Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 23 décembre 2021, 28 avril 2022 et 14 septembre 2022, M. C et Mme D A, représentés par le cabinet Nejma Labidi avocats, demandent au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 26 février 2019 par lequel le maire de Saint-Maur-des-Fossés a délivré à la SARL Jomaki un permis de construire modificatif en vue de la construction d'un immeuble et d'une surélévation sur une parcelle cadastrée section DI n° 191 située 7 rue Vassal (Saint-Maur-des-Fossés) ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Maur-des-Fossés une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- leur requête est recevable ; en particulier, elle n'est pas tardive et, en leur qualité de voisin immédiat, ils justifient d'un intérêt pour agir dès lors que la construction projetée va entraîner, sur leur propriété, une perte d'ensoleillement et de vue ;
- le projet autorisé méconnaît les dispositions des articles R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme dès lors que le dossier de demande de permis de construire initial et le dossier de demande de permis modificatif ne contenaient pas un plan coté en trois dimensions ; aucun document ne permet d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement ;
- le permis de construire modificatif en litige est illégal dès lors que le permis de construire initial du 18 janvier 2018 était devenu caduc ;
- il méconnaît les dispositions du point U.3-7-1 de l'article U.3-7 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone U.3 dès lors que les constructions sont implantées sur les deux limites séparatives latérales ;
- il méconnaît les dispositions du point U.3-7-2 de l'article U.3 - 7 de ce règlement dès lors que seules les annexes sont autorisées au-delà de la bande de constructibilité de vingt mètres et que la construction du bâtiment B ne peut être regardée comme une surélévation en tant qu'il nécessite la démolition du bâtiment existant ; le retrait du bâtiment B projeté est inférieur à quatre mètres par rapport à la limite de fond de parcelle ;
- à supposer que les travaux autorisés puissent être regardés comme portant sur la surélévation d'une construction existante, le bâtiment B méconnaît les dispositions du point U.3-7-11 de l'article U.3-7 de ce règlement dès lors qu'il conduit à réduire le retrait existant sans justifier de l'impossibilité de respecter les règles du plan local d'urbanisme ;
- il méconnaît les dispositions de l'article U.3-10 de ce règlement dès lors que la façade du bâtiment B implantée en limite séparative latérale est d'une hauteur supérieure à sept mètres ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dès lors qu'il porte atteinte à la sécurité publique en raison de sa situation et de son implantation ;
- le permis de construire modificatif est entaché de fraude.
Par des mémoires en défense enregistrés le 29 juillet 2022 et 2 octobre 2022, la SARL Jomaki, représentée Me Mathieu, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. et Mme A la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable dès lors qu'elle est tardive, que l'ensemble des moyens sont inopérants, que M. et Mme A n'ont pas intérêt pour agir et qu'ils n'établissent pas le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de leur bien ;
- les moyens soulevés par M. et Mme A ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 31 juillet 2022 et 2 octobre 2022, la commune de Saint-Maur-des-Fossés, représentée par le cabinet Landot et associés, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions prévues à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce que soit mis à la charge de M. et Mme A le versement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable pour, d'une part, être tardive, et d'autre part, en l'absence d'intérêt pour agir de M. et Mme A ;
- les moyens soulevés par M. et Mme A ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Cabal,
- les conclusions de M. Zanella rapporteur public,
- et les observations de Me Sarrazin, représentant M. et Mme A, F, représentant la commune de Saint-Maur-des-Fossés, de Me Mathieu représentant la société Jomaki et Me Bas représentant la société Li Bai.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 18 janvier 2018, le maire de Saint-Maur-des-Fossés a délivré à la SARL Jomaki un permis de construire en vue de la construction d'un immeuble (bâtiment A) et la surélévation d'une construction existante (bâtiment B) sur un terrain situé 7 rue Vassal (Saint-Maur-des-Fossés). Le 10 avril 2018, la SARL Jomaki a sollicité la délivrance d'un permis de construire modificatif en vue de modifier le type de logement prévu dans chacun des deux immeubles, les percements de portes et fenêtres sur la façade du bâtiment A et de réduire la surface de plancher créée du bâtiment B. Le maire de Saint-Maur-des-Fossés lui a délivré le permis de construire modificatif sollicité par un arrêté du 26 juin 2018. La société pétitionnaire a déposé, le 11 décembre 2018, une nouvelle demande de permis de construire modificatif en vue d'être autorisée à modifier le type de logement prévu dans chacun des deux immeubles, à effectuer certains percements de portes et fenêtres sur la façade du bâtiment A et une nouvelle fenêtre en rez-de-chaussée du bâtiment B. Le maire de Saint-Maur-des-Fossés lui a délivré par un arrêté du 26 février 2019 le second permis modificatif sollicité. Par un courrier du 20 août 2021, reçu le 23 août suivant, M. et Mme A ont demandé au maire de Saint-Maur-des-Fossés de retirer ce dernier arrêté. Leur recours gracieux a été implicitement rejeté par une décision née le 23 octobre 2021. M. et Mme A demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du maire de Saint-Maur-des-Fossés du 26 février 2019 délivrant le second permis de construire modificatif.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : () / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ".
3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
4. D'une part, il ressort des pièces du dossier de demande du permis de construire modificatif délivré le 26 février 2019 qu'il contenait un plan de masse PC 2 coté et à l'échelle 1/150ème permettant au service instructeur d'apprécier la longueur du terrain d'assiette du projet. Si ce plan, qui doit être côté dans les trois dimensions, ne précisait pas la hauteur des bâtiments A et B projetés, le dossier contenait également plusieurs plans de façades précisant leur hauteur. Par conséquent, cette omission n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la règlementation en vigueur.
5. D'autre part, il ressort de ces mêmes pièces que le dossier de permis de construire initial comportait, en pièce PC 7 et 8, quatre photographies de l'environnement proche et deux photographies de l'environnement lointain dont les angles de vue sont reportés sur le plan de masse. Par suite, la circonstance que le montage photographique du bâtiment B, situé en fond de parcelle, joint à la demande du deuxième permis modificatif ne permettait pas à lui seul d'apprécier son insertion dans son environnement n'a pas été de nature à fausser, sur ce point, l'appréciation du service instructeur.
6. Enfin, la circonstance que le document Cerfa joint à cette demande ne faisait pas état de la modification de la localisation des étages n'a pas davantage été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur dès lors que ces éléments ressortaient clairement du plan de masse PC 2 et des documents d'insertion.
7. Il suit de là que les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme doivent être écartés.
8. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. ".
9. Il ressort des pièces du dossier que la durée de validité du permis de construire du 18 janvier 2018 n'était pas expiré à la date de la délivrance du permis modificatif délivré le 26 février 2019. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire initial était caduc à la date de l'arrêté en litige doit être écarté comme manquant en fait.
10. En troisième lieu, aux termes du point U.3-7-1 de l'article U.3-7 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone U.3 : " Dans la bande de constructibilité de 20 m de profondeur comptés perpendiculairement par rapport à l'alignement, les constructions peuvent être implantées au maximum sur une limite séparative latérale ".
11. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif en litige du 26 février 2019 a notamment autorisé, pour le bâtiment B, la création de deux logements de type T4 au lieu d'un logement de type T1 et deux logements de type T4, le percement d'une nouvelle fenêtre au rez-de-chaussée de la façade ouest et le déplacement de l'implantation des étages supérieurs de la construction de la façade sud vers la façade nord située en fond de parcelle. Dès lors, cet arrêté n'ayant pas eu pour objet d'autoriser une modification de l'implantation au sol du projet par rapport aux limites séparatives latérales, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu'il a été pris en méconnaissance du point U.3-7-1 de l'article U.3-7 du règlement du plan local d'urbanisme.
12. En quatrième lieu, aux termes du point U.3-7-2 de l'article U.3 - 7 du règlement du plan local d'urbanisme : " Au-delà de la bande de constructibilité de 20 m de profondeur comptés perpendiculairement par rapport à l'alignement, seules les annexes pourront être implantées sur les limites séparatives. ". Aux termes du point U.3 - 7.11 du même article : " Pour les constructions existantes, la surélévation ou l'extension d'un bâtiment existant peuvent être autorisées suivant les règles des constructions nouvelles. / Si ces règles ne peuvent pas être respectées, dans une bande de 25 m de profondeur comptés perpendiculairement par rapport à l'alignement, la surélévation (verticale) et l'extension (horizontale) d'un bâtiment peuvent être autorisées dans le prolongement des murs existants, ou sans réduire le retrait existant. / Au-delà de 25 m de profondeur, seule la surélévation d'un bâtiment peut être autorisée dans le prolongement des murs existants, ou sans réduire le retrait existant. ".
13. En l'espèce, le bâtiment B projeté consiste non en une construction nouvelle mais en la surélévation d'une construction existante, laquelle est implanté au-delà de la bande de vingt mètres comptée perpendiculairement par rapport à l'alignement. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse PC 2, que cette surélévation s'effectue dans le prolongement des murs existants et sans réduire le retrait existant. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des points U.3-7-2 et U.3-7.11 de l'article U.3 - 7 du règlement du plan local d'urbanisme doivent être écartés.
14. En cinquième lieu, le permis de construire modificatif en litige n'a pas eu pour objet d'autoriser une modification de la hauteur de façade du bâtiment B implanté en limite séparative. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U-3-10 du règlement du plan local d'urbanisme en tant que la façade du bâtiment B implantée en limite séparative est d'une hauteur supérieure à sept mètres, ce qui résulte du permis de construire initial, est également inopérant pour contester le permis de construire modificatif du 26 février 2019.
15. En sixième lieu, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme n'étant pas assorti de précisions permettant au tribunal d'en apprécier le bien-fondé, il ne peut être qu'écarté.
16. En septième et dernier lieu, la seule circonstance que le formulaire Cerfa et la notice architecturale du dossier de permis modificatif délivré le 26 février 2019 ne mentionnent pas que les étages supérieurs du bâtiment B sont déplacés de la façade sud vers la façade nord, implantation qui était au demeurant prévue par le permis de construire initial du 18 janvier 2018 et qui avait été modifiée par le permis de construire modificatif du 26 juin 2018, n'est pas, à elle seule, de nature à caractériser l'existence d'une fraude dès lors que le service instructeur était en mesure d'en prendre connaissance à la seule lecture des plans joints à la demande.
17. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir soulevées en défense, que M. et Mme A ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 26 février 2019.
Sur les frais liés au litige :
18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par M. et Mme A au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune de Saint-Maur-des-Fossés qui n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance. Pour l'application de ces dispositions, il y a lieu de mettre à la charge de M. et Mme A une somme de 1 200 euros à verser à la commune de Saint-Maur-des-Fossés et une autre somme de 1 200 euros à verser à la SARL Jomaki au titre des frais qu'elles ont exposés et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme A est rejetée.
Article 2 : M. et Mme A verseront une somme de 1 200 euros à la commune de Saint-Maur-des-Fossés et une autre somme de 1 200 euros à la SARL Jomaki sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C et Mme D A, à la commune de Saint-Maur-des-Fossés, à la SARL Jomaki et à la société Li Bai.
Délibéré après l'audience du 27 juin 2023, à laquelle siégeaient :
M. E, président,
Mme Morisset, première conseillère,
M. Cabal, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2023.
Le rapporteur,
P.Y. CABAL
Le président,
M. E
La greffière,
M. B
La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,