Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 17 mai 2023, M. et Mme A B, représentés par Me Colliou, demandent au tribunal :
1°) d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 2 janvier 2023 par lequel le maire de la commune de Bois-Guillaume a délivré à la SCI "PLN2-PLN3" le permis de démolir n°PD 076 108 22 O0007 ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux ;
2°) d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 21 mars 2023 par lequel le maire de la commune de Bois-Guillaume a délivré à la SCI "PLN2-PLN3" le permis de construire n° PC 076 108 22 O0032 ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Bois-Guillaume une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- l'arrêté accordant le permis de démolir a été signé par une autorité incompétente ;
- le dossier du permis de démolir est incomplet ;
- l'arrêté accordant le permis de démolir est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation, dès lors qu'il ne reprend pas les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France ;
- l'arrêté accordant le permis de construire a été signé par une autorité incompétente ;
- le dossier du permis de construire est incomplet ;
- l'arrêté accordant le permis de construire méconnait les dispositions de l'article 3.1. du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie ;
- il méconnait les dispositions de l'article 3.2. du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie ;
- il méconnait les dispositions de l'article 3.3. du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie ;
- il méconnait les dispositions de l'article 3.5. du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie ;
- il méconnait les dispositions de l'article 5.1 et 5.2. UD du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie.
Par un mémoire en défense, enregistré le 1er décembre 2023, la commune de Bois-Guillaume, représentée par Me Malbesin conclut à titre principal à l'irrecevabilité de la requête, à défaut à son rejet au fond et à ce que soit mise à la charge de M. et Mme B une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- les requérants n'ont pas intérêt pour agir ;
- les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 décembre 2023, la SCI "PLN2-PLN3", représentée par Me Boyer conclut à titre principal à l'irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet au fond, à titre infiniment subsidiaire à ce qu'il soit fait application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- les requérants n'ont pas intérêt pour agir ;
- les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par un courrier du 30 janvier 2024, les parties ont été informées en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer pour permettre la régularisation des vices tirés de :
• la méconnaissance des dispositions de l'article 3.2. du règlement du PLUi de la métropole de Rouen Normandie en ce qui concerne le bâtiment D compte tenu de la présence d'un mur d'accès au parking souterrain et de l'absence de preuve de l'existence d'une servitude de cours communes ;
• la méconnaissance de l'article 3.3. du règlement du PLUi de la métropole de Rouen Normandie en ce qui concerne la distance entre les bâtiments B et C.
• la méconnaissance de l'article 3.5. du règlement du PLUi de la métropole de Rouen Normandie en ce qui concerne la hauteur du bâtiment C.
La procédure a été communiquée à la SNC Faubourg Saint-Antoine le 21 février 2024.
Par un courrier du 22 février 2024, les parties ont été informées en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative que le tribunal était susceptible de fonder le jugement sur le moyen d'ordre public, relevé d'office, tiré de la méconnaissance du champ d'application de la loi dès lors qu'en mentionnant dans le document CERFA une surface commerciale supérieure à 1 000m², le permis de construire litigieux devait également tenir lieu d'autorisation d'exploitation commerciale en application de l'article L. 425-4 du code de l'urbanisme alors que le maire de la commune de Bois-Guillaume a délivré un permis de construire de droit commun.
Par un courrier du 22 février 2024, les parties ont été informées en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer pour permettre la régularisation du vice tiré de ce que le permis de construire devait également tenir lieu d'autorisation d'exploitation commerciale en application de l'article L. 425-4 du code de l'urbanisme alors que le maire de la commune de Bois-Guillaume a délivré un permis de construire de droit commun.
Le 27 février 2024, la commune de Bois-Guillaume a présenté des observations sur ces vices et le moyen d'ordre public.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code du commerce ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Esnol,
- les conclusions de Mme Thielleux, rapporteure publique,
- les observations de Me Colliou, représentant M. et Mme B,
- les observations de Me Malbesin représentant la commune de Bois-Guillaume ;
- et les observations de Me Mekkaoui, substituant Me Boyer, représentant la SCI " PLN2-PLN3 " et la SNC Faubourg Saint-Antoine.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI "PLN2-PLN3" a déposé le 26 juillet 2022 une demande de permis de démolir concernant les constructions bâties sur les parcelles cadastrées n° AV 313, 314, 318, 317, 321, 116, 515, 319 et 117 sur le territoire de la commune de Bois-Guillaume. Le 29 juillet 2022, la SCI "PLN2-PLN3" a déposé une demande de permis de construire pour la construction de 96 logements et d'une surface commerciale sur ces mêmes parcelles. Par un arrêté du 2 janvier 2023, le maire de la commune de Bois-Guillaume a accordé le permis de démolir n°PD 076 108 22 O0007 sollicité. M. et Mme A B, voisins du projet, ont présenté un recours gracieux le 13 février 2023 contre ce permis de démolir qui a été rejeté par le maire de la commune de Bois-Guillaume le 24 mars 2023. Par un arrêté du 21 mars 2023, le maire de la commune de Bois-Guillaume a délivré le permis de construire n°PC 076 102 22 O 0032 sollicité. Par la présente requête, M. et Mme B demandent l'annulation pour excès de pouvoir de l'arrêté du 2 janvier 2023, de la décision de rejet de leur recours gracieux et de l'arrêté du 21 mars 2023.
2. Par deux arrêtés du 4 décembre 2023, les permis de démolir et de construire litigieux ont été transférés à la SNC Faubourg Saint Antoine.
Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :
3. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. / Le présent article n'est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire. "
4. Il résulte de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.
5. Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme B sont propriétaires d'une maison située sur la parcelle cadastrée AV 344, séparée de l'unité foncière d'assiette du projet par la parcelle cadastrée 307. Dans ces conditions, les requérants ne peuvent être regardés comme des voisins immédiats du projet de constructions en litige. Toutefois, M. et Mme B font état de l'ampleur des projets qui comportent une centaine de logements ainsi que plusieurs commerces à proximité immédiate de leur habitation. En outre, malgré l'existence d'un rideau végétal, le projet de construction aura nécessairement pour effet, compte tenu de son ampleur, de créer des vues sur leur propriété. Par ailleurs, eux-mêmes auront des vues sur les quatre bâtiments construits. Dans ces conditions, M. et Mme B font état d'une atteinte suffisante à leur condition de jouissance et d'utilisation de leur bien pour justifier d'un intérêt à agir compte tenu de l'ampleur du projet de construction et de la proximité avec leur maison d'habitation. La fin de non-recevoir tirée de leur défaut d'intérêt à agir ne peut qu'être écartée.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne l'arrêté du 2 janvier 2023 délivrant le permis de démolir :
S'agissant de la compétence :
6. Il ressort des pièces du dossier que l'arrêté du 2 janvier 2023 a été signé par M. C E, adjoint au maire en charge de l'urbanisme. La commune de Bois-Guillaume a produit un arrêté du 8 juillet 2020 n°2020/202/DGS par lequel le maire de la commune de Bois-Guillaume a donné délégation de signature à M. C E pour signer les décisions en matière d'urbanisme. Cet arrêté mentionne qu'il a été régulièrement transmis au préfet le 8 juillet 2020 et affiché en lieux et places ordinaires. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté attaqué ne peut qu'être écarté.
S'agissant de l'incomplétude du dossier de demande de permis de démolir :
7. Aux termes de l'article R. 451-1 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de démolir précise : () / c) La date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits ; () " Aux termes de l'article R. 451-2 du code de l'urbanisme : " Le dossier joint à la demande comprend : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune/ ; b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ; / c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants. " La circonstance que le dossier de demande de permis de démolir ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de démolir qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
8. Pour contester le permis de démolir attaqué, M. et Mme B soutiennent que le dossier de demande est incomplet faute de mentionner les arbres et arbustes présents sur le terrain d'assiette, certaines des annexes à démolir ainsi que la date de construction des bâtiments à démolir. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les arbres et arbustes du terrain d'assiette du projet sont identifiés sur le plan de masse et sont visibles sur les photographies du terrain prises sous divers angles et versées au dossier. En outre, si ces photographies ne représentent pas certaines des annexes des bâtiments situés au nord alors que celles-ci font l'objet de la démolition, il ressort des pièces du dossier, d'une part, que ces bâtiments sont clairement identifiables au nord de la parcelle sur le plan de masse versé à l'instance et, d'autre part, que cette omission n'est pas de nature à avoir induit l'administration en erreur sur l'appréciation portée dans l'instruction du dossier de demande de permis de démolir. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, le document CERFA de demande de permis de démolir mentionne que la date de construction des bâtiments à détruire est approximativement les années " 1900/1980 ". Enfin, les photographies versées à l'appui de la demande de permis de démolir permettent d'identifier le bâti à démolir ainsi que l'insertion de ce bâti dans son environnement. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de démolir doit être écarté en toutes ses branches.
S'agissant de l'erreur manifeste d'appréciation :
9. Pour contester la décision attaquée, M. et Mme B font valoir que les prescriptions de l'avis de l'architecte des bâtiments de France n'ont pas été reprises, ni respectées par l'arrêté attaqué. Toutefois, il ressort des pièces du dossier d'une part, que les prescriptions mentionnées dans l'avis de l'architecte des bâtiments de France du 27 septembre 2022 ne portent que sur des constructions à édifier et sont ainsi sans incidence sur la légalité du permis de démolir. D'autre part, il est constant que la décision attaquée mentionne à son article 15 que les " observations " des autorités consultées telles que l'architecte des bâtiments de France doivent être " strictement respectées ", prévoyant ainsi, par cette obligation, une prescription au sens du code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation ne peut qu'être écarté.
10. Il résulte de ce qui précède que M. et Mme B ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 2 janvier 2023 par lequel le maire de la commune de Bois-Guillaume a délivré à la SCI "PLN2-PLN3" un permis de démolir.
En ce qui concerne le permis de construire délivré le 21 mars 2023 :
S'agissant de la compétence :
11. Il ressort des pièces du dossier que l'arrêté du 21 mars 2023 a été signé par M. C E, adjoint au maire en charge de l'urbanisme. La commune de Bois-Guillaume a produit un arrêté du 8 juillet 2020 n°2020/202/DGS par lequel le maire de la commune de Bois-Guillaume a donné délégation de signature à M. C E pour signer les décisions en matière d'urbanisme. Cet arrêté mentionne qu'il a été régulièrement transmis au préfet le 8 juillet 2020 et affiché en lieux et places ordinaires. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté attaqué ne peut qu'être écarté.
S'agissant de la complétude du dossier :
12. Aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. " Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. "
13. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
14. Pour contester la décision attaquée, M. et Mme B font valoir qu'un arbre présent sur la parcelle cadastrée AV 116 et visible depuis la voie publique n'a pas été mentionné dans les arbres existants. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les plans des espaces verts font état de 9 arbres dont 4 existants conservés et 5 arrachés et indiquent également que 33 autres arbres seront plantés. Dans ces circonstances, dès lors que les arbres existants peuvent être compatibilisés au titre des arbres à réaliser en application de l'article 5.1. UD du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole de Rouen Normandie, la circonstance qu'un arbre existant soit manquant alors que le projet prévoit la plantation de 33 nouveaux arbres n'a pas pu induire en erreur l'administration sur l'appréciation à porter dans le cadre de l'instruction de permis de construire.
15. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier et comme le fait valoir la société pétitionnaire en défense que l'emplacement des ordures ménagères a fait l'objet d'un avis favorable avec réserve de la part des services de la métropole de Rouen Normandie du 31 mars 2023. Il ressort notamment du plan de masse que l'emplacement des ordures ménagères est situé au sud-ouest du bâtiment A dans le dernier état du dossier. M. et Mme B ne sont pas fondés à soutenir que le dossier serait incomplet sur ce point.
16. Par suite, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande doit être écarté.
S'agissant de la méconnaissance de l'article 3.1. UD du règlement du plan local d'urbanisme :
17. Aux termes de l'article 3.1. UD du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie : " 3.1. Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies /Pour l'implantation le long des voies, publiques ou privées, existantes ou projetées, ouvertes à la circulation publique et le long des emprises publiques : /Toute construction, installation ou aménagement nouveau doit respecter les indications graphiques figurant au règlement graphique - Planche 2. /En l'absence de celles-ci, l'implantation des constructions peut se faire : /- soit à l'alignement, /- soit à une distance minimale de 5 m de l'alignement. /Dispositions alternatives dans l'ensemble de la zone /Dans le cas de terrains bordés de plusieurs voies, la règle s'applique le long de l'une des voies au moins. /() " Aux termes de l'article 3.1. du livre 1 du même règlement : " Saillies et autres débords sur le domaine public Métropolitain /Tout débord de construction en saillie sur le domaine public s'intègre à son environnement bâti, profite à la qualité architecturale de la construction et se situe audessus d'une hauteur de 4,50 mètres, à l'exception : () /Pour les balcons et surfaces extérieures non closes : Les balcons et surfaces extérieures non closes en surplomb par rapport au domaine public sont admis dans des proportions modérées dès lors qu'ils contribuent à l'harmonisation de la construction avec son environnement bâti. Afin de préserver la perception de front bâti, il peut être exigé que les balcons ou terrasses en surplomb par rapport au domaine public comportent des garde-corps fins et ajourés. " Et aux termes du lexique du plan local d'urbanisme : " Lexique du PLU /Alignement /L'alignement correspond à la limite commune d'une parcelle privée et du domaine public ou d'une parcelle privée et d'une voie privée ouverte à la circulation publique. Lorsqu'il n'est pas prévu d'élargissement de la voie, il s'agit de l'alignement actuel. Lorsqu'il est prévu un élargissement de la voie, il s'agit de l'alignement futur. Dans ce cas, l'élargissement est représenté sur le règlement graphique - planche 2. "
18. Pour contester la décision attaquée, M. et Mme B soutiennent que les bâtiments A et C ne respectent pas les règles de retrait et que le bâtiment A comprend des saillies qui ne s'intègrent pas dans le bâti environnant.
19. En l'espèce, le bâtiment A est situé à l'angle entre la route de Neufchâtel et la nouvelle voie privée ouverte à la circulation publique créée par le projet. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment A est implanté avec un retrait de plus de 5 mètres de l'alignement de la nouvelle voie ouverte au public et à l'alignement de la route de Neufchâtel. Dès lors que le bâtiment est implanté à la fois à l'alignement de l'une des deux voies qui longe le projet et avec un retrait de 5 mètres par rapport à l'autre voie, la branche du moyen peut être écartée en ce qui concerne le bâtiment A.
20. En outre, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse versé à l'appui de la demande de permis, que le bâtiment C est implanté avec un retrait de 5 mètres par rapport à la voie privée ouverte au public, nouvellement créée, le longeant sur la façade est. Dans ces conditions, dès lors que le bâtiment est implanté avec un retrait supérieur ou égal à 5 mètres par rapport à l'une des voies qui le longe, la branche du moyen peut également être écartée en ce qui concerne le bâtiment C.
21. Enfin, contrairement à ce que soutiennent les requérants, compte tenu de de la présence de balcons et saillies sur la façade du bâtiment situé de l'autre côté de la route de Neufchâtel, en face du projet, il ressort des pièces du dossier que les saillies et balcons en surplomb du domaine public sur le bâtiment A s'intègrent au bâti environnant et profitent à la qualité architecturale du projet. La dernière branche du moyen peut ainsi être écartée. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3.1. du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole de Rouen Normandie doit être écarté en toutes ses branches.
S'agissant de la méconnaissance de l'article 5.1. du règlement du plan local d'urbanisme :
22. Aux termes de l'article 5.1. du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie : " 5.1. Traitement des espaces libres / () Pour tout projet de construction nouvelle, il sera planté un arbre tige ou de haute tige par tranche " entamée " de 100 m² d'espace libre, hors annexe d'une surface de plancher ou emprise au sol égale ou inférieure à 20 m². / Les arbres existants peuvent être comptabilisés au titre des arbres à réaliser. () L'implantation des constructions doit respecter les arbres existants sur le terrain. Ceux qui ne peuvent être maintenus doivent être remplacés par un nombre au moins égal d'arbres. () "
23. Si, comme le soutiennent les requérants, les plans du dossier omettent un arbre existant sur la parcelle AV 116 qui aurait dû être ajouté aux 5 arbres arrachés mentionnés, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la plantation de 33 arbres compte tenu de la surface de plancher du projet, compensant ainsi l'omission d'un arbre à planter. Dans ces conditions, l'omission d'un arbre, à la supposer établie, n'est pas de nature à entacher d'illégalité la décision attaquée.
S'agissant de la méconnaissance de l'article 5.2. du règlement du plan local d'urbanisme :
24. Aux termes de l'article 5.2. du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie : " 5.2. Part minimale de surfaces non imperméabilisées / Au moins 40% de la surface du terrain doit être traitée en espaces verts / Dans les périmètres du réseau structurant de transport en commun urbain inscrits au règlement graphique - Planche 2, au moins 30%. de la surface du terrain doit être traitée en espaces verts. Dans le secteur UD-1 / Au moins 30% de la surface du terrain doit être traitée en espaces verts. () " Aux termes du lexique du même règlement : " L'espace vert correspond à un espace non construit, de " pleine terre ", répondant aux conditions cumulatives suivantes : / ' Sa surface est perméable et est constituée de 70% minimum de pleine terre non recouverte pas des graviers, les 30% maximum restant peuvent être recouverts par des graviers; ' Sa profondeur est de 2,30 m minimum à compter de sa surface, il ne comporte que le passage éventuel de réseaux (électricité, téléphone, internet, eau potable, eaux usées ou pluviales) ; ' Il peut recevoir des plantations de type arbre tige ou de haute tige notamment. () "
25. D'une part, les requérants soutiennent que les espaces en nidagravel ne peuvent pas être comptabilisés comme espaces verts compte tenu de la présence de gravier. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier ni n'est allégué que les espaces mentionnés sur les plans comme " gravier- nidagravel - pleine terre " présenteraient plus de 30% de gravier par rapport aux espaces de pleine terre. Dans ces circonstances, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le nidagravel ne pouvait pas être inclus dans les 1 770,13 m² d'espace vert.
26. D'autre part, la branche du moyen tirée de ce qu'une surface en bande de " 5 mètres de large et 10,6 mètres de longueur " aurait été comptabilisée à tort comme des espaces verts, sans identifier clairement cette surface ni en donner des caractéristiques suffisantes pour en permettre l'identification dans les plans, n'est pas assortie des précisions suffisantes pour en apprécier le bien-fondé. A supposer que cette surface renvoie à un espace identifié à l'ouest du bâtiment D, il ne ressort pas des pièces du dossier que cet espace ait été comptabilisé au titre des espaces verts. En outre, si l'article 11 de l'arrêté attaqué prévoit l'installation d'un poste de distribution publique, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce poste, dont l'installation relève de l'exécution du permis, entraînerait une restriction des espaces verts contraire aux dispositions de l'article 5.2. Enfin, si les requérants soutiennent que des prescriptions pourraient entraîner des modifications des sous-sols des espaces verts, en l'absence de précision sur la nature de ces modifications, cette branche du moyen est relative à l'exécution du permis de construire et est sans incidence sur sa légalité.
27. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 5.2. UD du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie doit être écarté en toutes ses branches.
S'agissant de la méconnaissance de l'article 3.2. UD du règlement du plan local d'urbanisme :
28. Aux termes de l'article 3.2. UD du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie : " 3.2. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives() / Dans le secteur UD-1 /Les constructions implantées dans la bande de constructibilité renforcée. Dans une bande de 15 m comptée perpendiculairement depuis l'alignement, les constructions peuvent s'implanter sur les limites séparatives. / En cas de retrait, elles doivent observer une distance au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m vis-à-vis de la limite séparative (soit L=H/2 et = 3 m). / Les constructions ou les parties de construction implantées au-delà de la bande de constructibilité renforcée. / Les constructions peuvent s'implanter sur les limites séparatives : - si leur hauteur au point le plus haut n'excède pas 3,5 m au droit de la limite séparative et si leur gabarit reste compris à l'intérieur d'un angle de 45° au-delà des 3,5 m (voir schéma opposable n°26 au sein du Livre 1) ; - ou si elles s'adossent à un mur de clôture existant ou à un bâtiment implanté en limite. Dans ce cas, la hauteur du bâtiment à implanter (prise à l'égout de toiture ou à l'acrotère) ne peut dépasser la hauteur du point le plus haut du mur de clôture ou du bâtiment contre lequel est réalisé l'adossement (pris en limite séparative au droit du bâtiment à implanter) et le gabarit du nouveau bâtiment doit rester compris à l'intérieur d'un angle à 45° au-delà de la hauteur du mur ou du bâtiment existant sur lequel il s'adosse (voir schéma opposable n°27 au sein du Livre 1). En cas de retrait, les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur maximale de la construction, avec un minimum de 5 m vis-à-vis de la limite séparative (soit L=Hmax/2 et = 5 m). "
29. Pour contester le permis de construire, les requérants soutiennent que l'implantation du bâtiment D méconnait les dispositions précitées par rapport aux limites séparatives nord-ouest et sud-est.
30. D'une part, par les dispositions de l'article L. 471-1 du code de l'urbanisme, le législateur a entendu que l'institution d'une servitude de cour commune puisse, même en l'absence de mention explicite dans le plan local d'urbanisme d'une commune, permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.
31. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit une servitude de cour commune. Dans ces circonstances, la distance de retrait du bâtiment D vis-à-vis de la limite parcellaire sud-est doit intégrer cette servitude si bien que le retrait du bâtiment est compris entre 7,75 mètres et 8,17 mètres. Compte tenu de la hauteur du bâtiment D de 13,52 mètres, la distance de retrait ainsi calculée est conforme aux dispositions précitées de l'article 3.2. du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie.
32. D'autre part, aux termes du lexique du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie : " Construction / Une construction est un édifice ou ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable en sous-sol ou en surface. "
33. Il ressort des pièces du dossier que l'ouvrage principal du bâtiment D est situé à une distance de 7,01 mètres de la limite séparative nord. Toutefois, il est constant que le bâtiment D prévoit une rampe d'accès au parking en sous-sol, surplombée d'un mur en béton blanc d'une hauteur d'un mètre. Eu égard à l'ensemble de ces caractéristiques et en raison de l'objet des dispositions de l'article 3.2. du plan d'occupation des sols ainsi que des définitions du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal, cette rampe d'accès constitue une construction soumise à la réglementation établie par cet article, dès lors qu'elle génère un espace utilisable en sous-sol. Il ressort des pièces du dossier que cette rampe d'accès et le mur la surplombant sont situés à environ 1,6 mètres de la limite séparative ouest. Dans ces conditions, l'implantation de cette construction méconnait ainsi la distance de retrait minimale prévue par les dispositions de l'article 3.2. du règlement du plan local d'urbanisme. Le moyen doit être accueilli uniquement en ce qui concerne l'implantation du mur de la rampe d'accès au bâtiment D par rapport à la limite séparative.
S'agissant de la méconnaissance de l'article 3.3. UD du règlement du plan local d'urbanisme :
34. Aux termes de l'article 3.3. UD du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie : " 3.3. Implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété / L'implantation en vis-à-vis sur un même terrain de deux façades, lorsque l'une au moins comporte des baies principales doit observer une distance au moins égale à la moitié de la hauteur maximale de la construction, avec un minimum de 8 m vis-à-vis de la construction opposée (soit L=H/2 et = 8 m) ". Aux termes du tome 4 du plan local d'urbanisme relatif à la justification des choix : " Article 3.3. Implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété. / Le présent article est réglementé pour les constructions non contiguës destinées à du logement afin de permettre l'ensoleillement de chacune, de limiter les vues trop prononcées entre bâtiments, mais également afin d'assurer la défense incendie. Cette règle permet également de gérer l'implantation des constructions nouvelles sur une propriété déjà bâtie, et vise ainsi à encadrer la densification d'un tissu. Cet article est réglementé au sein du PLU pour encadrer la distance entre les constructions à usage de logements et/ou d'hébergement et non des annexes type abris de jardin, garage, etc. Ainsi, il ne réglemente pas la distance entre une habitation et l'abri de jardin. L'objectif est ici de préserver les vues et la sécurité, comme précisé précédemment. Cet article vise également à éviter le contournement des règles d'implantation par rapport aux limites séparatives, à travers la construction d'une habitation s'ensuivant d'une division parcellaire "
35. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment C et le bâtiment B déjà existant sont situés en vis-à-vis. Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la circonstance que le bâtiment B soit déjà existant et qu'il ne contienne pas de logement n'est pas de nature à rendre inopposable les dispositions précitées de l'article 3.3 dès lors que le bâtiment C comprend des logements. Il est constant que le bâtiment C présente des baies principales sur sa façade nord, donnant sur le bâtiment B. Les dispositions de l'article 3.3 UD doivent ainsi être lues comme encadrant l'implantation du nouveau bâtiment C. Il ressort des pièces du dossier que la distance comprise entre ces deux bâtiments est de 6,80 mètres, inférieure à la distance minimale prévue par les dispositions précitées de l'article 3.3. UD. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3.3. UD du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie ne peut qu'être accueilli.
S'agissant de la méconnaissance de l'article 3.5. UD du règlement du plan local d'urbanisme :
36. Aux termes de l'article 3.5. UD du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie : " 3.5. Hauteur des constructions / La hauteur d'un bâtiment doit assurer la continuité ou le rythme volumétrique du front bâti. Elle ne doit pas porter atteinte aux conditions d'habitabilité ou d'utilisation des bâtiments en bon état existants sur les terrains voisins. / Dans le cas d'une inscription indiquée au règlement graphique - Planche 2, les constructions doivent s'y conformer. / En l'absence d'inscription graphique, la hauteur maximale autorisée est fixée à 14m en tout point du bâtiment. La hauteur maximale exprimée en niveaux est de R+2+C ou A. Ces deux règles sont cumulatives. " Aux termes du lexique de ce règlement : " Combles / Le comble est le volume situé dans la charpente de la toiture du bâtiment entre l'égout et la toiture. La toiture du comble est le plan incliné par rapport à la façade du niveau inférieur et ne peut être en retrait de la façade. / Si le mur de dératellement est d'une hauteur supérieure à un mètre, alors il s'agit d'un étage et non d'un comble. / Le COMBLE peut comporter des ouvertures à condition que la ou les ouvertures ne permettent pas d'émergence au-dessus du faîtage du comble. / Cas particulier d'un comble à la Mansart / Le comble à la Mansart est un comble dont chaque versant est formé de deux pans : le
terrasson et le brisis, dont les deux pentes sont différentes. Le comble à la Mansart commence à l'intersection entre le nu de la façade et le plancher. Il peut comporter des ouvertures (baie/fenêtre) à conditions que la ou les ouvertures ne dépassent pas la ligne du brisis. Cette ouverture doit être pratiquée dans le brisis. Seule des ouvertures techniques sont autorisées au-delà de la ligne du brisis (trappes de désenfumage, accès techniques en toiture, édicules d'ascenseur). "
37. Pour justifier la légalité du permis délivré, les défendeurs font valoir que le dernier niveau de la construction constitue un comble aménagé, autorisé par les dispositions du plan local d'urbanisme.
38. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le dernier niveau du projet de construction présente une hauteur et un traitement des ouvertures, fenêtres et huisseries similaires à ceux des niveaux inférieurs. Si les plans de coupe ne font ni état de la hauteur de la ligne de brisis, ni de degré de la rupture de pente de la toiture, il ressort néanmoins des plans fournis à l'appui de la demande de permis de construire, que le dernier niveau du bâtiment C a une hauteur sous toit comprise entre 3,5 et 4 mètres environ, pour l'essentiel, soit une hauteur supérieure à celle des étages inférieurs ; que la ligne de brisis est située à un niveau équivalent à celui du plafond aux autres niveaux du bâtiment et que la pente du terrasson apparait assez douce de sorte qu'il n'emporte qu'une faible perte de l'espace habitable au dernier niveau. En outre, les ouvertures dans le brisis sont en réalité réalisées dans le prolongement de la façade des étages inférieurs. Par ailleurs, le dernier niveau comprend également des balcons et baies vitrées. Au demeurant, la notice descriptive au stade de la répartition typologique des logements présente ce dernier niveau comme un " R+3 " et fait état d'un nombre de logement proposés équivalent à celui des étages inférieurs au " R+3 ". Dans ces conditions, le dernier niveau doit être regardé comme un étage supplémentaire en R+3, et non pas comme des combles et l'immeuble ne peut être regardé comme un " R+2+C ". Par suite, le moyen tiré de l'erreur d'appréciation quant à la hauteur du bâtiment C doit être accueilli.
S'agissant de la méconnaissance du champ d'application de la loi :
39. Aux termes L. 425-4 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet est soumis à autorisation d'exploitation commerciale au sens de l'article L. 752-1 du code de commerce, le permis de construire tient lieu d'autorisation dès lors que la demande de permis a fait l'objet d'un avis favorable de la commission départementale d'aménagement commercial ou, le cas échéant, de la Commission nationale d'aménagement commercial. Une modification du projet qui revêt un caractère substantiel, au sens de l'article L. 752-15 du même code, mais n'a pas d'effet sur la conformité des travaux projetés par rapport aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6 du présent code nécessite une nouvelle demande d'autorisation d'exploitation commerciale auprès de la commission départementale. / A peine d'irrecevabilité, la saisine de la commission nationale par les personnes mentionnées à l'article L. 752-17 du même code est un préalable obligatoire au recours contentieux dirigé contre la décision de l'autorité administrative compétente pour délivrer le permis de construire. "
40. Aux termes de L. 752-1 du code du commerce : " Sont soumis à une autorisation d'exploitation commerciale les projets ayant pour objet : () / 4° La création d'un ensemble commercial tel que défini à l'article L. 752-3 et dont la surface de vente totale est supérieure à 1 000 mètres carrés ; () "Aux termes L. 752-3 du code du commerce : " I. - Sont regardés comme faisant partie d'un même ensemble commercial, qu'ils soient ou non situés dans des bâtiments distincts et qu'une même personne en soit ou non le propriétaire ou l'exploitant, les magasins qui sont réunis sur un même site et qui : 1° Soit ont été conçus dans le cadre d'une même opération d'aménagement foncier, que celle-ci soit réalisée en une ou en plusieurs tranches ; 2° Soit bénéficient d'aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l'accès des divers établissements ; () " Aux termes de l'article R. 752-6 du code du commerce : " I.-La demande est accompagnée d'un dossier comportant les éléments mentionnés ci-après ainsi que, en annexe, l'analyse d'impact définie au III de l'article L. 752-6. () b) Pour les projets de création d'un ensemble commercial : - la surface de vente globale ; - la surface de vente et le secteur d'activité de chacun des magasins de plus de 300 mètres carrés de surface de vente ; "
41. D'une part, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire déposée par la SCI "PLN2-PLN3" porte sur la création d'un ensemble de bâtiments comprenant 96 logements et 4 cases commerciales au rez-de-chaussée. Si l'identité des exploitants et même la nature exacte des activités ne sont ni connues ni même définies avec certitude, le projet étant conçu comme un ensemble de " coquilles vides " à aménager par les futurs exploitants, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, et notamment du document CERFA produit à l'instance, que la société pétitionnaire a prévu au sein des constructions envisagées une surface de plancher totale des locaux commerciaux de 1 464 m². A supposer même que la surface de vente soit réduite de 297 m² ainsi que de la surface des locaux de traitement des déchets, dont il ne ressort, au demeurant, pas des pièces du dossier que ceux-ci ne pourraient pas être convertis en local commercial, il est constant, compte tenu des éléments déclarés par le pétitionnaire dans sa demande, que la surface de vente globale excède 1 000 m². En outre, les magasins projetés sont réunis sur un même site et sont desservis par la même voie d'accès qui contourne le bâtiment A. Contrairement à ce que fait valoir la commune en défense, il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans de sécurité versés à l'appui de la demande, que les stationnements sont communs aux bâtiments A, B, C et D, la configuration circulaire du parc de stationnement ne permettant pas d'attribuer tout ou partie des places de stationnement à un bâtiment en particulier. Les quatre bâtiments doivent donc être regardés comme bénéficiant d'aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l'accès au sens de l'article L. 752-3 du code de commerce.
42. Au demeurant, il résulte de l'article R. 425-3 du code de l'urbanisme que, lorsque le permis de construire porte sur un établissement recevant du public, dont l'aménagement intérieur n'est pas connu, en tout ou partie lors du dépôt de la demande, le permis de construire doit indiquer qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public.
43. D'autre part, il ressort également des pièces du dossier, et notamment de la notice descriptive, que les parcelles voisines du projet litigieux sont également le siège d'un projet de construction de trois immeubles de logement sociaux, dont l'un des bâtiments comprend également des locaux commerciaux au rez-de-chaussée. Ce projet prévoit la réalisation d'une voie d'accès ouverte à la circulation publique depuis la rue Girot qui se poursuivra sur le projet litigieux pour rejoindre la route de Neufchâtel. Compte tenu de la configuration des lieux et notamment du fait que les dossiers de demande de ces deux projets ont été déposés concomitamment et que les projets partagent des infrastructures communes, l'ensemble de ces deux projets doit être regardé comme ayant été conçu dans le cadre d'une opération d'aménagement foncier commune.
44. Par suite, la procédure relative au permis de construire portant autorisation d'exploitation commerciale était applicable à cette demande de permis de construire dès lors que le projet entre dans le champ d'application du 1° et du 2° des dispositions de l'article L. 752-3 du code du commerce. Il s'ensuit qu'en délivrant un permis de construire de droit commun alors que le projet entrait dans le champ d'application de l'article L. 425-4 du code de l'urbanisme, le maire de la commune de Bois-Guillaume a entaché d'erreur de droit l'arrêté attaqué et a méconnu le champ d'application de la loi.
Sur la régularisation :
45. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
46. Il résulte de tout ce qui précède que le projet de construction en litige est entaché des vices mentionnés au point 33, dès lors que l'implantation du mur de la rampe de garage du bâtiment D méconnait les dispositions de l'article 3.2. du règlement du plan local d'urbanisme, au point 35, dès lors que la distance comprise entre le bâtiment C et le bâtiment B existant est inférieure au minimum prévu par l'article 3.3. du règlement du même plan, au point 38, dès lors que la hauteur du bâtiment C est un R+3 et non un R+2+C, en méconnaissance des dispositions de l'article 3.5. du règlement du même plan ainsi qu'aux points 41 à 44, dès lors que l'arrêté attaqué délivre un permis de construire de droit commun alors que le projet de construction est soumis à l'obligation de soumettre une autorisation d'exploitation commerciale. La régularisation de ces vices n'implique pas un changement de nature du projet. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de surseoir à statuer et d'impartir à la SCI " PLN2-PLN3 " un délai de huit mois à compter de la notification du présent jugement pour justifier auprès du tribunal de la régularisation des vices entachant l'arrêté en litige. Le pétitionnaire devra informer le tribunal du dépôt d'une demande de permis de construire modificatif.
47. Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.
D E C I D E :
Article 1er : Les conclusions aux fins d'annulation de l'arrêté du 2 janvier 2023 par lequel le maire de la commune de Bois-Guillaume a délivré un permis de construire à la SCI " PLN2-PLN3 " sont rejetées.
Article 2 : Il est sursis à statuer sur le surplus des conclusions de la requête.
Article 3 : La SCI " PLN2-PLN3 " devra justifier, dans le délai de huit mois à compter de la notification du présent jugement, de la délivrance d'un permis de construire modificatif permettant de régulariser les vices relevés aux points 33, 35, 38 et 41 à 44 du présent jugement et informera le tribunal du dépôt d'une demande de permis de construire modificatif.
Article 4 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à Mme D B, en sa qualité de représentante unique des parties, à la commune de Bois-Guillaume, à la SCI "PLN2-PLN3" et à la SNC Faubourg Saint-Antoine.
Délibéré après l'audience du 29 février 2024, à laquelle siégeaient :
Mme Bailly, présidente,
M. Cotraud, premier conseiller,
Mme Esnol, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024.
La rapporteure,
B. Esnol
La présidente,
P. Bailly La greffière,
A. Hussein
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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