TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
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Charges de copropriété
N° RG 23/05404
N° Portalis 352J-W-B7H-CZOM5
N° MINUTE :
Assignation du :
24 Mars 2023
JUGEMENT
rendu le 04 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “TOUR CHEOPS” sis [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A. Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0049
DÉFENDERESSE
S.C.I. RIVES DUNOIS
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée
Décision du 23 Mai 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/05404 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZOM5
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, 1ere Vice-Présidente Adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Virginie SURET, Magistrate à Titre Temporaire
assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 21 Mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI RIVES DUNOIS est propriétaire des lots n°221 et 466 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 3], à [Localité 6].
Par exploit délivré le 7 avril 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT a assigné la SCI RIVES DUNOIS devant la présente juridiction afin d'obtenir sa condamnation au paiement d'un arriéré de charges.
Par conclusions d'actualisation notifiées par RPVA le 16 octobre 2023 et signifiées par voie de commissaire de justice le 25 octobre 2023, le syndicat demande au tribunal de :
CONDAMNER la SCI RIVES DUNOIS au paiement des sommes suivantes :
- 23.843,11 € au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2023 inclus (non compris la répartition des charges de l'exercice 2022/2023) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 19.423,17 € et des présentes conclusions pour le surplus ;
- 1.290,00 € au titre des frais de recouvrement ;
- 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;
- 2.500,00 au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
JUGER n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER la SCI RIVES DUNOIS aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Hervé CASSEL conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
La SCI régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 8 novembre 2023. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 21 mars 2024 et mise en délibéré au 23 mai 2024, délibéré prorgé au 04 juin 2024 .
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges".
Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : " lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ".
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le titre de propriété établissant la qualité de propriétaire de la SCI,
- la mise en demeure et commandement de payer effectués,
- les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à
la créance sollicitée démarrant au 1er avril 2020 et arrêtés au
1er octobre 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2019 et 2023 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,
- les attestations de non recours des assemblées ci-dessus,
- le contrat de syndic,
Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.
Il résulte de l'examen des décomptes et des appels de fond produits que la SCI RIVES DUNOIS reste débitrice de la somme de 22.553,11 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1er octobre 2023 (appel du 1er octobre 2023 inclus), déduction faite des frais de recouvrement d'un montant total de 1.290 euros.
L'obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l'espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 d'une créance certaine, liquide et exigible.
La SCI RIVES DUNOIS sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2023, date de l'assignation pour la somme de 19.423,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
En l'espèce, le syndicat sollicite la somme de 1.290 euros au titre des frais de recouvrement.
Les frais de mise en demeure et de main levée d'hypothèque peuvent être retenus au titre des frais de recouvrement conformément aux formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, et aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.
En revanche, les honoraires "suivi dossier contentieux" ainsi que les frais de "suivi de procédure" s'apparentent à des frais de suivi du dossier contentieux relevant de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues constituant des actes élémentaires d'administration de la copropriété ; le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais n'étant donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10juillet 1965 ;
Seuls les frais de mise en demeure et de main levée d'hypothèque pour respectivement 260 euros répondent aux exigences du texte visé, et sont justifiés par la production de facture et d'accusé réception.
La SCI sera par conséquent condamnée à payer au syndicat la somme de 520 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les dommages intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat que la SCI a déjà été condamnée à plusieurs reprises pour charges impayées, notamment par :
- jugement du tribunal d'instance de Paris 13e du 28 novembre 2013,
- jugement du tribunal d'instance de Paris 13e du 1er décembre 2016,
- jugement du tribunal judiciaire de Paris 4 février 2021.
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré plusieurs précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s'est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.
En outre, l'absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété et sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements, ne permettent pas de considérer la SCI comme une débitrice de bonne foi.
Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.
Sur les demandes accessoires
Partie succombante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens.
Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE la SCI RIVES DUNOIS à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], à [Localité 6] la somme de 22.553,11 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1er octobre 2023 (appel du 1er octobre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2023 pour la somme de 19.423,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
CONDAMNE la SCI RIVES DUNOIS à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 520 euros au titre des frais de recouvrement,
CONDAMNE la SCI RIVES DUNOIS à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCI RIVES DUNOIS aux dépens, dont distraction au profit de Me Hervé CASSEL conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI RIVES DUNOIS à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], à [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait à paris le 04 juin 2024
La GreffièreLa Présidente