TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/00431 N° Portalis DB3S-W-B7I-YV3G
Minute : 434/24
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [W] [L]
(Juriste) muni d’un pouvoir spécial
C/
Monsieur [M] [R] [X]
Madame [K] [R] [X]
Copie, pièces, délivrées à :
EST ENSEMBLE HABITAT
Copie délivrée à :
M. [R] [X] [M]
MME [R] [X] [K]
Le 6 Mai 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Avril 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4], anciennement dénommé OPH MONTREUILLOIS
Représenté par Monsieur [W] [L], Juriste Contentieux, muni d’un pouvoir
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [M] [R] [X], demeurant [Adresse 2]
Comparant en personne
Madame [K] [R] [X], demeurant [Adresse 2]
Comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 18 janvier 2023, Est Ensemble Habitat a donné en location à Monsieur [M] [R] [X] et Madame [K] [R] [X] un logement situé au [Adresse 2] sur la commune de [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 480,29 euros hors provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.
Par exploit délivré le 11 janvier 2024, Est Ensemble Habitat a fait citer Monsieur [M] [R] [X] et Madame [K] [R] [X] devant ce tribunal, sollicitant de voir :
- constater que Monsieur et Madame [R] [X] sous-louent le logement n°6024 situé au [Adresse 2] à [Localité 7],
- constater la résiliation de leur bail ;
- ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- ordonner la séquestration des meubles et effets personnels pouvant se trouver dans les lieux au choix du demandeur et ce aux frais, risques et périls des occupants dans un garde-meubles, soit sur place,
- condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1450 euros au titre des sous-loyers perçus,
- condamner in solidum les défendeurs à lui régler la somme de 605,97 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 28 décembre 2023,
- condamner les défendeurs à lui payer les loyers et accessoires dus entre la date de signification de la présente assignation et le prononcé de la décision à intervenir, loyers et accessoires dont le décompte sera produit à l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- condamner les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du jugement à intervenir, égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges, jusqu’à complète libération,
- condamner les défendeurs à lui verser la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, Est Ensemble Habitat explique avoir constaté que Madame [K] [R] [X] a mis une annonce sur un site internet en vue de sous-louer le logement situé au [Adresse 2]. Dans ce contexte, elle a fait dresser un procès-verbal par commissaire de justice constatant l’annonce déposée par la locataire le 2 août 2023. Une de ses collaboratrices a par ailleurs pris attache avec Madame [K] [R] [X] se faisant passer pour une personne intéressée par la sous-location, et la locataire lui a donné rendez-vous dans la foulée. Un autre constat par commissaire de justice a été établi par procès-verbal du 3 janvier 2024 l’annonce de location étant toujours en ligne. Il rappelle que conformément aux dispositions de l’article R 353-131 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de location signé par les défendeurs prévoit en son article 6 que le contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne et qu’il en résulte qu’il ne pourra sous peine de résiliation du contrat sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat. En procédant à la sous-location non autorisée de leur logement social, les défendeurs se sont rendus fautifs d’un détournement des fruits civils à son détriment, ouvrant droit au remboursement des sommes perçues à ce titre au visa de l’article 546 du code civil. Il expose qu’il ressort avec certitude de l’annoncé publiée sur le site internet Nextdoor.com que les défendeurs ont procédé à la location de leur logement à au moins deux reprises moyennant un sous-forfait hebdomadaire de 455 euros pour la semaine du 29 juillet 2023 au 6 août 2023 ainsi qu’un forfait mensuel de 995 euros pour la période du 15 août au 15 septembre 2023, soit un montant total de 1450 euros. Il s’estime en conséquence bien fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion des défendeurs.
A l’audience du 29 janvier 2024, Est Ensemble Habitat, représenté, a repris les termes de son assignation. Il a précisé que la dette locative est toutefois soldée.
Monsieur [M] [R] [X] et Madame [K] [R] [X], comparants, ne contestent pas avoir publié cette annonce car un déplacement à l’étranger pour visiter un proche souffrant devait leur occasionner des frais. Ils indiquent n’avoir finalement pas loué le bien et ne pas être partis à l’étranger. Ils ont depuis procédé à la relecture de leur contrat de bail et ont pris conscience que la sous-location n’était pas autorisée.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.
MOTIFS
Sur la résiliation du contrat de bail
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L’article R 353-131 du code de la construction et de l’habitation dispose que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location, sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l'article L. 443-1 du code de l'action sociale et des familles.
L’article 6 du contrat de bail stipule que le contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne. Il en résulte qu’il ne pourra sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au contrat.
Le juge doit apprécier si le manquement contractuel initial et invoqué aux termes de la citation est suffisamment grave pour empêcher la poursuite du contrat de bail.
Il ressort des procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice les 2 août 2023 et 3 janvier 2024 que les défendeurs et plus particulièrement Madame [K] [R] [X], ont proposé à la location pour des courtes durées l’appartement qu’ils louent eux-mêmes à Est Ensemble Habitat.
Ils ne contestent d’ailleurs pas cet état de fait à l’audience. Ils indiquent toutefois n’avoir procédé à aucune sous-location et avoir pris conscience de l’irrégularité de leur démarche.
Le requérant affirme, en s’appuyant sur les constats des commissaires de justice, que des sous-locations ont bien eu lieu et réclament le remboursement des fruits perçus par les défendeurs à cette occasion.
Il ne résulte toutefois de ces constats que des échanges avec des personnes intéressées par la location dudit appartement, et non pas des confirmations qu’une sous-location s’est y réellement déroulée. Est Ensemble Habitat s’est par ailleurs abstenu, alors qu’elle soutient que des sous-locations se sont déroulées sur les périodes courant 29 juillet 2023 au 6 août 2023 et du 15 août au 15 septembre 2023 de faire constater la présence de personnes tierces au contrat dans le local d’habitation pendant ces périodes.
Il apparait en conséquence qu’il n’est démontré qu’une tentative de sous-location, qui ne sera pas considérée comme suffisamment grave pour empêcher la poursuite du contrat de bail.
La demande de résiliation judiciaire du bail sera en conséquence rejetée, ainsi que toutes les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.
De même, la demande de remboursement des fruits perçus sera rejetée, à défaut de démontrer la survenance d’une sous-location.
Est Ensemble Habitat produit un décompte locatif en date du 26 janvier 2024 ne faisant apparaitre aucune dette locative. Il sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation au paiement de la dette locative.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 700 du code de procédure civile, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des partie les frais engagés par chacune d'elle dans la procédure, non compris dans les dépens.
Aux termes de l’article 696 du même code, il convient de condamner Est Ensemble Habitat, partie succombant à l’instance, aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Rejette l'ensemble des demandes,
Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision,
Condamne Est Ensemble Habitat au paiement des dépens.
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 2 avril 2024.
Le GreffierLe Juge