N° RG 22/06991 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W7DJ
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 04 Juin 2024
50D
N° RG 22/06991
N° Portalis DBX6-W-B7G-W7DJ
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
[B] [F] épouse [Z],
[U] [Z]
C/
S.E.L.A.R.L. [H] [E] et [D] [N],
[D] [N],
[W] [C] épouse [Y]
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
Me Cécile BONNAT
Me Cédric JOURNU
la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente
Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente,
Madame Sandrine PINAULT, Juge
Lors des débats et du prononcé :
Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 06 Février 2024,
Délibéré au 09 Avril 2024 et prorogé au 14 Mai, 28 Mai et 04 Juin 2024.
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDEURS
Madame [B] [F] épouse [Z]
née le 27 Septembre 1960 à [Localité 12] (ISERE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, Me Cédric JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant
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Monsieur [U] [Z]
né le 14 Octobre 1959 à [Localité 10] (NORD)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, Me Cédric JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant
DEFENDEURS
S.E.L.A.R.L. Arnaud Viossange et Julien Latour, Notaires Associés
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Maître Julien LATOUR
né le 06 Août 1974 à [Localité 8] (GERS)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Madame [W] [C] épouse [Y]
née le 22 Mai 1954 à [Localité 9] (CHARENTE-MARITIME)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Cécile BONNAT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Julien BORDIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte reçu le 7 septembre 2018 par Maître [D] [N], notaire à [Localité 6], Monsieur [U] [Z] et Madame [B] [F] épouse [Z] ont acquis de Madame [W] [C] épouse [Y] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1]) moyennant le prix de 625.000 euros.
Se plaignant d’un problème d’odeur se dégageant d’une salle d’eau et se propageant à la chambre et au bureau attenants, les époux [Z] ont fait procéder, par le biais de leur assureur, à une expertise amiable en présence de Madame [Y] ayant donné lieu à un rapport daté du 26 novembre 2018.
Par exploit en date du 6 avril 2019, Monsieur et Madame [Z] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de condamnation de Madame [Y] au paiement d’une provision correspondant au coût de réfection de la douche et subsidiairement à séquestrer le montant des travaux de réfection entière de la salle de bains, de la chambre et du dressing et d’organisation d’une expertise judiciaire.
Par ordonnance de référé du 3 juin 2019, Monsieur [R] [T] a été désigné en qualité d’expert et les époux [Z] ont été déboutés du surplus de leurs demandes.
Par une ordonnance du 7 septembre 2020, les opérations d’expertise judiciaire ont été rendues opposables à la SELARL [H] [E] ET [D] [N] et à Maître [N] et la mission a été étendue à de nouveaux désordres relatifs à l’écoulement des eaux de ruissellement et au réseau d’eaux pluviales, aux problèmes de fissurations, aux travaux de peinture sur la maison et de bitume sur les abords, aux désordres affectant le garage ouvert à droite dans la cour d’entrée, aux canalisations d’eau des toilettes et de la salle de bain qui gèlent ainsi qu’aux désordres affectant la cave.
L’expert a déposé son rapport le 15 février 2022.
Par exploit en date des 15 et 16 septembre 2022, les époux [Z] ont assigné Madame [W] [Y], la SELARL [H] [E] ET [D] [N] et Maître [D] [N] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en résolution de la vente et indemnisation de leurs préjudices.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, Madame et Monsieur [Z] demandent, au visa des articles 1641 et suivants, 1644 et suivants, 1240 et suivants et subsidiairement 1242 alinéa 5 et 1231-1 et suivants, 1137 et suivants et 2224 et suivants, 1602 et suivants du code civil, de voir :
A titre principal,
- prononcer la résolution de la vente
- condamner solidairement Madame [C] et Maître [N] à leur restituer le montant du prix de vente à savoir la somme de 625.000 euros
- condamner solidairement Madame [C] et Maître [N] à leur payer la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et à défaut condamner Madame [C] à leur payer la somme de 30.000 euros et Maître [N] à leur payer la somme de 10.000 euros à ce titre
- condamner solidairement Madame [C] et Maître [N] à leur payer les frais de la résolution de la vente soit 7.593,68 euros au titre des frais notariés, 36.226 euros au titre des frais de publicité foncière et 25.000 euros au titre des frais d’agence et à défaut, les condamner personnellement
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- condamner solidairement Madame [C] et Maître [N] à leur payer la somme de 1.000 euros par mois à compter de l’achat, soit le 07 septembre 2018, au titre du préjudice de jouissance de la salle d’eau, de la chambre attenante et de la salle de jeux
- condamner solidairement Madame [C] et Maître [N] et à défaut Madame [C] seule, à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de déplacement supportés à hauteur de 3.330,44 euros
- les condamner et à défaut condamner Madame [C] seule, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme de 20.711,50 euros, les frais des constats d’huissier de Maître [J] des 13 novembre 2018 d’un montant de 360 euros et 16 avril 2019 d’un montant de 259,99 euros, de Maître [I] des 21 février 2019 d’un montant de 360,09 euros et 17 février 2021 d’un montant de 360 euros, de Maître [O] du 13 mai 2020 d’un montant de 380 euros, ainsi que les frais de l’institut national de l’information géographique et forestière en date du 18 mars 2021 d’un montant de 100,57 euros.
A titre subsidiaire,
- condamner solidairement Madame [C] et Maître [N] et à défaut Madame [C] seule, à leur payer la somme 371.813,347 euros TTC correspondant aux prix de la remise en état du bien incluant le coût total des travaux compris maîtrise d’œuvre
- juger que les prix seront indexés à compter de l’assignation en référé et à défaut à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise, et subsidiairement, à compter de l’assignation au fond, selon la formule INSEE BT 01
- condamner solidairement Madame [C] et Maître [N] et à défaut Madame [C] seule, à leur payer la somme de 1.000 euros par mois à compter de l’achat, soit le 07 septembre 2018, au titre du préjudice de jouissance de la salle d’eau, de la chambre attenante et de la salle de jeux
- condamner solidairement Madame [C] et Maître [N] et à défaut Madame [C] seule, à leur payer la somme de 14.000 euros correspondant au trouble de jouissance pendant l’exécution des travaux de remise en état
- condamner solidairement Madame [C] et Maître [N] à leur payer la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et à défaut condamner Madame [C] à leur payer la somme de 30.000 euros et Maître [N] à leur payer la somme de 10.000 euros à ce titre
- condamner solidairement Madame [C] et Maître [N] et à défaut Madame [C] seule, à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de déplacement supportés à hauteur de 3.330,44 euros
- les condamner et à défaut condamner Madame [C] seule, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme de 20.711,50 euros, les frais des constats d’huissier de Maître [J] des 13 novembre 2018 d’un montant de 360 euros et 16 avril 2019 d’un montant de 259,99 euros, de Maître [I] des 21 février 2019 d’un montant de 360,09 euros et 17 février 2021 d’un montant de 360 euros, de Maître [O] du 13 mai 2020 d’un montant de 380 euros, ainsi que les frais de l’institut national de l’information géographique et forestière en date du 18 mars 2021 d’un montant de 100,57 euros.0
Ils font valoir que la maison est affectée de plusieurs vices cachés dont Madame [Y] connaissait l’existence lors de la vente, qu’elle a à tout le moins commis un dol en ayant dissimulé les vices importants et récurrents affectant la maison par des travaux récents eux-même dissimulés pour accréditer la thèse d’une vente de maison de standinig parfaitement entretenue et la vendre à bon prix, qu’elle ne leur a en tout état de cause pas délivré un bien conforme et qu’elle a violé les dispositions du code de l’environnement en ne les ayant pas informés du risque d’aléa « retrait gonflement » qui rend l’immeuble impropre à son usage et constitue un vice caché ; que le notaire, qui avait délégué pour le suivi du dossier et la rédaction de l’acte Monsieur [A] [Y], fils de la venderesse qui connaissait la nature du bien, les défauts dont il était affecté et les conséquences juridiques de son exposition, a commis une faute et engagé sa responsabilité extra-contractuelle du fait de son préposé à leur égard en ne les informant pas ni ne les alertant sur l’aléa retrait-gonflement et sur les arrêtés de catastrophes naturelles et en passant sous silence la situation exacte de l’immeuble et les travaux réalisés par la venderesse.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 février 2023, Madame [W] [C] épouse [Y] demande, au visa des articles 16 et 238 du code de procédure civile, de voir :
- prononcer la nullité du rapport d’expertise déposé par monsieur [T]
En conséquence :
- débouter les époux [Z] de l’intégralité de leurs demandes
- condamner solidairement [U] [Z] et [B] [Z] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens toutes taxes comprises qui pourront être directement recouvrés par Maître Cécile BONNAT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Elle soutient, sur la problématique des infiltrations d’eau, que le rapport d’expertise est entaché d’une irrégularité manifeste en ce qu’il retient une non-conformité à un DTU et à des règles de l’art inapplicables, qu’il retient l’existence d’une non-conformité alors que le double examen requis par l’expert n’a permis de retenir aucune anomalie ou responsabilité du vendeur, que les mesures d’instructions mise en place sont lacunaires et que l’expert a fait preuve d’un parti-pris certain et d’une carence dans la réalisation de sa mission ; sur la problématique des fissures en façade, que les acquéreurs ne peuvent raisonnablement déclarer avoir été tenus dans l’ignorance de la nature des sols dès lors que l’aléa argile auquel est soumise la commune de [Localité 11] figure sur les annexes à l’acte de vente et que plusieurs arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse ont été publiés pour la commune, que la maison est construite depuis plus de cinquante ans à une époque où les normes applicables en la matière ne correspondaient pas aux normes actuelles, que l’analyse de l’expert, qui se fonde sur un simple relevé de dimension sans avoir réalisé une étude de sol, est lacunaire en ce qu’elle n’indique pas en quoi les fondations sont non-conformes et que son pré-rapport, muet quant aux raisons de la non-conformité, ne permet pas le débat contradictoire sur ce point avant le dépôt du rapport et est en conséquence entaché d’une irrégularité manifeste, que l’expert en se prononçant sur une prétendue dissimulation des fissures, c’est-à-dire un dol, se situe au-delà de la mission qui lui est dévolue et porte une appréciation juridique qui entache le pré-rapport d’une irrégularité manifeste et lui fait encourir l’annulation ; sur la problématique des regards d’eau, que l’expert ne se prononce pas sur le point de savoir si le désordre provient d’un défaut d’entretien, lequel est indéniablement à l’origine des désordres ; sur la problématique de la cave, que l’appréciation de l’expert selon laquelle l’humidité très importante révèle des défauts de conception est lacunaire en ce qu’elle ressort d’une appréciation personnelle qui n’est sous-tendue par aucun contrôle de l’humidité au moyen d’un appareillage à cet effet, qu’en tout état de cause les acquéreurs auraient été parfaitement informés de l’humidité qui était détectable par tout un chacun par le simple fait de pénétrer dans la cave, que le pré-rapport comme le rapport ne se prononcent pas sur le point de savoir si le désordre constaté provient d’un défaut d’entretien, qui est avéré et que l’appréciation de l’expert selon laquelle cette cave est certainement à l’origine de certains mouvements structurels des ouvrages contigus notamment au niveau du mur de la façade et peut-être au niveau du sol extérieur ne sont sous-tendues par aucun argument technique ou quelconque investigation permettant d’aboutir à ces supputations de sorte que le rapport ne saurait être reçu en l’état ; sur la problématique du bitume, qu’aucun élément technique ne permet de remettre en cause ses affirmations selon lesquelles le bitume sur les allées a été réalisé 12 ans avant la vente environ et donc certainement pas dans l’optique de masquer l’état de la maison 12 années plus tard et que l’expert se fonde sur de simples supputations, témoignant de son parti pris.
Elle ajoute que les époux [Z], parfaitement informés du fait que la maison nécessite un entretien régulier, l’ont laissée se dégrader sans le moindre entretien et essaient de s’en débarrasser à bon compte dans la mesure où ils réalisent que leur situation actuelle ne leur permet pas d’assurer l’entretien nécessaire d’une telle construction.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2023, la SCP ARNAUD VUISSANGE - JULIEN [N] - NOTAIRES ASSOCIES et Maître [D] [N] demandent de voir :
- débouter Monsieur et Madame [Z] de l’ensemble de leurs demandes
- condamner le ou les succombant à leur payer une somme de 2.500 euros chacun par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner le ou les succombant aux entiers dépens.
Ils font valoir que seule leur responsabilité délictuelle peut être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil et que les époux [Z] ne font la démonstration d’aucune faute qui leur soit imputable, pas plus que d’un préjudice certain et actuel ayant un lien de causalité direct avec leur intervention, que les acquéreurs ont reçu l’information dont le notaire était débiteur quant aux caractéristiques du bien et à sa situation en zone soumise à l’aléa retrait-gonflement des argiles, et ce dès le mois de juin 2018, que les éléments dissimulés par la venderesse s’agissant des déclarations de sinistre et de la réalisation de travaux avant la vente ne peuvent être imputées au notaire qui les ignorait et qui n’a aucune obligation de vérifier les déclarations qu’il reporte dans l’acte de vente et que l’intervention de [A] [Y], clerc de notaire de l’étude, n’emporte aucune présomption de connaissance et de dissimulation par le notaire des travaux réalisés.
Ils ajoutent que les époux [Z] n’apportent aucune jutification de l’existence d’un préjudice moral et de jouissance ni en quoi celui-ci serait relié à l’intervention du notaire.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Une clôture partielle a été ordonnée le 19 décembre 2023 à l’égard des défendeurs.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validité du rapport d’expertise
Madame [W] [Y] conteste les conclusions de l’expert judiciaire et soutient que ses investigations, mesures d’instruction et certaines de ses analyses sont lacunaires, elle lui reproche d’avoir eu un parti pris certain, de n’avoir pas tenu compte de ses observations formulées par voie de dires, de n’avoir pas permis le débat contradictoire sur la question de la non-conformité des fondations et d’avoir porté une appréciation juridique sur une prétendue dissimulation des fissures en façade constitutive d’un dol.
N° RG 22/06991 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W7DJ
Aux termes de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties et il doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.
L’article 16 du même code dispose par ailleurs que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
La contestation des conclusions, de la qualité et de la pertinence des investigations, mesures d’instruction et analyses de l’expert par la défenderesse ne saurait entraîner l’annulation du rapport d’expertise.
En pages 181 à 244 de son rapport, l’expert [T] rappelle les dires reçus des parties, dont le dire n°3 du 8 octobre 2021 adressé par le conseil de Madame [Y] et il y répond point par point, conformément aux exigences de l’article 276 précité de sorte qu’il ne saurait valablement lui être reproché de n’avoir pas tenu compte de ses observations et d’avoir eu un quelconque parti pris.
L’expert rappelle notamment que le rapport de son sapiteur SOCOTEC INFRASTRUCTURE, qui démontre clairement les non-conformités des fondations, a été repris intégralement dans sa note 5 avant l’envoi du pré-rapport et encore dans son pré-rapport adressés aux parties, qui ont ainsi pu débattre contradictoirement de cette question dans le cadre des opérations expertales et ont encore pu en débattre contradictoirement dans le cadre de la présente instance dès lors que le dit rapport SOCOTEC est repris dans le rapport définitif.
En vertu de l’article 238 du code de procédure civile, le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.
Si l’expert indique en page 132 de son rapport que ce n’est qu’après avoir déplacé l’armoire, qui est un gros meuble, laissée lors de la vente par les anciens propriétaires qu’il a pu constater les agrafes scellées sur les fissures puis matées et rebouchées sur le mur de la façade principale de la maison d’origine, il n’évoque aucunement le fait les fissures auraient été dissimlées par Madame [Y] et ne porte aucune appréciation d’ordre juridique mais se contente d’exposer le déroulement de ses opérations et ses constatations.
Il n’y a par conséquent pas lieu d’annuler le rapport d’expertise.
Madame [Y] sera déboutée de sa demande en ce sens.
Sur les demandes des époux [Z]
Sur la résolution de la vente
Les époux [Z] recherchent à titre principal la résolution de la vente pour vices cachés.
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
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En vertu des articles 1642 et 1643 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
L’article 1644 prévoit que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Monsieur et Madame [Z] déplorent une fuite avec un défaut de construction de la douche à l’italienne à l’origine du pourrissement des parquets et plinthes de la salle d’eau et de la chambre et du bureau adjacents et d’odeurs pestilencielles, des fissures sur le bitume des allées et sur le mur de façade, une humidité anormale dans la cave qui est structurellement inondable et remet en question la solidité du bâtiment et un réseau d’eaux pluviales non entretenu ayant fait l’objet de travaux dont l’état remet en question la solidité du bâtiment, antérieurs à la vente et connus mais cachés par la venderesse.
Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :
1- la salle d’eau est impropre à destination, sa solidité est compromise et elle est à l’origine de la dégradation des parquets et plinthes contigus à la salle d’eau, du fait de malfaçons à la mise en œuvre de la douche entraînant d’importantes infiltrations d’eau dans le sol de cette salle d’eau, qui ont migré sous les parquets des pièces contiguës et donnent naissance à des champignons cryptogames notamment côté chambre.
Ces désordres existaient avant la vente aux époux [Z] : les migrations d’eau avaient dégradé les parquets et, entre autres, le fond de l’armoire laissée sur place par les vendeurs.
Ils n’étaient pas apparents, seules les odeurs de moisissures dans les pièces contiguës ont permis de les découvrir.
2- les façades de l’immeuble existant et ses extensions présentent des fissures causées par le sol très argileux qui, en raison de son hydratation ou déshydratation, bougent en permanence selon les saisons.
Ces fissures ont semble-t-il été traitées au fil du temps : des agrafes ont été scellées sur les fissures du mur de la façade principale de la maison d’origine puis matées et rebouchées.
Ces agrafes n’ont été constatées qu’après le déplacement de l’armoire laissée dans le bureau lors de la vente.
En façade principale, la peinture fraîchement refaite, de type PLIOLITE avec un pouvoir très satisfaisant pour recouvrir entre autres les microfissures pendant quelques années selon l’expert, ne laissait selon lui pas franchement apparaître ces fissures. Seul un professionnel aurait peut-être pu les reconnaître.
Les fissures, qui en général sur les murs des façades de maison deviennent de plus en plus apparentes, se sont ouvertes et aggravées au fil des différentes réunions d’expertise.
Une des raisons principales des mouvements différentiels des façades réside dans le fait que les fondations des murs ne sont pas conformes aux DTU 13.11 et 13.12 qui déterminent la profondeur des fondations et les règles pour le calcul des fondations superficielles, ce qui compromettra la solidité des murs dans le temps si les non-conformités ne sont pas traitées dans la mesure où elles risquent de rendre impropre la stabilité des murs de façade et leur étanchéité à l’air et à l’eau.
3- les regards d’eaux pluviales accolés aux pieds des façades ne sont pas visitables, les plaques qui les recouvrent sont noyées dans les sols, elles ne sont pas étanches mais simplement posées sur les regards. L’engorgement des regards d’eaux pluviales, recouverts et encastrés dans les pieds des façades, contribue à des voies d’eau vers les pieds des façades qui peuvent même entraîner un “lessivage” des sols notamment ceux des fondations compromettant par le fait la stabilité des fondations non conformes.
4- la cave qui se trouve sous la dalle du garage/atelier n’est pas étanche à l’eau. Monsieur [Y] a créé un regard en fond de cette cave ce qui lui permettait de récupérer les eaux de ruissellement et, à l’aide d’une pompe de relevage, de pouvoir l’évacuer vers l’extérieur. Les murs ne sont pas étanches, la cave a tendance à drainer les eaux de ruissellement notamment du terrain proche de la mitoyenneté (arrière du bâtiment) qui est très argileux et peu perméable. De plus la cave n’est pas ventilée correctement. Il apparaît en l’état très difficile de pouvoir y stocker différents objets voire des bouteilles de vin au vu de l’humidité très importante qui y est concentrée.
Cette cave, enterrée dans un sol très argileux, devrait selon l’expert être revêtue d’un cuvelage spécifique et est très certainement à l’origine de certains mouvements structurels des ouvrages contigus, notamment au niveau du mur de la façade du bâtiment dont les fissures s’aggravent et peut-être au niveau du sol extérieur dont le bitume qui le recouvre se déforme et se fissure.
La cave a été bâtie lors de l’agrandissement de l’immeuble par les époux [Y] et les désordres ont dû voir le jour, selon l’expert, les années suivantes.
5- les bitumes des allées se déforment et se fissurent. Ils apparaissent récents, ils auraient été refaits entre juin 2015 et juin 2018 au vu des photographies aériennes à ces deux dates contrairement à ce que soutient la venderesse.
L’expert conclut que ces désordres, qui sont la conséquence de malfaçons à la mise en œuvre des ouvrages litigieux, de non-respect des règles de l’art, DTU applicables à ces ouvrages et à l’Agence Qualité Construction, n’étaient pas apparents pour les époux [Z] à l’acquisition de la maison qui paraissait saine pour un profane suite aux travaux de peinture et de bitume mais sont apparus quelques mois après l’acquisition de la maison.
- sur la problématique des infiltrations d’eau au niveau de la douche :
Le désordre, corroboré par les constatations du sapiteur A2I qui a relevé une saturation d’humidité au droit des sondages effectués par Monsieur [T] et à l’origine d’odeurs pestilencielles et de la dégradation des parquets et plinthes de la salle d’eau, de la chambre et du bureau attenants, est avéré, l’expert attribuant avec certitude le problème d’humidité et ses conséquences aux défauts d’étanchéité de la douche sans qu’il soit nécessaire de procéder à de plus amples investigations, inutilement destructrices et coûteuses.
Les infiltrations liées aux débordements du caniveau bordant le côté extérieur du mur de la salle d’eau, invoquées par la défenderesse pour contester ses conclusions, ne font que se rajouter aux infiltrations de la douche.
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Ce désordre constitue un vice grave qui rend la salle d’eau et les deux pièces attenantes impropres à l’usage auquel on les destine.
La question de la non-conformité de la pose du carrelage de la douche aux règles de l’art APSEL et au DTU, contestée par Madame [Y], est indifférente et sans incidence sur l’existence du vice.
Ce vice n’était pas apparent lors de l’acquisition, ni connu des acheteurs qui ne l’ont découvert qu’au cours de l’occupation de la maison.
Il était incontestablement antérieur à la vente et connu de la venderesse, dont l’époux qui a réalisé les travaux d’installation de la douche plusieurs années avant la vente a admis auprès de l’expert que les travaux comprenaient des malfaçons et qui ne peut soutenir n’avoir jamais eu à souffrir d’aucune infiltration quand il est avéré d’une part que la douche ne dispose d’aucune étanchéité et que l’eau migre sous les carrelages pour ressortir sous les parquets de pièces contiguës et d’autre part qu’elle a poncé et remanié à l’aide d’une pâte à bois résineuse les dits parquets dans lesquels l’humidité reste présente.
- sur la problématique des fissures en façades :
Le désordre est avéré et d’une gravité telle, affectant la structure même de la maison, qu’il en diminue l’usage normalement attendu, d’autant plus qu’une aggravation peut être attendue.
Il était antérieur à la vente et connu de Madame [Y], qui est intervenue sur les fissures en procédant notamment à la pose d’agrafes en intérieur et à l’application d’une peinture recouvrante en extérieur.
Il n’était en revanche par connu des acquéreurs ni apparent lors de la vente pour les non-professionnels qu’ils sont, la fissure agrafée dans le bureau étant cachée par un meuble-dressing situé contre le mur et les fissures extérieures n’étant décelables que par un professionnel et n’étant devenues visibles qu’avec le temps.
La connaissance ou l’ignorance de la nature des sols par les acquéreurs et la question de la non-conformité des fondations des murs aux normes actuelles, que Madame [Y] dit ne pas être pertinente au vu de l’époque de construction de la maison, sont sans incidence sur l’existence d’un vice caché.
- sur la problématique des regards d’eaux pluviales :
Le désordre constitué par l’existence de voies d’eau vers les pieds des façades est incontestable.
Lié à l’engorgement des regards d’eaux pluviales, non visitables du fait de leur encastrement dans les sols en pieds des façades dans le cadre de la réfection des allées par les époux [Y], il n’était pas apparent ni connu des époux [Z] lors de l’acquisition de la maison, lesquels ne pouvaient que constater l’absence de regard au pied des descentes d’eaux pluviales.
Ce désordre génère des remontées d’humidité dans les murs et peut compromettre la stabilité des fondations.
Madame [Y], qui est à l’origine de l’encastrement des regards, ne pouvait ainsi ignorer leur inaccessibilité et l’impossibilité de les entretenir.
N° RG 22/06991 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W7DJ
- sur la problématique de la cave :
La cave est non étanche à l’eau. Ce désordre est à l’origine d’une humidité excessive rendant impossible le stockage d’objets et d’infiltrations d’eaux de pluie dans les murs affectant la structure et la stabilité des ouvrages.
Si l’humidité ambiante pouvait potentiellement être décelée par les acquéreurs lors de la vente, bien qu’elle n’ait dû se manifester dans toute son ampleur que lors d’épisodes pluvieux ultérieurs, le vice, à savoir l’absence d’étanchéité des murs à l’eau, n’était pas apparent lors de la vente, ni connu des acquéreurs mais l’était incontestablement de la venderesse, dont l’époux avait créé un système d’évacuation des écoulements d’eau constitué d’un regard et d’une pompe de relevage pour en limiter les conséquences.
Madame [Y] s’est abstenue d’informer les acquéreurs de ce vice.
- sur la problématique des bitumes :
Les bitumes des allées se sont fissurés après la vente.
Madame [Y] affirme que le bitume a été refait 12 ans avant la vente donc certainement pas dans l’optique de masquer l’état d’une maison 12 années plus tard. Elle n’en a cependant jamais justifié malgré les demandes réitérées de l’expert.
Il est au contraire apparu à Monsieur [T] que les photographies aériennes des lieux, certifiées par l’Institut national de l’information géographique et forestière de la photothèque nationale, révèlent une réalisation des travaux entre juin 2015 et juin 2018.
Si les travaux sont plus récents que ce que soutient la venderesse, les bitumes n’étaient manifestement pas affectés d’un vice au moment de la vente puisque récemment refaits, probablement en raison de l’état dégradé des allées existantes et même si un vice pouvait éventuellement être à l’état de germe à la date de la vente, rien ne démontre que la venderesse en aurait eu connaissance, en l’absence de toute manifestation à cette date.
L’existence d’un vice caché antérieur à la vente n’est pas avérée.
Les vices affectant la maison, à savoir les défauts d’étanchéité de la douche, les fissures en façades, l’encastrement des regards d’eaux pluviales dans les sols et l’absence d’étanchéité des murs de la cave rendent, au regard de leur gravité respective, la maison impropre à son usage d’habitation et justifient la résolution de la vente.
L’acte de vente du 7 septembre 2018 contient une clause selon laquelle “le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments [...]. Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance”.
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Madame [Y] ayant eu incontestablement connaissance de l’existence des vices cachés affectant le bien vendu aux époux [Z], cette exonération de garantie n’a pas vocation à s’appliquer, par application des dispositions de la clause elle-même.
Partant, il y a lieu de faire droit à la demande des époux [Z] et de prononcer la résolution de la vente.
Sur la restitution du prix de la vente
Conformément aux dispositions de l’article 1644 du code civil précité, Madame [Y] doit, consécutivement à la résolution de la vente et en contrepartie de la restitution du bien, restituer aux époux [Z] le prix de la vente soit la somme de 625.000 euros.
Le notaire, quelle que soit son éventuelle faute, ne peut être tenu à la restitution du prix de la vente qu’il n’a pas reçu, qui n’incombe qu’au vendeur.
Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [C] épouse [Y], seule, à payer aux époux [Z] la somme de 625.000 euros au titre de la restitution du prix de la vente.
La demande formée à l’encontre de Maître [D] [N] sera rejetée.
Sur les demandes indemnitaires
- sur la responsabilité de Madame [C] épouse [Y]
L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.
Madame [C] épouse [Y], qui connaissait les vices de l’immeuble, est tenue envers les époux [Z] de tous les dommages et intérêts.
- sur la responsabilité du notaire
S’agissant du notaire, dont la responsabilité est recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les époux [Z] doivent démontrer la commission d’une faute dans le cadre de la rédaction de l’acte de vente, de son devoir de conseil ou en qualité de mandataire des parties, en lien de causalité avec le dommage subi.
Maître [D] [N] est le notaire rédacteur de l’acte de vente du 7 septembre 2018.
Les époux [Z] lui font grief d’avoir inscrit des mentions erronées dans l’acte de vente relativement à l’absence de déclaration de sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles ou technologiques et à l’absence de travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire ou une déclaration préalable dont l’achèvement remonterait à moins de dix ans.
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S’agissant de ces mentions, le notaire, conformément à sa mission, s’est limité à reprendre dans l’acte les déclarations de la venderesse, dont il n’a pas à vérifier la véracité des propos et il n’a pas à répondre de leur éventuel caractère mensonger, qui n’engage que celle qui les tient.
Aucun grief ne peut lui être fait à ce titre.
Par ailleurs, dans le cadre des échéanges préalables à l’acquisition, les époux [Z] justifient avoir eu pour interlocuteur Monsieur [A] [Y] salarié de l’étude notariale de Maître [H] [E] et Maître [D] [N].
Par un mail du 12 juin 2018, Monsieur [U] [Z], prenant acte à la lecture du compromis que l’immeuble est concerné par la cartographie de l’aléa retrait-gonflement d’argile, a demandé à Monsieur [A] [Y] si ces faits s’étaient déjà produits, à proximité des lieux ou dans la commune.
Le même jour, il lui a été répondu que “s’agissant de l’aléa retrait-gonflement, cela concerne aussi l’ensemble du département, et à ce jour aucun mouvement n’a été recensé” et par un mail du 14 juin 2018, Monsieur [A] [Y], pour le compte du Notaire, évoquait la précision dans le compromis de l’absence de risques autres que la sismicité tel qu’indiqué dans l’état des risques.
Les époux [Z] ont manifesté au notaire l’importance que revêtait pour eux la question de l’aléa retrait-gonflement et la connaissance de l’exacte situation du bien qu’ils envisageaient d’acquérir face à cet aléa.
Si le compromis comporte un paragraphe relatif à la situation de la commune au regard du retrait-gonflement d’argile aux termes duquel l’immeuble est concerné par la cartographie de cet aléa, distinct du paragraphe relatif aux risques naturels, miniers et technologiques dont il ressort que l’immeuble est situé en zone de sismicité exclusivement, il n’en demeure pas moins que le notaire, par l’intermédiaire de son salarié qui n’est autre que le fils de la venderesse ayant occupé le bien, a insisté auprès des futurs acquéreurs, qui lui avaient manifesté leur préoccupation quant au phénomène de retrait-gonflement, sur l’absence de risques autres que la sismicité, après leur avoir affirmé qu’aucun mouvement relevant de cet aléa n’avait été recensé, ce qui est manifestement faux au vu des sept arrêtés de catastrophes naturelles pour mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols qui avaient alors concerné la commune entre le 22 octobre 1998 et le 11 juillet 2012 et les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse du 1er janvier 2017 au 30 juin 2017 ayant donné lieu à un nouvel arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle du 18 septembre 2018.
Les époux [Z] déplorent en outre de ne pas avoir été destinataires des annexes mentionnées dans l’acte de vente, comportant notamment la liste des arrêtés de catastrophes naturelles, avant la signature du dit acte et jusqu’au 8 juillet 2019.
Le notaire, bien que produisant la copie d’un mail évoquant la transmission des diagnotics et des informations GEORISQUES, BASIAS, BASOLS et ICC le 12 juin 2018, ne justifie pas de sa réception par les époux [Z], dont le mail d’accusé de réception du 15 juin suivant concerne la transmission du projet de compromis modifié du même jour.
Il résulte de ces éléments que le notaire a incontestablement manqué à son devoir de conseil envers les futurs acquéreurs, en ne les alertant pas sur l’historique et par conséquent sur le risque de mouvements de terrain liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles et en leur affirmant même le contraire.
Sa responsabilité extra-contractuelle est engagée à l’égard des demandeurs.
Sa faute de ne pas avoir alerté les futurs acquéreurs sur la situation de la maison et les risques auxquels elle est exposée est à l’origine d’une perte de chance de ne pas avoir acheté la maison ou de ne pas l’avoir achetée à des conditions différentes notamment financières.
- sur les demandes
. les frais de la vente :
Monsieur et Madame [Z] justifient avoir payé, pour l’acquisition du bien, 7.593,68 euros de frais notariés, 36.326 euros de frais de publicité foncière et 25.000 euros de frais d’agence.
Madame [C] épouse [Y], tenue de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, doit indenmiser les époux [Z] des sommes réclamées à hauteur de 7.593,68 euros, 36.226 euros et 25.000 euros.
La faute de Maître [N], à l’origine d’une perte de chance de ne pas acheter ou d’acheter à des conditions différentes, est sans lien de causalité direct avec les frais exposés pour la vente qui constituent un dommage distinct.
Il ne saurait par conséquent être tenu d’indemniser les époux [Z] de ce chef.
Madame [C] épouse [Y] sera condamnée seule à payer aux demandeurs la somme totale de 68.819,68 euros.
La demande formée à l’encontre de Maître [D] [N] sera rejetée.
. le préjudice de jouissance
Monsieur et Madame [Z] déplorent un trouble de jouissance de la salle d’eau et des deux pièces attenantes à compter de l’achat soit du 7 septembre 2018 qu’ils chiffrent à 1.000 euros par mois.
Dans un dire adressé à l’expert le 7 octobre 2021, ils estimaient que le trouble de jouissance existait depuis le 20 octobre 2018.
Contrairement à ce qu’ils affirment, l’expert [T] ne se prononce pas sur l’évaluation de ce trouble au sujet duquel il indique que depuis ses investigations sur place dans la chambre et la salle d’eau litigieuses, ces pièces sont inutilisables.
Les époux [Z] n’ont incontestablement pas pu jouir des trois pièces sinistrées depuis l’apparition des odeurs en octobre 2018.
Il y a lieu de les indemniser, compte-tenu de la jouissance du reste de la maison comprenant d’autres chambres et pièces d’eau, à hauteur de 5.000 euros.
Madame [C] épouse [Y] sera condamnée à leur payer cette somme à titre de dommages et intérêts.
N° RG 22/06991 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W7DJ
Maître [N], dont la faute est sans lien de causalité avec le préjudice, n’a pas à indemniser les époux [Z] à ce titre.
La demande formée à son encontre de ce chef sera rejetée.
. le préjudice moral
Les époux [Z] soutiennent subir un préjudice moral lié aux circonstances de l’espèce, à savoir qu’ils se sont fait duper dans le cadre de la vente alors qu’ils ont fait l’acquisition du bien pour leur retraite en y investissant toutes leurs économies.
La découverte des désordres et vices affectant le bien acquis qui ne correspond pas au bien qu’ils pensaient acquérir et plus encore leur dissimulation par la venderesse qui en avait connaissance, a incontestablement causé aux acheteurs un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 5.000 euros.
Madame [C] épouse [Y] sera condamnée à leur payer cette somme à titre de dommages et intérêts.
Maître [N], dont la faute est sans lien de causalité avec le préjudice, n’a pas à indemniser les époux [Z] à ce titre.
La demande formée à son encontre de ce chef sera rejetée.
Sur les autres demandes
L’équité commande de condamner Madame [C] épouse [Y] à payer aux époux [Z] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte des frais de constats d’huissiers et des frais de l’institut national de l’information géographique et forestière en date du 18 mars 2021 que les demandeurs ont exposés, et de rejeter la demande du notaire sur ce fondement.
Succombant, Madame [C] épouse [Y] supportera les entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DEBOUTE Madame [W] [C] épouse [Y] de sa demande d’annulation du rapport d’expertise de Monsieur [T] ;
ORDONNE la résolution de la vente intervenue entre Madame [W] [C] épouse [Y] en qualité de venderesse et Monsieur [U] [Z] et Madame [B] [F] épouse [Z] en qualité d’acquéreur portant sur une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1]) suivant acte reçu le 7 septembre 2018 par Maître [D] [N], notaire à [Localité 6] ;
CONDAMNE Madame [W] [C] épouse [Y] à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [B] [F] épouse [Z] la somme de 625.000 euros au titre de la restitution du prix de la vente, en contrepartie de la restitution du bien ;
CONDAMNE Madame [W] [C] épouse [Y] à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [B] [F] épouse [Z] la somme de 68.819,68 euros en remboursement des frais de la vente résolue ;
CONDAMNE Madame [W] [C] épouse [Y] à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [B] [F] épouse [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
CONDAMNE Madame [W] [C] épouse [Y] à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [B] [F] épouse [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;
CONDAMNE Madame [W] [C] épouse [Y] à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [B] [F] épouse [Z] la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes les demandes formées à l’encontre de Maître Julien LATOUR ;
DEBOUTE les parties pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [W] [C] épouse [Y] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,