pour son compte, une requête tendant au versement d'une somme d'argent est irrecevable et peut être rejetée pour ce motif.
15. Il résulte de l'instruction qu'aucune demande préalable n'a été formulée par les requérants auprès de la commune de La Garenne-Colombes tendant à l'indemnisation des préjudices correspondants au " coût d'immobilisation du fonds de commerce préempté, du matériel ainsi que de la perte de chance sérieuse de réaliser une vente qui était possible à la date de l'exercice du droit de préemption ainsi que de l'impossibilité de percevoir et de faire fructifier la somme stipulée dans la promesse de vente initiale " dont ils se prévalent. En outre, ces conclusions indemnitaires ne sont pas chiffrées. Par suite, les fins de non-recevoir opposées par la commune de La Garenne-Colombes, tirées de l'absence de demande indemnitaire préalable et de chiffrage des conclusions indemnitaires doivent être accueillies.
16. Il résulte de ce qui précède que les conclusions indemnitaires présentées par les requérants sont irrecevables et doivent dès lors, être rejetées.
Sur les conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens :
17. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "
18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de La Garenne-Colombes, qui n'est pas la partie perdante, la somme demandée par les requérants au titre des frais qu'ils ont exposés et non compris dans les dépens.
19. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, en revanche, en application de ces mêmes dispositions, de mettre solidairement à la charge de M. D et de Mme A, une somme de1 200 euros qu'ils verseront à la commune de La Garenne-Colombes au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. D et de Mme A est rejetée.
Article 2 :M. D et Mme A verseront solidairement à la commune de la Garenne-Colombes une somme de 1 200 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 :Le présent jugement sera notifié à M. C D, à Mme B A et à la commune de La Garenne-Colombes.
Délibéré après l'audience du 20 février 2024 à laquelle siégeaient :
Mme Edert, présidente,
Mme Chaufaux, première conseillère,
Mme Zaccaron Guérin, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 mars 2023.
La rapporteure,
signé
C. Zaccaron Guérin La présidente,
signé
S. Edert
La greffière,
signé
S. Le Gueux
La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
No 21095932