Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 8 juillet 2022 et 28 août 2023, la SCI Polonceau, représentée par la SCP d'avocats Juri-Oc, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 14 juin 2022 par lequel le préfet de l'Hérault a déclaré l'insalubrité du logement situé au 17 rue Daru 3ème étage, porte de droite, sur la commune de Montpellier et a prononcé une interdiction d'y habiter à titre définitif ;
2°) à titre subsidiaire de désigner un expert ayant pour mission de déterminer la surface habitable selon les critères de la loi Boutin et apporter au tribunal toutes informations relatives à la résolution du litige ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
4°) de rejeter l'intervention volontaire de Mme E et de mettre à la charge de cette dernière la somme de 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- sa requête est recevable ;
- à titre principal : l'arrêté est entaché d'erreur manifeste d'appréciation en ce qui concerne l'éclairage et la ventilation, la présence de fils électriques mis à nu en plafond, la surface de l'appartement, qu'il existe une VMC ; que la locataire organise des manœuvres pour être relogée ;
- la locataire est seule à l'origine des dégâts constatés par l'inspecteur de la salubrité ;
- à titre subsidiaire, il appartiendra au tribunal de désigner un expert.
Par un mémoire en intervention, enregistré le 25 juillet 2023, Mme E, représentée par Me Gallon, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société civile immobilière requérante une somme de 2 000 euros à verser à son conseil au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991.
Elle fait valoir que :
- la requête est irrecevable ;
- les moyens soulevés par M. C ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 7 août 2023, le préfet de l'Hérault conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que :
- la requête est irrecevable en ce que l'agence immobilière n'a pas la qualité pour agir au nom de la société civile immobilière propriétaire du logement ;
- les moyens sont infondés.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné Mme D pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme D,
- les conclusions de Mme Delon, rapporteure publique,
- les observations de Me Merly, représentant la SCI Polonceau, celles de M. B, représentant le préfet de l'Hérault et celles de Me Gallon, représentant Mme E.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 14 juin 2022, la SCI Polonceau a vu le logement sis au 17 rue Daru, porte droite au 3ème étage, dont elle est propriétaire, être déclaré insalubre et frappé d'une interdiction définitive d'habitation. Par la présente requête, elle demande au tribunal d'annuler cet arrêté.
Sur l'intervention de Mme E :
2. Est recevable à former une intervention toute personne qui justifie d'un intérêt suffisant eu égard à la nature et à l'objet du litige. En l'espèce, Mme E étant la locataire de l'immeuble en litige, elle présente un intérêt à venir au soutien des écritures du préfet de l'Hérault. Son intervention est donc recevable et doit, en conséquence, être admise.
Sur les conclusions dirigées contre l'arrêté d'insalubrité portant interdiction définitive d'habitation :
3. D'une part aux termes de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique : " Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre () ". L'article L. 1331-23 dispose que : " Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation. ".
4. D'autre part, aux termes de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation : " La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : () 4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. ". L'article L. 511-7 du code de la construction et de l'habitation énonce par ailleurs que : " L'autorité compétente peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles afin d'évaluer les risques mentionnés à l'article L. 511-2. () ". Aux termes de l'article L. 511-8 du même code : " La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l'Etat dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité. () ". L'article L. 511-10 du même code : " L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l'immeuble, le local ou l'installation, tels qu'ils figurent au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l'immeuble. () ". Aux termes de l'article L. 511-11 du même code : " L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; 2° La démolition de tout ou partie de l'immeuble ou de l'installation ; 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation ; 4° L'interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.() ". Enfin, aux termes de l'article R. 511-3 dudit code : " Dans le cadre de la procédure contradictoire mentionnée à l'article L. 511-10, l'autorité compétente mentionnée à l'article L. 511-4 informe les personnes désignées en application de l'article L. 511-10 des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et des mesures qu'elle compte prendre. Le rapport mentionné à l'article L. 511-8 et, le cas échéant, les autres éléments sur lesquels l'autorité compétente se fonde sont mis à disposition des personnes susmentionnées qui sont invitées à présenter leurs observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, ou à quinze jours dans les cas mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique. () ".
5. Le recours dont dispose le propriétaire d'un immeuble contre la décision par laquelle l'autorité préfectorale déclare le logement impropre à l'habitation, en application de ces dispositions, est un recours de plein contentieux. Il appartient par suite au juge saisi d'un tel recours de se prononcer sur le caractère impropre de l'habitation des locaux en cause d'après l'ensemble des circonstances de fait dont il est justifié par l'une et l'autre parties à la date de sa décision.
6 En outre, il appartient à l'administration de prendre en compte toutes les caractéristiques des locaux litigieux, notamment celles qui caractérisent une méconnaissance de la règlementation applicable, telle qu'elle est en particulier prévue par le règlement sanitaire départemental. Toutefois, toute méconnaissance de ce règlement, qui n'a pas pour objet de définir les modalités d'application des dispositions de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, n'est pas, par elle-même, propre à justifier la qualification de local impropre par nature à l'habitation.
En ce qui concerne l'insalubrité du logement :
7. Il résulte de l'instruction que pour retenir l'insalubrité du logement le préfet de l'Hérault a relevé l'absence de dispositif de ventilation adapté dans un logement à usage d'habitation, la prolifération de moisissures constatées ainsi que la dangerosité de l'installation électrique. Ces désordres, certes, remédiables, sont toutefois de nature à rendre les lieux insalubres en l'absence de réparation, dès lors qu'ils sont susceptibles de provoquer ou d'aggraver des pathologies telles que des maladies pulmonaires, asthmes et allergies ou de créer des accidents tels que des chocs électriques. Si la société requérante se prévaut d'une bonne ventilation de l'air au sein du logement, à supposer même que la fenêtre de toit, de superficie correcte, permette une ventilation effective de la pièce de vie, les autres désordres, relatifs à l'absence de ventilation au sein de la pièce d'eau, l'infiltration d'eau, ainsi qu'en témoignent la prolifération de moisissures au plafond, et la dangerosité liée à la présence de fils électriques nus sont, à eux-seuls, de nature à caractériser une insalubrité du logement. Par ailleurs, les circonstances, à les supposer même établies, que certains de ces désordres seraient directement imputables au locataire et que ce dernier n'aurait pas laissé l'accès au logement aux entreprises missionnées pour effectuer les travaux nécessaires, sont sans incidence sur la légalité de la décision attaquée, qui n'a pour objet que de faire cesser les causes de l'insalubrité. Dans ces conditions, alors que si la société justifie de la réalisation de travaux en toiture elle ne démontre pas, au jour du jugement, avoir mis fin à ces désordres.
En ce qui concerne le caractère impropre par nature à l'habitation :
8. Il résulte de l'instruction que le logement dont il s'agit a été loué sans indication de superficie. Aux termes du rapport de l'ARS il est indiqué qu'il s'agit d'un logement sous rampant d'une superficie d'environ 22 m² au sol. L'inspecteur de salubrité relève également que sur ces 22 m² seuls 6,85 m² présentent une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, l'autre partie du logement, sous la pente de toit, présentant une hauteur sous plafond dégressive jusqu'à atteindre seulement 1,3 mètre. Si la société requérante conteste ces mesures et se prévaut d'une surface habitable de 15,38 m², conformément à la loi Boutin, il résulte de l'attestation de Lab expertise dont elle se prévaut que ce calcul s'opère sur les surfaces présentant une hauteur sous-plafond d'au moins 1,80 mètre et, ainsi, n'apporte pas de contestation réelle aux constats opérés dans le rapport d'inspection sur lequel le préfet s'est fondé. En outre, il résulte de l'instruction que si le logement présente deux ouvertures, une sur le toit, et une autre au-dessus du plan de travail de la petite cuisine, il est constant, ainsi que le relève l'inspecteur, que le logement n'offre aucune vue horizontale, la fenêtre de la cuisine, donnant sur le mur d'un immeuble voisin. Dans ces conditions, et nonobstant la circonstance, à la supposer même établie que la locataire, intervenante volontaire à l'instance, serait à l'origine des dégradations constatées par ailleurs, la structure même de ce logement, présentant une surface extrêmement réduite de moins de 7m² avec une hauteur convenable, mais minimale de 2,20 mètres, participe, avec l'absence de vue horizontale, d'un sentiment d'oppression permanent, entraine des difficultés pour se mouvoir au sein de cet espace exigu et peut entrainer une altération du lien social par un isolement de la personne. Dans ces conditions, c'est sans erreur d'appréciation que le préfet de l'Hérault a pu considérer que ce local était par nature impropre à l'habitation, et ce, nonobstant la possibilité de procéder aux travaux permettant de remédier aux désordres également constatés, de moisissures, d'électricité, lesquels présentent un caractère remédiable.
9. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, ni même de désigner un expert, que la SCI Polonceau n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 14 juin 2022.
Sur les frais liés au litige :
10. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a lieu de faire droit à aucune des conclusions des parties fondées sur les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : L'intervention de Mme E est admise.
Article 2 : La requête de la SCI Polonceau est rejetée.
Article 3 : Les conclusions présentées par Mme E au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4: Le présent jugement sera notifié à la SCI Polonceau, au préfet de l'Hérault et à Mme A E.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 février 2024.
La magistrate désignée,
I. DLa greffière,
E. Tournier
La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Montpellier, le 23 février 2024.
La greffière,
E. Tournier
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