Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 11 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé 3-5-7 rue de l'Yser et 14 boulevard Foch à Epinay-sur-Seine, représenté par son syndic, la société MHD Immo, et les copropriétaires, M. H K, M. A L, M. B J, Mme I C épouse J, M. N D, Mme O E épouse D, M. G F et M. P M, représentés par Me Journo, demandent au tribunal :
1°) à titre principal, d'annuler l'arrêté du 14 décembre 2020 par lequel le maire de la commune d'Epinay-sur-Seine leur a ordonné de procéder à la démolition de l'ensemble immobilier du 3-5-7 rue de l'Yser à Epinay-sur-Seine, à l'exclusion du bâtiment à usage d'entrepôt situé 14 boulevard Foch, correspondant au lot de copropriété n° 54, appartenant à la SCI Franck ;
2°) à titre subsidiaire, de condamner la commune d'Epinay-sur-Seine au paiement de l'intégralité des frais de démolition de l'ensemble immobilier en exécution de l'arrêté précité ;
3°) de mettre à la charge de la commune d'Epinay-sur-Seine le versement de la somme de 6 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé 3-5-7 rue de l'Yser et 14 boulevard Foch à Epinay-sur-Seine, ainsi que le versement de la somme de 1 000 euros à chacun des copropriétaires requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- à titre principal, l'arrêté du 14 décembre 2020 est entaché d'un vice de procédure et d'une erreur manifeste d'appréciation ;
- à titre subsidiaire, si le tribunal valide l'arrêté de péril attaqué, la commune d'Epinay-sur-Seine, en sa qualité de copropriétaire, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en condamnant la cuve du moulin ; ils peuvent prétendre à une indemnité correspondant à l'intégralité des frais de démolition de l'ensemble immobilier en exécution de l'arrêté précité.
Par un mémoire en défense, enregistré le 2 novembre 2022, la commune d'Epinay-sur-Seine, représentée par Me Lonqueue, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise solidairement à la charge des requérants la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
-les conclusions à fin d'indemnisation sont irrecevables, n'ayant été saisie d'aucune réclamation préalable indemnitaire ;
-les moyens des requérants à l'appui de leurs conclusions à fin d'annulation ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 23 janvier 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 22 février 2023.
Vu :
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation,
- le code de la santé publique,
- le code de justice administrative.
L'affaire a été renvoyée en formation collégiale en application de l'article R. 222-19 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Nour,
- les conclusions de M. Combes, rapporteur public,
- et les observations de Me Bieder, se substituant à Me Lonqueue, représentant la commune d'Épinay-sur-Seine.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 14 décembre 2020, le maire de la commune d'Épinay-sur-Seine a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à Epinay-sur-Seine, 3, 5 et 7 rue de l'Yser et 14 boulevard Foch, ainsi que les copropriétaires, M. K, M. L, M. J, Mme C épouse J, M. D, Mme E épouse D, M. F, M. M, dans un délai de 6 mois, de faire procéder à la démolition de l'ensemble des bâtiments situés aux 3, 5 et 7 rue de l'Yser, à l'exclusion du bâtiment à usage d'entrepôt situé 14 boulevard Foch, correspondant au lot de copropriété n° 54, appartenant à la SCI Franck. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à Epinay-sur-Seine, 3, 5 et 7 rue de l'Yser et 14 boulevard Foch et les copropriétaires demandent l'annulation de cet arrêté.
Sur les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du maire de la commune d'Epinay-sur-Seine en date du 14 décembre 2020 :
2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au présent litige : " Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d'une façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique, dans les conditions prévues à l'article L. 511-2 () ". Aux termes de l'article L. 511-1-1 du même code, dans sa version applicable au présent litige : " Tout arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1 est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels qu'ils figurent au fichier immobilier () ". Aux termes de l'article L. 511-2 du même code, dans sa version applicable au présent litige : " I. - Le maire, par un arrêté de péril pris à l'issue d'une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d'État, met le propriétaire de l'immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s'il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus () ". Aux termes de l'article R. 511-1 du même code, dans sa version applicable au présent litige : " Lorsque les désordres affectant des murs, bâtiments ou édifices sont susceptibles de justifier le recours à la procédure prévue à l'article L. 511-2, le maire en informe, en joignant tous éléments utiles en sa possession, le propriétaire et les titulaires de droits réels immobiliers et les invite à présenter leurs observations dans un délai qu'il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois () ".
3. Les requérants ne peuvent utilement invoquer, à l'appui du vice de procédure allégué, la circonstance qu'une experte a été désignée par le tribunal administratif de Montreuil le 25 février 2019, a effectué une visite des lieux et a établi le rapport de cette visite le 26 février 2019, sans qu'ils n'aient été invités à présenter leurs observations, dès lors que l'expertise précitée a été demandée dans le cadre de la procédure de péril imminent préalable à l'édiction de l'arrêté du 28 février 2019 et non pas de l'arrêté attaqué. En tout état de cause, il résulte de l'instruction que, par un courrier du 28 mai 2020, la commune a informé le syndicat et les copropriétaires de l'existence des désordres affectant l'ensemble immobilier, susceptibles de porter atteinte à la sécurité publique, de l'engagement de la procédure de péril ordinaire et les a invités à présenter leurs observations. Par suite, ce moyen ne peut qu'être écarté.
4. En second lieu, il résulte de l'article L. 511-1 précité du code de la construction et de l'habitation qu'un arrêté de péril ordinaire ne peut prescrire la démolition d'un immeuble que si les mesures de réparation ne remédieraient pas de façon efficace et durable aux dangers qu'il présente ou lorsque les réparations nécessaires seraient d'une importance telle qu'elles équivaudraient à une véritable reconstruction.
5. Pour prendre l'arrêté attaqué, la commune d'Epinay-sur-Seine s'est fondée sur les constats de la société Socotec, consignés dans un avis technique en date du 11 février 2020, selon lesquels les bâtiments de l'ensemble immobilier présentent un état extrêmement dégradé (cotation de 4 sur 20), en particulier, les éléments de structure (infrastructure béton, infrastructure maçonnerie, charpente bois massif, dallage béton, escalier maçonnerie, plancher béton, plancher bois, verticaux porteurs béton) et d'enveloppe (façade lourde, menuiseries extérieures, métallerie/serrurerie barre d'appui garde-corps, couverture, gouttière et descentes d'eaux pluviales) font l'objet d'une notation de 3/20 et le bâtiment 3 rue de l'Yser se trouve dans un état totalement dégradé depuis les fondations jusqu'aux étages. L'ensemble des éléments structurels assurant la stabilité de l'ouvrage est ainsi remis en cause. La société Socotec a en outre estimé qu'était nécessaire la réalisation, par un bureau d'études structures, de diagnostics structurels complémentaires afin d'évaluer la solidité et la viabilité de tous les planchers (béton, bois et poutrelles métalliques), des porteurs verticaux, des dallages béton et de la charpente notamment. La commune a donc sollicité une analyse complémentaire du bureau d'études structure Oregon, lequel a constaté, dans son rapport du 1er septembre 2020, que la couverture et les zingueries ne jouent plus leur rôle et que ces éléments doivent être démolis, que la charpente n'apporte plus sa résistance à l'état limite ultime (ELU) et à l'état limite de service (ELS) et que les bois sont endommagés, qu'il peut être observé des flèches visuelles trop importantes et des problèmes de ventilation dans les combles avec un taux d'humidité trop important, qu'il est nécessaire de remplacer la charpente existante et de réaliser une étude thermique pour réaliser des complexes perspirants afin d'éviter tout point de rosée, que les planchers bois porteurs " ne sont plus en état de porter quoi que ce soit " et doivent être démolis, que les planchers béton avec poutrelles en acier et renfort existant ne sont pas satisfaisants, les porteuses en acier étant complètement corrodées, qu'il peut être observé des poutrelles fendues en deux en raison d'une contrainte de cisaillement trop élevée, que les parties tendues du béton explosent également, que les planchers ont un gros taux d'humidité et qu'il existe des lézardes à divers endroits dues au tassement du bâtiment.
6. Si, comme le relèvent les requérants, la société Socotec a préconisé la démolition du seul bâtiment situé au 3 rue de l'Yser, celle-ci, ainsi qu'il a été dit aux point précédent, a toutefois précisé que plusieurs postes de travaux, concernant les planchers, notamment les planchers bois de tous les bâtiments, les porteurs verticaux du sous-sol bâtiment 7 côté rue, les porteurs verticaux béton des bâtiments 5 et 7, l'infrastructure maçonnerie sous-sol du bâtiment 3, le dallage béton, les menuiseries extérieures, l'installation électrique des parties communes, l'éclairage intérieur et les installations de plomberie, n'ont pu être intégralement pris en compte par le rapport Socotec et que la réalisation d'investigations complémentaires par un bureau spécialisé en structure et un spécialiste concernant les installations électriques était nécessaire à cette fin. Or, selon le rapport du bureau d'études structure Oregon, venant en complément de l'avis de la société Socotec, le coût de la démolition globale de l'ensemble immobilier s'élève à 560 857,27 euros hors taxe alors que le coût de la réhabilitation, soit une opération permettant la conservation des murs de façade, la reprise des éléments de structure devant être démolis en raison de leur état (couverture, charpente bois, planchers bois et planchers béton) et nécessitant la réalisation d'une étude géotechnique pour procéder à la reprise en sous-œuvre des fondations et la réalisation de nouvelles cages d'escaliers et ascenseur, a été estimé à 1 806 177,12 euros hors taxe.
7. Les requérants estiment qu'une réhabilitation est possible à un coût bien moins élevé et produisent deux devis sur ce point, établis tous deux le 21 août 2020, d'un montant respectif de 406 1250 euros hors taxe (446 737,50 toutes taxes comprises) et de 508 100 euros HT (558 910 toutes taxes comprises). Or, il est constant que ces deux devis ont été réalisés sur le fondement du rapport établi par la société Socotec, soit un rapport incomplet, de sorte que, comme le fait valoir la commune, le coût de la réhabilitation établi par ces devis est sous-évalué. Ainsi, eu égard à leur coût, les travaux nécessaires à la résorption des désordres constitutifs de danger au sens de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation doivent être regardés comme étant d'une importance telle qu'ils équivalent à une véritable reconstruction, de sorte que la commune d'Epinay-sur-Seine est fondée à prescrire la démolition intégrale de l'ensemble immobilier en cause, à l'exception du bâtiment à usage d'entrepôt situé 14 boulevard Foch correspondant au lot de copropriété n° 54 appartenant à la SCI Franck. L'arrêté attaqué est donc justifié et n'est pas disproportionné. La circonstance que l'instabilité des bâtiments aurait pour seule origine la présence d'eau dans le sous-sol, au demeurant non établie, est sans incidence sur sa légalité. Par suite, l'arrêté attaqué n'est pas entaché d'erreur d'appréciation.
Sur les conclusions à fin d'indemnisation :
8. Aux termes de l'article R. 421-1 du code de justice administrative, dans sa rédaction résultant du décret n° 2016-1480 du 2 novembre 2016 portant modification du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. / Lorsque la requête tend au paiement d'une somme d'argent, elle n'est recevable qu'après l'intervention de la décision prise par l'administration sur une demande préalablement formée devant elle ".
9. Ainsi que le fait valoir la commune d'Epinay-sur-Seine en défense, les requérants ne lui ont adressé aucune réclamation préalable tendant à les indemniser des préjudices qu'ils estiment avoir subis. Par suite, les conclusions à fin d'indemnisation ne peuvent qu'être rejetées comme irrecevables.
10. Il résulte de tout ce qui précède que la requête du syndicat des copropriétaires des 3,5,7 rue de l'Yser et 14 boulevard Foch doit être rejetée en toutes ses conclusions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires des 3,5,7 rue de l'Yser et 14 boulevard Foch et des copropriétaires, M. K, M. L, M. J, Mme C épouse J, M. D, Mme E épouse D, M. F et M. M, est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires des 3,5,7 rue de l'Yser et 14 boulevard Foch, à M. H K, M. A L, M. B J, Mme I C épouse J, M. N D, Mme O E épouse D, M. G F, M. P M et à la commune d'Epinay-sur-Seine.
Délibéré après l'audience du 15 février 2024, à laquelle siégeaient :
Mme Jimenez, présidente,
M. Charageat, premier conseiller,
Mme Nour, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 mars 2024.
La rapporteure,
C. Nour
La présidente,
J. Jimenez Le greffier,
C. Chauvey
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.