TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 21/00248
N° Portalis 352J-W-B7F-CTRRK
N° MINUTE : 4
Assignation du :
06 Janvier 2021
Jugement de fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 04 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. AJC FORMATION
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Nicolas PCHIBICH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0266
DEFENDERESSE
S.A.S.U. [Localité 10] PRIME OFFICE 1
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 02 Avril 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 avril 2011, la société [Localité 10] PRIME OFFICE 1, venant aux droits de la société GENERALI VIE, a donné à bail commercial à la société AJC FORMATION des locaux à usage exclusif de bureaux au 3ème étage d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] “d’une surface de 169 m² quote part de parties communes incluses”, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2011 pour se terminer le 30 avril 2020, moyennant le versement d’un loyer annuel de 57.200 euros hors taxes et hors charges.
Par acte extrajudiciaire en date du 26 décembre 2019, la société [Localité 10] PRIME OFFICE 1 a fait délivrer à la société locataire un congé pour le 30 juin 2020 avec offre de renouvellement et moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 91.795 euros.
Par courrier recommandé en date du 4 février 2020 de son conseil, la société AJC FORMATION a accepté le principe de renouvellement du bail et a sollicité que le loyer du bail renouvelé soit fixé à 68.000 euros par an, hors taxes et hors charges.
Par un mémoire en demande notifié le 25 novembre 2020, la société AJC FORMATION a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 41.405 euros en principal puis, à défaut d’accord, a, par acte délivré le 6 janvier 2021, fait assigner la société [Localité 10] PRIME OFFICE 1 devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris en fixation du loyer du bail renouvelé.
Par jugement en date du 24 juin 2021, le juge des loyers commerciaux de ce tribunal a :
- Constaté que, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 26 décembre 2019 par la société [Localité 10] PRIME OFFICE 1, le bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2020,
- Ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d'expert, Monsieur [F] [Y] afin de rechercher la valeur locative des lieux loués,
- Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société AJC FORMATION,
- Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
- Réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 janvier 2023 concluant à une valeur locative de renouvellement au 1er juillet 2020 de 81.100 euros par an, hors taxes et hors charges.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par courrier recommandé et par voie électronique les 15 et 16 janvier 2024, la société AJC FORMATION demande au juge des loyers commerciaux, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme annuelle de 58.000 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception de celles incompatibles avec les dispositions d’ordre public de la loi Pinel. Elle sollicite le remboursement des trop perçus de loyers qui porteront intérêts au taux légal du 1er juillet 2020 et depuis chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an. Elle demande qu’il soit jugé qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 11 1-3 et L. 11 1-6 du code des procédures civiles d’exécution, la condamnation de la société [Localité 10] PRIME OFFICE 1 aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par courrier recommandé et par voie électronique les 28 et 29 mars 2024, la société [Localité 10] PRIME OFFICE 1 demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles R. 145-7 et R. 145-11 du code de commerce, de :
- Juger que le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er juillet 2020 doit être fixé à la valeur locative des locaux loués ;
- Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à un montant annuel de 91.260 euros en principal, hors taxes et hors charges ;
- Juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité avec les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
- Débouter la société AJC FORMATION de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner la société AJC FORMATION au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société AJC FORMATION aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Christophe DENIZOT en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte du jugement avant dire droit et il n’est pas contesté que le bail liant les parties s’est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2020. La valeur locative doit donc être appréciée à cette date.
Sur la valeur locative
Conformément à l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.
L’article R. 145-11 du code de commerce dispose que “Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables”.
L’article R. 145-7 du code de commerce énonce que :
“Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation”.
Sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux
Aux termes du rapport d’expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, les locaux se situent dans le 9ème arrondissement de [Localité 10], [Adresse 4], au sein du quartier administratif du [Adresse 9], en limite du “quartier central des affaires”. La [Adresse 12] est une voie secondaire qui débute [Adresse 8] et qui se termine, environ 125 mètres plus loin, [Adresse 11], à sens unique de circulation bordée d’emplacements payants de stationnement.
Le secteur est desservi par la ligne 9 du métro, les stations “Bonne nouvelle” et “Grands Boulevards” étant respectivement à environ 150 et 200 mètres des locaux loués. Un parc de stationnement souterrain public se trouve en outre à environ 250 mètres des bureaux.
L’expert précise que “l’environnement immédiat dispose d’un appareil commercial diversifié comprenant en outre une offre de restauration importante” ; qu’il s’agit “d’un bon emplacement pour des bureaux dans le 9ème arrondissement de [Localité 10] (hors quartier central des affaires) compte tenu de la présence de toutes les commodités à proximité” (page 14 du rapport).
Les bureaux dépendent d’un immeuble ancien élevé sur sous-sol, comprenant 5 étages, dont les façades sont en pierre de taille côté rue et en briques côté cour et légèrement ouvragées et au rez-de-chaussée deux devantures de boutique et un porche qui dessert l’une des cours intérieures, ainsi que la cage d’escalier. L’immeuble est vidéosurveillé.
Les bureaux loués, situés au 3ème étage, sont accessibles depuis le rez-de-chaussée par l’escalier ou par un ascenseur. Ils se développent comme suit, depuis le palier :
- Un dégagement,
- Accessible via le dégagement ou via le palier du troisième étage : une salle d’attente éclairée par une fenêtre en simple vitrage,
- Puis, via la salle d’attente : un bureau administratif avec fenêtre avec vue sur cour,
- Via le dégagement : deux blocs sanitaires comprenant chacun un WC et un lavabo,
- 3 salles de formation, avec une à deux fenêtres par salle en simple vitrage avec vue sur rue,
- un bureau avec deux fenêtres en simple vitrage avec vue sur cour,
- un local serveur.
Les aménagements sont décrits comme simples et à l’état d’usage.
L’expert émet l’avis que les locaux sont adaptés à l’usage de bureaux, “disposent d’une configuration générale correcte (accessibilité, volumes, distribution, éclairement naturel, etc.) mais peu flexible, non adaptée aux personnes à mobilité réduite, avec des vues non dégagées mais avec un éclairage naturel pour l’ensemble des postes de travail”. Il note également que les locaux “ne disposent pas de bureau d’accueil, de système de contrôle d’accès, de plancher/faux plafond technique, de climatisation, de système anti-incendie automatisé, d’espace de convivialité extérieur” et qu’aucune étude capacitaire ne lui a été communiquée (page 23 du rapport).
L’expert note que la surface des locaux mentionnée dans le bail est de 169 m² utiles quote-part des parties communes incluse et que d’après le plan du géomètre expert communiqué, la surface utile des bureaux est de 161,80 m² (hors quote-part de parties communes).
Faisant valoir que la bailleresse a reconnu dans un dire adressé à l’expert que la surface utile des bureaux quote-part de parties communes incluse est de 166,90 m² (hors), la locataire demande de retenir cette surface.
La société [Localité 10] PRIME OFFICE 1 demande de retenir la surface indiquée dans le bail soit 169 m².
Dans son dire en date du 29 juillet 2022, le conseil de la bailleresse écrit in fine : “le bail liant les parties stipule une surface de 169 m² sur laquelle les parties étaient d’accord.
Par ailleurs, la quote-part des parties communes doit être intégrée à la surface des locaux loués.
Selon le relevé de surfaces, la surface du lot loué à AJC FORMATION ressort à 166,90 m² parties communes comprises”.
Si, ainsi que le relève la bailleresse, le bail expiré conclu entre les parties stipule dans son article 1 “Désignation” qu’“il est précisé que toute différence entre les cotes des surfaces mentionnées au présent bail ou résultant des plans annexés et les dimensions réelles des lieux loués ne saurait justifier une réduction ou une augmentation de loyer, les parties déclarant se référer à la consistance des lieux tels qu’ils existent et le Preneur renonçant à cet égard à toute réclamation sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du Code civil”, cette clause du bail ne permet pas pour autant de conclure qu’il n’y aurait pas lieu de prendre en compte la surface réelle pour fixer le loyer du bail renouvelé.
Par conséquent, il sera retenu une surface totale des locaux de 166,90 m² quote-part de parties communes comprise.
Sur le prix unitaire
Au titre des éléments de comparaison, l’expert cite de nombreuses références relevées par ses soins (13 références dont 4 concernent des locaux anciens ou en état d’usage pour des prix unitaires compris entre 370 euros et 480 euros / m² et pour des baux à effet en 2019) et communiquées par les parties. Il retient à juste titre que les références dans le même ensemble immobilier que les lieux loués, au [Adresse 4], au [Adresse 1] et au [Adresse 3] sont les plus pertinentes. A ce titre, il met en avant les références suivantes :
Au [Adresse 4] :
- bail à effet du 10 mars 2015 pour des bureaux loués au 2ème étage d’une surface de 211 m², pour un prix unitaire de 400 euros / m² (quote-part des parties communes incluses),
- bail à effet du 1er juillet 2017 pour des bureaux loués au 4ème étage d’une surface de 155 m², pour un prix unitaire de 400 euros / m² (quote-part des parties communes incluses),
- bail à effet du 1er septembre 2015 pour des bureaux loués au 3ème étage d’une surface de 45 m², pour un prix unitaire de 400 euros / m² (quote-part des parties communes incluses),
- bail à effet du 1er juillet 2017 pour des bureaux loués au 4ème étage d’une surface de 46 m², pour un prix unitaire de 400 euros / m² (quote-part des parties communes incluses),
Au [Adresse 1] :
- bail à effet du 1er avril 2020 pour des bureaux loués au 1er étage d’une surface de 1.203 m², pour un prix unitaire de 730 euros / m² (quote-part des parties communes incluses),
- bail à effet du 1er avril 2020 pour des bureaux loués au 2ème étage d’une surface de 260 m², pour un prix unitaire de 640 euros / m² (quote-part des parties communes incluses),
- bail à effet du 1er février 2020 pour des bureaux loués au 3ème étage d’une surface de 805 m², pour un prix unitaire de 730 euros / m² (quote-part des parties communes incluses),
- bail à effet de juillet 2019 pour une surface de 130 m² et un prix unitaire de 546 euros (locaux rénovés),
- bail à effet de février 2019 pour une surface de 237 m² et un prix unitaire de 680 euros (locaux rénovés),
- bail à effet du 1er novembre 2018 pour des bureaux loués au 7ème étage d’une surface de 267 m², pour un prix unitaire de 650 euros / m² (quote-part des parties communes incluses),
Au [Adresse 3] :
- bail à effet du 1er avril 2018 pour des bureaux loués au 6ème étage d’une surface de 160 m², pour un prix unitaire de 630 euros / m² (quote-part des parties communes incluses).
L’expert judiciaire note que les locaux dépendant du bâtiment sur le [Adresse 8] sont plus valorisants que ceux qui dépendent du bâtiment sur la [Adresse 12] et retient un prix unitaire de 480 euros par m² P, prenant en considération :
- le bon emplacement, toutefois en retrait du “quartier central des affaires”,
- une assez bonne qualité architecturale de l’immeuble,
- la situation des locaux au 3ème étage avec ascenseur,
- l’exposition sur cour,
- l’absence de prestations modernes (pas de climatisation, pas de faux planchers techniques, fenêtres à simple vitrage),
- le bon état général des locaux (locaux non rénovés),
- des clauses et conditions du bail très favorables au bailleur (page 40 du rapport).
La locataire fait valoir que le prix unitaire ne devrait pas excéder 450 euros / m² faisant valoir que les références situées au [Adresse 1] ne sont pas comparables car il s’agit d’un immeuble entièrement rénové, d’un standing différent, offrant des caractéristiques et des prestations bien supérieures à l’immeuble situé [Adresse 4] et dont l’accès s’effectue par un boulevard et non par une voie secondaire. Elle ajoute qu’il convient de prendre en compte les lourds travaux de rénovation en cours dans l’immeuble ainsi que la date de renouvellement du bail au coeur de la crise sanitaire.
La bailleresse fait valoir que parmi les références citées par l’expert, les plus pertinentes sont celles situées le plus près des lieux loués, soit celles situées [Adresse 7] (bail à effet de juillet 2019, surface de 123 m² pour un prix unitaire de 480 euros) et [Adresse 1] (prix unitaires de 546 et 680 euros / m²) ; que l’état des locaux ne doit pas minorer excessivement la valeur locative ; que selon les références les plus pertinentes, le prix unitaire varie entre 480 euros / m² et 715 euros / m² ; que la fourchette basse retenue par l’expert judiciaire n’est pas justifiée dans la mesure où :
- les prix sont élevés pour des locaux non rénovés dans l’immeuble ou au sein de l’ensemble immobilier ;
- qu’il appartient au preneur d’entretenir les lieux, ce qu’il n’a jamais justifié.
Se prévalant du bon emplacement des locaux avec une excellente desserte, de l’état des locaux et de leur situation au 3ème étage avec ascenseur, de la qualité de l’immeuble, la bailleresse revendique un prix unitaire des locaux loués de 540 euros / m².
Il est avéré que les références de comparaison les plus pertinentes se situent dans le même ensemble immobilier que les locaux loués. Il convient néanmoins de prendre en compte ainsi que le précise l’expert judiciaire que les références situées [Adresse 1] concernent des bureaux rénovés, ce qui n’est pas le cas des locaux de l’espèce. Par ailleurs, l’expert indique sans être utilement contesté sur ce point que l’impact de la crise sanitaire sur les bureaux à [Localité 10] a été très modéré “puisque ces derniers ont connu une tendance légèrement haussière comme le démontrent différentes études” (selon IMMO STAT, le loyer facial à [Localité 10] hors secteur Centre Ouest pour les bureaux de seconde main était de 462 € / m² au 1er trimestre 2020, de 479 € / m² au 1er trimestre 2021 et de 490 € / m² au 1er trimestre 2022) (page 48 du rapport).
Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, notamment des caractéristiques des locaux qui présentent une configuration adaptée à leur destination même si elle n’est pas flexible, de leur emplacement dans un quartier présentant une bonne commercialité, des références précitées et de l’évolution légèrement haussière, le prix unitaire de 480 euros par m² retenu par l’expert judiciaire et au demeurant peu éloigné de l’estimation résultant du rapport d’expertise unilatérale établi par Monsieur [B] versé aux débats (lequel retient un prix unitaire de 430 euros par m²) apparaît pertinent et sera retenu.
La valeur locative s’établit donc à la somme de 80.112 euros (480 euros x 166,90 m²).
Sur les correctifs de la valeur locative sollicités par la locataire
- Au titre des charges exorbitantes :
L’expert judiciaire ne retient pas d’abattement pour charges exorbitantes au motif que la valeur locative a été fixée notamment au regard de références de baux qui comprennent les mêmes charges exorbitantes.
La locataire conteste cette position de l’expert au motif qu’elle est économique mais n’est pas juste juridiquement. Elle fait valoir qu’en vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce et d’une jurisprudence constante, les charges exorbitantes incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, et en l’espèce, la refacturation à la locataire des taxes foncière, sur les ordures ménagères, sur les locaux à usage de bureaux, la contribution économique territoriale, les frais de gardiennage, les primes d’assurance de l’immeuble, doivent donner lieu à un abattement.
Elle sollicite :
- la déduction de la taxe foncière d’un montant de 2.709,78 euros,
- la déduction de la taxe sur les ordures ménagères de 927,37 euros,
- la déduction de la taxe sur les bureaux de 3.730,69 euros.
Le bailleur s’oppose à cette demande en se fondant sur l’avis de l’expert, sur de la jurisprudence et au motif également qu’il est d’usage à [Localité 10], en matière de bureau tertiaire, que la taxe foncière soit mise à la charge du preneur. Il soutient également que la taxe sur les ordures ménagères est une charge récupérable par le bailleur et supportée par le preneur, qu’il n’y a pas lieu de déduire ; qu’il en est de même de la taxe sur les bureaux liée à l’activité de la locataire.
L’article R. 145-8 du code de commerce dispose :
“Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé”.
En l’espèce, le bail expiré prévoit que le “Preneur remboursera au Bailleur sa quote-part de tous impôts et taxes, même incombant généralement au Bailleur, y compris la taxe sur les ordures ménagères, la taxe de balayage, l’impôt foncier, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux (...)” (article 6.2).
La prise en charge par le preneur de ces charges qui incombe à la bailleresse en sa qualité de propriétaire des locaux constitue une clause exorbitante.
Toutefois, et ainsi que l’a précisé l’expert, la valeur locative des locaux a été fixée en l’espèce au regard notamment de “références de locations situées dans le même ensemble immobilier” qui “mettent à la charge du locataire la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et l’assurance de l’immeuble.
Aucun abattement n’est donc à appliquer puisque les éléments de comparaison ont été conclus avec les mêmes clauses et conditions.
En effet, une déduction de ces coûts reviendrait à les comptabiliser deux fois” (page 47 du rapport).
Dès lors que la valeur locative précédemment fixée l’a été en considération de baux de référence qui comprennent les mêmes charges exorbitantes et “des clauses et conditions du bail très favorables au bailleur” (page 40 du rapport), celles-ci ont été prises en compte en application de l’article R. 145-8 du code de commerce et il n’y a pas lieu de procéder à un abattement supplémentaire qui conduirait à minorer deux fois la valeur locative pour le même motif.
- Au titre de la clause d’accession ou de nivellement :
La locataire invoque également un second motif de minoration de la valeur locative et sollicite un abattement de 5 % en raison de la clause d’accession en fin de jouissance faisant valoir qu’elle a nécessairement aménagé les locaux lors de son entrée dans les lieux.
L’expert et le bailleur retiennent que faute de tout justificatif, cette demande doit être rejetée.
En l’espèce, l’article 8.3 du bail expiré stipule qu’“en cas de départ du Preneur en cours ou en fin de bail, ce dernier devra laisser les locaux loués en leur état initial et en parfait état d’entretien, de propreté et de réparations locatives le tout à ses frais exclusifs, étant expressément convenu que l’autorisation éventuelle donnée par le Bailleur à la réalisation des travaux du Preneur ne limite aucunement cette obligation de remise en l’état initial par le Preneur.
Néanmoins, le Bailleur aura la faculté alternative d’exiger du Preneur la restitution des locaux loués dans leur état actuel d’aménagement et en parfait état d’entretien, en ce compris tous travaux de caractère immobilier, qu’il s’agisse de travaux de cloisonnement, d’aménagement, d’amélioration, de modification ou de réparation, le tout devant devenir la propriété du Bailleur sans indemnité d’aucune sorte et ce, par voie d’accession à la fin du présent bail ou avant cette date si le bail est résilié de manière anticipée”.
L’article 10 du bail expiré précise que l’accession au profit du bailleur ne se réalisera qu’à l’expiration du premier renouvellement avec faculté pour le bailleur d’exiger au départ du preneur le rétablissement des locaux à l’état initial à la fin du bail, tel qu’il découle de l’état des locaux dressé dans les termes du présent bail.
Compte tenu des constatations de l’expert judiciaire sur les aménagements des locaux et leur état, et faute de tout justificatif de travaux réalisés par le preneur, aucun abattement n’est justifié.
- Au titre du loyer net de toutes charges :
La locataire sollicite un abattement de 10 % en raison des travaux de conformité mis à sa charge (article 9.1 du bail expiré).
Le bailleur conclut au rejet de cette demande faisant valoir que cette clause ne pourra pas être reconduite compte tenu des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 et de l’article R. 145-35 du code de commerce.
L’expert ne s’est pas prononcé sur ce point.
Dès lors que la locataire ne justifie pas avoir supporté des travaux de conformité, que la valeur locative précédemment fixée l’a été en considération de baux de référence qui comprennent les mêmes charges exorbitantes et “des clauses et conditions du bail très favorables au bailleur” (page 40 du rapport), celles-ci ont été prises en compte en application de l’article R. 145-8 du code de commerce et il n’y a pas lieu de procéder à un abattement supplémentaire qui conduirait à minorer deux fois la valeur locative pour le même motif.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020
Le loyer du bail renouvelé à cette date sera fixé à la somme en principal de 80.112 euros, hors taxes et hors charges.
Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, les intérêts au taux légal ne sont dus sur le différentiel de loyer que depuis la date de la demande en justice, puis au fur et à mesure des échéances échues. En l’espèce, le bailleur a formulé cette demande pour la première fois aux termes de son mémoire notifié le 4 septembre 2023.
Par conséquent, les intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, ont couru à compter du 4 septembre 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.
Sur les demandes accessoires
La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.
Compte tenu du partage des dépens ordonné, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.
Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Fixe à la somme annuelle de 80.112 euros, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 entre la S.A.S.U. [Localité 10] PRIME OFFICE 1 et la S.A.R.L. AJC FORMATION pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6],
Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 4 septembre 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,
Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
Déboute la S.A.R.L. AJC FORMATION de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,
Déboute la S.A.S.U. [Localité 10] PRIME OFFICE 1 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,
Condamne la S.A.R.L. AJC FORMATION d’une part, et la S.A.S.U. [Localité 10] PRIME OFFICE 1 d’autre part, à prendre en charge chacune par moitié, les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire,
Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à PARIS, le 4 Juin 2024.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE