Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire enregistrés les 11 février et 2 août 2022, M. C B, représenté par Me Duhau, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 9 septembre 2021 par lequel le maire des Mathes a délivré à la SCI Jack's un permis de construire pour la surélévation d'une maison d'habitation sise dans l'ensemble immobilier dit E sur la parcelle cadastrée AY 642, ensemble la décision du 15 décembre 2021 rejetant son recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune des Mathes une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- sa requête est recevable dès lors qu'il justifie d'un intérêt à agir ;
- le permis de construire litigieux a été signé par une autorité incompétente ;
- la demande de permis de construire était irrecevable dès lors que le demandeur n'a pas justifié de sa qualité de propriétaire et n'a pas mentionné son numéro SIRET ;
- la demande de permis de construire aurait dû être examinée en prenant en compte le règlement et le cahier des charges applicables au parc résidentiel de la Courbe - quartier des Trémières ;
- le dossier de demande de permis de construire était insuffisamment précis au regard des dispositions des articles R. 431-8 à R. 431-10 du code de l'urbanisme pour apprécier l'insertion du projet dans son environnement ;
- les conditions d'affichage du permis de construire étaient irrégulières ;
- le permis de construire litigieux méconnaît les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît les dispositions des articles R. 111-27 et R. 111-28 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire en défense enregistré le 26 octobre 2022, la commune des Mathes conclut au rejet de la requête.
Elle soutient qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.
Par un mémoire enregistré le 29 juin 2022, la SCI Jack's, représentée par Me Gautier-Delage, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge du requérant sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.
La clôture de l'instruction a été fixée au 17 avril 2023 par ordonnance du 14 mars 2023.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Dumont,
- les conclusions de M. Lacaïle, rapporteur public,
- et les observations de Me Gautier-Delage, représentant la SCI Jack's.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 9 septembre 2021, le maire des Mathes a délivré à la SCI Jack's un permis de construire pour la surélévation d'une maison d'habitation (lot 295) sise dans l'ensemble immobilier dit E sur la parcelle cadastrée AY 642. Par un courrier du 5 novembre 2021, M. C B, voisin immédiat du projet, a adressé au maire des Mathes un recours gracieux, rejeté le 15 décembre 2021. Par la présente requête, il demande l'annulation de l'arrêté précité du 9 septembre 2021, ensemble la décision du 15 décembre 2021 rejetant son recours gracieux.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté 2020-070 du 25 mai 2020, le maire de la commune des Mathes a délégué à Mme D A, deuxième adjointe, sa compétence pour signer tous les documents en matière d'urbanisme. Il en résulte que le requérant n'est pas fondé à soutenir que le permis litigieux aurait été signé par une autorité incompétente.
3. En deuxième lieu, d'une part, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme :" Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux () ". L'article R. 435-1 du même code prévoit que la demande de permis de construire comporte l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis.
4. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 435-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, la circonstance que l'administration n'en aurait pas vérifié l'exactitude. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle déclaration ou d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de s'opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif.
5. Il ressort des pièces du dossier, d'une part, que le pétitionnaire a produit, à l'appui de la demande de permis de construire, l'attestation prévue à l'article R. 435-1, d'autre part, que la SCI Jack's est bien propriétaire de la maison d'habitation qui fait l'objet du permis de construire.
6. D'autre part, aux termes de de l'article R. 435-1 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire précise : /a) L'identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ". Il résulte des pièces du dossier que, en conformité avec ces dispositions, la demande de permis de construire comporte le numéro SIRET de la SCI Jack's.
7. Il résulte de ce qui précède que le requérant n'est pas fondé à soutenir que la demande de permis de construire était irrecevable dès lors que le demandeur n'a pas justifié de sa qualité de propriétaire et n'a pas mentionné son numéro SIRET.
8. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme : " Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. / De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. / Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes () ".
9. Ces dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d'urbanisme. Ces règles cessent de s'appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, et l'autorité chargée de délivrer les autorisations d'urbanisme ne peut l'opposer à la personne qui sollicite un permis d'aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable. De même, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s'appliquer à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
10. En l'espèce, si la parcelle en litige est incluse dans un ensemble résidentiel qui dispose d'un règlement et cahier des charges du 15 juillet 1968, les règles d'urbanisme contenues dans ces documents ont, en application des dispositions précitées, cessé de s'appliquer au plus tard, lors de l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, date à laquelle la commune des Mathes disposait d'un plan local d'urbanisme applicable, ce dernier ayant été approuvé par délibération du 4 mars 2013. Par suite, le moyen tiré du défaut d'examen de la conformité du permis de construire avec les règles du lotissement doit être écarté.
11. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".
12. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
13. Il ressort des pièces du dossier, d'une part, que le plan de situation comporte, de manière lisible, les noms des rues et permettait de localiser le projet, d'autre part, que la demande de permis de construire comporte bien les plans des façades et des toitures, le plan de coupe, le document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet ainsi qu'une photographie de l'environnement proche et une autre de l'environnement lointain. Il en résulte que, contrairement à ce que soutient le requérant, l'ensemble des documents énumérés au présent point permettait au service instructeur d'apprécier le projet dans son environnement, y compris par rapport aux constructions voisines, ainsi que son impact visuel. Par suite, le moyen tiré du caractère insuffisant du dossier de demande de permis de construire doit être écarté.
14. En cinquième lieu, les conditions dans lesquelles l'existence d'un permis de construire est, au moyen d'un affichage, portée à la connaissance des tiers, se rattachent à des formalités nécessairement postérieures à son édiction. Par suite, si la méconnaissance des règles relatives à cet affichage est susceptible d'avoir des conséquences sur l'opposabilité de règles relatives à la recevabilité des recours contentieux, notamment celle du délai de recours, elle est en revanche sans incidence sur la légalité même du permis de construire affiché. Dès lors, et à la supposer avérée, la circonstance que la SCI Jack's aurait procédé à un affichage irrégulier du permis de construire qui lui a été délivré est sans incidence sur la légalité de cette autorisation. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des règles d'affichage ne peut qu'être écarté.
15. En sixième lieu, aux termes de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme : " Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques. / Toutefois une implantation de la construction à l'alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée. ".
16. Si le requérant soutient que le permis de construire litigieux méconnaît les dispositions précitées dès lors que la surélévation projetée sera implantée à moins de 5,45 mètres de la maison d'habitation dont il est propriétaire, il ressort des termes mêmes des dispositions de l'article R. 111-16 qu'elles s'appliquent aux seules constructions édifiées en bordure d'une voie, qu'elle soit publique ou privée.
17. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la surélévation litigieuse concerne une maison d'habitation qui n'est pas édifiée en bordure d'une voie, mais en bordure d'un espace vert accessible aux seuls piétons. Dans ces conditions, le requérant ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l'article R. 111-16.
18. En septième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ". Pour rechercher l'existence d'une telle atteinte, il appartient à l'autorité compétente d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est envisagée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que ladite construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce site.
19. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des photographies produites par les parties, que l'ensemble immobilier dans lequel se situe le projet, composé d'environ 300 maisons individuelles, est caractérisé par un habitat de type pavillonnaire qui, s'il présente une certaine unité s'agissant du style architectural, ne présente d'uniformité ni en ce qui concerne la hauteur des constructions, lesquelles sont alternativement de plain-pied ou avec un étage, ni en ce qui concerne la composition des façades des maisons à étage. Par conséquent, le lieu dans lequel se situe le projet litigieux ne revêt pas un intérêt ou un caractère particulier auquel la surélévation partielle d'une construction de plain-pied, sans modification des caractéristiques de la façade existant au rez-de-chaussée, serait susceptible de porter atteinte. Dans ces conditions, le maire des Mathes n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-27 précité en délivrant le permis de construire en litige.
20. En huitième lieu, aux termes des dispositions de l'article R. 111-28 du code de l'urbanisme : " Dans les secteurs déjà partiellement bâtis, présentant une unité d'aspect et non compris dans des programmes de rénovation, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée à des prescriptions particulières. ".
21. Eu égard notamment à ce qui a été exposé au point 19 du présent jugement s'agissant de l'hétérogénéité de la hauteur des constructions environnantes, le secteur dans lequel s'insère la parcelle de la SCI Jack's ne peut être regardé comme présentant une unité d'aspect susceptible de justifier un refus d'autorisation ou des prescriptions particulières en application de l'article R. 111-28 précité du code de l'urbanisme. Le requérant ne peut donc utilement se prévaloir de la méconnaissance de ces dispositions à l'encontre de l'arrêté contesté.
22. Il résulte de tout ce qui précède que M. B n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 9 septembre 2021 par lequel le maire des Mathes a délivré un permis de construire à la SCI Jack's et de la décision du 15 décembre 2021 portant rejet de son recours gracieux.
Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
23. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de la commune des Mathes qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante.
24. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du requérant la somme de 1 200 euros à verser à la SCI Jack's sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1 : La requête de M. B est rejetée.
Article 2 : M. B versera à la SCI Jack's la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C B, à la SCI Jack's et à la commune des Mathes.
Délibéré après l'audience du 22 juin 2023, à laquelle siégeaient :
M. Le Méhauté, président,
Mme Dumont, première conseillère
M. Bureau, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2023.
La rapporteure,
Signé
G. DUMONT
Le président,
Signé
A. LE MEHAUTE
La greffière,
Signé
G. FAVARD
La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
Pour le greffier en chef
La greffière,
Signé
G. FAVARD
N ° 2200413