Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 14 et 28 décembre 2023, Mme D B et la société civile immobilière (SCI) La Bohême, représentées par Me Dezempte, demandent au juge des référés :
1°) de suspendre, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, l'exécution de l'arrêté du 23 novembre 2023 par lequel la maire de Strasbourg a refusé le changement de destination d'un logement dont la SCI La Bohême est propriétaire au 5 rue des Echasses de cette ville et qui est à usage d'habitation ;
2°) d'enjoindre à la maire de Strasbourg de réexaminer la demande d'autorisation de changement de la destination de ce logement dans le délai de quinze jours à compter de la notification de la présente ordonnance, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard ;
3°) de mettre à la charge de la ville de Strasbourg une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- la condition d'urgence est remplie ;
- la décision litigieuse a été signée par une personne qui ne disposait pas d'une délégation de compétence ;
- elle est entachée d'une erreur de droit ;
- le règlement municipal de la ville de Strasbourg fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation et déterminant les compensations est illégal.
Par un mémoire en défense, enregistré le 27 décembre 2023, la ville de Strasbourg conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que la condition d'urgence n'est pas satisfaite et qu'elles ne font état d'aucun moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux sur la légalité de sa décision.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code du tourisme ;
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le règlement municipal des changements d'usage des locaux d'habitation, modifié en dernier lieu par une délibération du conseil de l'Eurométropole de Strasbourg du 19 novembre 2021 ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. A pour statuer sur les demandes de référé.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique, tenue le 28 décembre 2023, en présence de Mme Hirschner, greffière d'audience :
- le rapport de M. Stéphane Dhers,
- les observations de Me Dezempte, avocat de Mme B et de la SCI La Bohême, qui a repris les moyens et les éléments exposés dans leur requête et précisé que Mme B détenait actuellement 60 % du capital social de cette société, le reste étant détenu par sa fille ;
- et les observations de M. C, représentant la ville de Strasbourg.
Le juge des référés a indiqué que l'instruction était close à l'issue de l'audience publique, conformément à l'article R. 522-8 du code de justice administrative.
Considérant ce qui suit :
1. Par un acte notarié du 29 décembre 2021, la SCI La Bohême a acquis un logement au 5 rue des Echasses à Strasbourg. Mme B, actionnaire majoritaire et cogérante de cette société, a sollicité l'autorisation de changer la destination de ce logement en application des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Par un arrêté du 23 novembre 2023, la maire de Strasbourg a refusé de faire droit à cette demande au motif qu'elle n'était assortie d'aucune mesure de compensation. Les requérantes demandent au juge des référés de suspendre l'exécution de cet arrêté en application de l'article L. 521-1 du code de justice administrative.
Sur les conclusions à fin de suspension :
2. D'une part, aux termes de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme : " () Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois () ". Aux termes de L.631-7 du code de la construction et de l'habitation : " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants (). Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 () Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article. ". Aux termes de l'article L. 631-7-1 de ce code : " L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune (). Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. () Pour l'application de l'article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement. ". Aux termes de l'article L. 631-7-1 A : " Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile () ". Aux termes de l'article L. 631-9 du même code : " Dans les communes autres que celles mentionnées au premier alinéa de l'article L. 631-7, les dispositions dudit article peuvent être rendues applicables par décision de l'autorité administrative. () ".
3. D'autre part, aux termes de l'article 5 du règlement municipal des changements d'usage des locaux d'habitation, applicable à Strasbourg : " () La compensation consiste en la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage que l'habitation () ". Aux termes de l'article 7 de ce règlement : " () Est autorisés sans compensation, le changement d'usage d'un ou plusieurs locaux d'habitation () : pour la création d'un meublé de tourisme (location saisonnière), détenu directement ou indirectement par une " personne physique " dans les conditions définies à l'article 10 ci-après () ". Aux termes de l'article 10.3 du même règlement : " Le changement d'usage d'un local d'habitation pour la création d'un meublé de tourisme (location saisonnière) peut être accordé avec compensation, à titre réel (sur les secteurs définis aux articles 5 et 6) : pour le changement d'usage du ou des locaux d'habitation dès le second logement, demandé par une " personne physique " ; dès le premier logement pour le changement d'usage d'un ou des locaux d'habitation détenus par une
" personne morale " ".
4. Enfin, aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ". Aux termes de l'article R. 522-1 du même code : " La requête visant au prononcé de mesures d'urgence doit () justifier de l'urgence de l'affaire. ".
En ce qui concerne la condition d'urgence :
5. L'urgence justifie la suspension de l'exécution d'un acte administratif lorsque celui-ci porte atteinte de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l'acte contesté sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue. L'urgence doit être appréciée objectivement et compte tenu de l'ensemble des circonstances de l'affaire, à la date à laquelle le juge des référés se prononce.
6. Il ressort des pièces du dossier que la SCI La Bohême a acquis le logement en cause au prix total de 452 864 euros en recourant notamment à un emprunt de 190 000 euros remboursable à raison d'environ 950 euros mensuels pendant une période de vingt ans, Mme B s'étant portée caution solidaire de la société et étant, en tout état de cause, tenue au remboursement de cet emprunt dans les conditions et limites prévues par l'article 1857 du code civil. Par ailleurs, les requérantes font valoir, sans être utilement contredites, qu'une activité de locations de courte durée générera des revenus annuels d'environ 24 000 euros annuels contre 12 000 euros annuels pour une location de longue durée. Par suite, les requérantes justifient de l'urgence de l'affaire.
En ce qui concerne la condition tenant à l'existence d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision dont la suspension est demandée :
7. Ainsi qu'il a été dit au point 1, l'arrêté litigieux est motivé par l'absence de compensation. En l'état de l'instruction, le moyen tiré de ce que cet arrêté est entaché d'une erreur de droit au regard des dispositions du règlement municipal des changements d'usage des locaux d'habitations citées au point 3, dès lors que Mme B doit être regardée comme détenant indirectement la SCI La Bohême au sens de l'article 7 de ce règlement et qu'elle n'a formulé qu'une demande de changement d'usage, est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté en litige. Par suite, il y a lieu d'ordonner la suspension de son exécution.
Sur les conclusions à fin d'injonction :
8. Aux termes de l'article L. 511-1 du code de justice administrative : " Le juge des référés statue par des mesures qui présentent un caractère provisoire () ".
9. Eu égard à l'office du juge des référés défini par les dispositions précitées, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'enjoindre à la maire de Strasbourg de procéder au réexamen de la demande de Mme B dans un délai d'un mois à compter de la notification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte.
Sur les conclusions présentées par les requérantes au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
10. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ".
11. Il y a uniquement lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la ville de Strasbourg une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par Mme B et non compris dans les dépens.
ORDONNE :
Article 1 : L'exécution de l'arrêté du 23 novembre 2023, par lequel la maire de Strasbourg a refusé le changement de destination d'un logement dont la SCI La Bohême est propriétaire au 5 rue des Echasses de cette ville, est suspendue.
Article 2 : Il est enjoint à la maire de Strasbourg de réexaminer la demande de Mme B dans un délai d'un mois à compter de la notification de la présente ordonnance.
Article 3 : La ville de Strasbourg versera à Mme B la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée à Mme D B, à la SCI La Bohême et à la maire de Strasbourg.
Fait à Strasbourg, le 29 décembre 2023.
Le juge des référés,
S. A
La République mande et ordonne à la préfète du Bas-Rhin en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,