Vu les procédures suivantes :
I - Sous le numéro 2100855, par une requête et un mémoire, enregistrés le 18 février 2021 et le 5 octobre 2022, la société civile immobilière Saint-Mathieu, représentée par Me Deplanque, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 22 décembre 2020 par lequel le maire de Perpignan l'a mis en demeure de prendre diverses mesures pour mettre fin à l'état de péril imminent que constitue l'immeuble lui appartenant situé 17 rue Saint-Mathieu à Perpignan ;
2°) subsidiairement d'ordonner une expertise judiciaire ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Perpignan une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens.
Elle soutient que :
- il existe un doute sur la nature de la procédure diligentée par la commune ;
- la société Foncia Roussillon ne disposait pas de la qualité pour représenter les copropriétaires, de sorte que la procédure n'est pas contradictoire ;
- il n'existait aucun péril imminent à la date de l'arrêté dès lors que les travaux avaient été réalisés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 7 février 2022, la commune de Perpignan, représentée par la société d'avocats inter-barreaux Sanguinede Di Frenna et associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI Saint-Mathieu au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI saint-Mathieu ne sont pas fondés.
II - Sous le numéro 2105125, par une requête enregistrée le 30 septembre 2021, la SCI Saint-Mathieu, représentée par Me Deplanque, demande au tribunal :
1°) d'annuler deux avis des sommes à payer daté du 22 juin 2021 par lequel la commune de Perpignan a réclamé le paiement d'une somme de 43 111, 70 euros correspondant à la quote-part du montant des travaux exécutés d'office sur l'immeuble dont elle est propriétaire et celle de 3 448,94 euros au titre de la quote-part de la société du montant forfaitaire des dépenses ;
2°) subsidiairement de surseoir à statuer dans l'attente du jugement rendu sous l'affaire n°2100855, dans lequel la légalité de l'arrêté de péril imminent est contestée ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Perpignan une somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le titre de paiement est entaché d'une erreur de fait en ce qu'il réclame le paiement d'une somme totale de 46 560,64 euros alors que le montant des frais engagés par la commune s'élève à 43 111,70 euros ;
- le titre est fondé sur un arrêté de péril imminent illégal, dès lors que les travaux réalisés n'étaient pas nécessaires.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 juin 2022, la commune de Perpignan conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné Mme Bayada pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Bayada, magistrate désignée,
- les conclusions de Mme Moynier, rapporteure publique ;
- et les observations de Me Deplanque représentant la SCI Saint-Mathieu.
Considérant ce qui suit :
1. La société civile immobilière Saint-Mathieu est propriétaire de plusieurs lots au sein d'un immeuble situé 17 rue Saint-Mathieu à Perpignan. En raison du risque d'effondrement d'un mur de l'immeuble côté impasse Dom Brial, le maire de la commune de Perpignan a mis en œuvre la procédure de péril imminent. Une mission d'expertise a été confiée à M. A par ordonnance du tribunal administratif de Montpellier du 11 décembre 2020. Dans son rapport du 15 décembre 2020, l'expert conclut à l'existence d'un péril imminent et détermine les mesures nécessaires pour y mettre fin. Par un arrêté de péril imminent du 22 décembre 2020, le maire a enjoint à la SCI Saint-Mathieu en sa qualité de copropriétaire de l'immeuble de réaliser diverses mesures pour garantir la sécurité publique et mettre fin à ce péril. Puis, par deux avis des sommes à payer en date du 22 juin 2021, la commune de Perpignan a réclamé le paiement d'une part d'une somme de 43 111,70 euros correspondant à la quote-part du montant des travaux exécutés d'office sur l'immeuble dont elle est propriétaire et d'autre part, celle de 3 448,94 euros au titre de la quote-part de la société du montant forfaitaire des dépenses. Par ses requêtes, la SCI Saint-Mathieu demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 22 décembre 2020 ainsi que les deux avis des sommes à payer.
Sur la jonction :
2. Les deux requêtes présentées par la SCI Saint-Mathieu présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.
Sur les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté de péril imminent du 22 décembre 2020 :
3. Aux termes de l'article L. 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa version alors en vigueur : " Tout arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1 est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels qu'ils figurent au fichier immobilier. Il est également notifié, pour autant qu'ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l'immeuble est à usage total ou partiel d'hébergement, à l'exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété. " Aux termes de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation : " I. ' Le maire, par un arrêté de péril pris à l'issue d'une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d'Etat, met le propriétaire de l'immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s'il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus. L'arrêté de péril précise également que, à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des réparations, travaux et mesures prescrits, le propriétaire est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues au IV du présent article. Si l'état du bâtiment, ou d'une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, le maire peut assortir l'arrêté de péril d'une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive. Les dispositions des articles L. 521-1 à L. 521-4 sont alors applicables. Cet arrêté précise la date d'effet de l'interdiction, qui ne peut être fixée au-delà d'un an si l'interdiction est définitive, ainsi que la date à laquelle le propriétaire ou l'exploitant des locaux d'hébergement doit avoir informé le maire de l'offre d'hébergement ou de relogement qu'il a faite aux occupants en application de l'article L. 521-3-1 ". Et aux termes de l'article L. 511-3 du même code : " En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative compétente la nomination d'un expert qui, dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l'état des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril s'il la constate. Si le rapport de l'expert conclut à l'existence d'un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment, l'évacuation de l'immeuble. Dans le cas où ces mesures n'auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d'office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. Si les mesures ont à la fois conjuré l'imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d'un homme de l'art, prend acte de leur réalisation et de leur date d'achèvement. Si elles n'ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues à l'article L. 511-2 ".
4. En premier lieu, l'arrêté attaqué, intitulé arrêté de péril imminent, vise l'article L. 511-1 -1 à L. 511-7 du code de la construction et de l'habitation et comporte un rappel de la procédure mise en œuvre par le maire de Perpignan dans le cadre de l'application de ces dispositions. Si cet arrêté comportait en annexe un document intitulé " annexe à péril non imminent ", comportant un rappel des textes applicables, il résulte des motifs clairs et dépourvus d'ambiguïté que le maire de Perpignan, après avoir constaté l'existence d'un péril grave et imminent a mis en demeure les copropriétaires de réaliser un certain nombre de travaux propre à le faire cesser. Par suite, la présence de ce document annexé à l'arrêté litigieux, qui constitue une erreur purement matérielle, n'a pas eu pour effet de modifier la qualification du péril par ledit arrêté ni n'a été de nature à induire en erreur les destinataires de l'arrêté quant à l'objet de la décision.
5. En deuxième lieu, les requérants soutiennent que l'arrêté de péril imminent est entaché d'un vice de procédure dès lors que les copropriétaires n'ont pas été informés de l'engagement de la procédure prévue à l'article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation et que la société " F. R " ne disposait pas de la qualité de syndic l'habilitant à représenter les copropriétaires lors des opérations d'expertise. Toutefois, il résulte de l'instruction que la société requérante a été dûment informée de la mise en œuvre de cette procédure par courrier recommandé avec avis de réception du 11 décembre 2020, dont elle a accusé réception le 12 décembre suivant. En outre, la requérante n'apporte aucun élément de nature à établir que la société " F. R. " n'aurait disposé d'aucun mandant l'habilitant à la représenter lors des opérations d'expertise. En tout état de cause, les dispositions applicables à la procédure de péril imminent ne subordonnent la légalité de l'arrêté ni au caractère contradictoire de l'expertise ni à la notification au propriétaire de l'ordonnance du juge des référés désignant l'expert. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté de péril imminent aurait été pris à l'issue d'une procédure irrégulière.
6. En troisième lieu, le juge administratif, pour statuer sur la légalité des arrêtés de péril imminent pris sur le fondement des dispositions précitées de l'article L.511-3 du code de la construction et de l'habitation, doit, en qualité de juge du plein contentieux, se placer à la date à laquelle il se prononce. Toutefois, il ne statue pas au titre du plein contentieux sur les mesures de sécurité ordonnées et ne peut qu'annuler les arrêtés déférés s'il estime, au moment où il statue, qu'elles ne sont plus adaptées à la situation de péril qui lui est soumise, soit que celui-ci existe toujours, soit qu'il n'existe plus, dans ce second cas les mesures ordonnées par le maire ayant été ou non intégralement exécutées.
7. Il résulte de l'instruction et notamment du rapport de l'expert A commis par le juge des référés du tribunal administratif de Montpellier a constaté plusieurs désordres constituant un péril grave et imminent pour la sécurité en raison des risques de chute d'enduit de faible importance en provenance des deux façades de l'immeuble d'un risque de chute de mortier en sous face des linteaux et des pièces de bois posées en appui des fenêtres et d'un risque d'effondrement partiel d'une partie du mur en façade situé à l'avant-dernier niveau au droit d'une allège de fenêtre. L'expert relève en outre l'instabilité d'un ensemble constitué par une poutre en bois du faitage et du meneau en maçonnerie, ainsi que la présence de plancher haut en très mauvais état parfois en limite de rupture. Enfin, il a constaté que l'arche maçonnée du rez-de-chaussée présente un risque de chute du remplissage de mortier de forte épaisseur, outre un risque d'effondrement d'une partie des planchers des combles. Par l'arrêté contesté, le maire de Perpignan a mis en demeure la société civile immobilière Saint-Mathieu de procéder à diverses mesures de sécurisation des personnes, en évacuant les personnes s'y trouvant et en procédant à une purge totale des encombrants, au murage de l'accès au bâtiment côté rue Dom Brial, au remplacement des planches de bois côté rue Saint-Mathieu, par des blocs, ainsi qu'à un renforcement de la fermeture de la porte principale de la rue Saint-Mathieu. Il est réclamé la fermeture à la circulation des personnes de la rue Dom Brial sur toute la longueur de la façade par la mise en place de barrière métallique. Ce même arrêté prévoit en outre la dépose d'une partie de la couverture sur comble du dernier étage, la condamnation des fenêtres à ce même niveau ainsi qu'au niveau inférieur par l'installation de bloc creux, la reprise de l'ouverture sauvage d'une fenêtre de la cage d'escalier assurant sa solidité, d'un étayage dans l'appartement du 2e niveau côté parcelle n° 38, une reprise de la couverture en tuile canal côté rue Saint-Mathieu, et d'une purge des matériaux en sous face de l'arche du rez-de-chaussée avec un étaiement si nécessaire, et enfin la fermeture de la baie du rez-de-chaussée côté Nord.
8. Consécutivement à cette situation, le maire de Perpignan a été fondé à prendre l'arrêté de péril imminent querellé. La SCI Saint-Mathieu soutient avoir effectué l'ensemble des travaux préconisés par l'arrêté de péril imminent et produit un procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 8 février 2021. Toutefois, s'il résulte de ce procès-verbal que certains travaux exigés par l'arrêté de péril imminent ont été réalisés, ce même document mentionne que certains des travaux nécessaires ne l'ont pas été mais ont donné lieu à des demandes de devis. Alors que la SCI requérante ne se prévaut d'aucune facture de nature à établir que l'ensemble des mesures ordonnées par le maire de Perpignan dans son arrêté de péril imminent du 22 décembre 2020 a été exécutée, elle n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté en litige serait devenu sans objet, faute de persistance du péril imminent et à en demander l'annulation pour ce motif.
9. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'ordonner la mesure d'expertise sollicitée, qui ne présente aucun caractère d'utilité, que la société civile immobilière Saint-Mathieu n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 22 décembre 2020 du maire de Perpignan.
Sur les conclusions à fin d'annulation et de décharge des avis des sommes à payer du 22 juin 2021 :
10. En premier lieu, si la société requérante se plaint d'une discordance entre les frais engagés par la commune de Perpignan, qu'elle fixe à la somme de 43 111,70 euros alors que le titre viserait une somme de 46 560,64 euros, il résulte toutefois de l'instruction que la commune de Perpignan, a, ainsi qu'il a été dit, émis à l'encontre de la société intéressée, deux avis de sommes à payer portant, d'une part sur une somme de 43 111, 70 euros au titre de la quote-part de la société requérante en remboursement des sommes exécutés d'office par elle à la suite de l'arrêté de péril imminent, et d'autre part celle de 3 448,94 euros au titre de la quote-part de la société en remboursement d'un forfait de dépenses restées à la charge de la commune de Perpignan. Dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le titre exécutoire émis à son encontre viserait une somme supérieure au coût des travaux exécutés d'office et frais exposés par la commune de Perpignan.
11. En second lieu, et compte tenu de ce qui a été dit aux points 7 et 8 du présent jugement, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté de péril imminent n'était pas justifié, dès lors qu'elle avait réalisé l'ensemble des travaux prescrits par l'expert A, et que les deux avis des sommes à payer seraient dépourvus de base légale.
12. Il résulte de ce qui précède et sans qu'il soit besoin de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d'annulation des deux avis des sommes à payer du 22 juin 2021, présentées par la société civile immobilière Saint-Mathieu doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Perpignan, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme réclamée par la SCI Saint-Mathieu au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
14. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI Saint-Mathieu une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés au même titre par la commune de Perpignan.
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes n°s 2100855 et 2105125 de la SCI Saint-Mathieu sont rejetées.
Article 2 : La SCI Saint-Mathieu versera à la commune de Perpignan une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions présenté par la commune de Perpignan est rejeté.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Saint-Mathieu et au maire de Perpignan.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2023.
La magistrate désignée,
A. Bayada
La greffière,
B. Flaesch La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Orientales en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Montpellier, le 3 juillet 2023.
La greffière,
B. Flaesch
N°s 2100855 et 2105125il