REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 23/01011 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JXXT
MINUTE N°
JUGEMENT
DU 28 Mai 2024
S.C.I. RESIDENCE [Localité 10] c/ [E], [T], [K]
COPIES DÉLIVRÉES LE 28 Mai 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Me [H] [N], Maître Laureline AUBOURG-BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI
- [W] [K]
1 copie dossier
DÉBATS :
A l’audience publique du 27 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2024
ENTRE :
DEMANDERESSE:
S.C.I. RESIDENCE [Localité 10]
en liquidation prise en la personne de son représentant Maître Simon LAURE
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Sandra KUNTZ, avocat au barreau de TOULON, substituée par Me ADAGAS CAOU
DEFENDEURS:
Madame [B] [E] épouse [T]
née le 01 Mars 1973 à [Localité 7] (TURQUIE)
Le [Localité 10] - Bât 3 - RDC
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Laureline AUBOURG-BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 83050-2023-004721 du 17/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Draguignan)
Monsieur [Z] [T]
né le 01 Juin 1977 à [Localité 7] (TURQUIE)
Le [Localité 10] - Bât 3 - RDC
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Laureline AUBOURG- BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [W] [K]
né le 11 Décembre 1977 à [Localité 9] (TURQUIE)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er août 2017, la SCI RESIDENCE [Localité 10] a donné en location à Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 8], en contrepartie d'un loyer mensuel de 772,14 euros, outre 97 euros de provisions sur charges.
Par acte du 22 juillet 2017, Monsieur [W] [K] s'est porté caution solidaire.
La SCI RESIDENCE [Localité 10] a fait délivrer le 11 août 2022 à Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance visant la clause résolutoire au titre de l'année 2022.
Suivant exploit de Commissaire de Justice du 26 janvier et 30 janvier 2023, la SCI RESIDENCE [Localité 10] a fait assigner Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] et Monsieur [W] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Draguignan, afin de voir, au visa des articles 7 g), 15,22-1 et 24 de la loi n089-402 du 6 juillet 1989 et des articles 696 et 700 du code de procédure civile :
- Constater et prononcer la résiliation du bail survenue le 11 septembre 2022 liant les parties par acquisition de la clause résolutoire
- Ordonner l'expulsion de Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T], à défaut de départ volontaire, ainsi que tous occupants de leur chef, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de là décision à intervenir et ce jusqu'à jour de la complète libération des lieux et remise des clés;
- Dire que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L412-2 du code des procédures civiles d'exécution;
- Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame et Monsieur [T]; se réserver compétence pour la liquidation de l'astreinte;
- Fixer l'indemnité d'occupation en application de l'article 12.1 des conditions généràles du bail d'un montant de 61,96 € par jour, de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié .
- SI par extraordinaire le tribunal ne faisait pas droit à la demande de la SCI RESIDENCE [Localité 10], de fixation de l'indemnité d'occupation, fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant égal à la somme du loyer et provision pour charges selon le bail, outre réindexation et ce jusqu'à la libération des lieux
- Condamner solidairement Madame et Monsieur [T] ainsi que Monsieur [K] à payer à la SCI RESIDENCE [Localité 10] l'indemnité d'occupation fixée du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et la restitution des clés.
- Condamner solidairement Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] et Monsieur [W] [K] au paiement de la somme de 812,41 euros au titre de la dette locative due au 18 janvier 2023 selon décompte, hors indemnité d'occupation, ainsi qu'au paiement mensuel de la somme égale aux loyers et provision pour charges selon le bail outre réindexation légale, jusqu'à la libération des lieux
- Faisant application de l'article 1343-2 du code civil, dire que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts ce au taux
A l'audience initiale les parties sont représentées par leur conseils respectifs, à l'exception de M. [W] [K] absent et de Madame [B] [E] épouse [T], comparant en personne, l'affaire a été renvoyée à la demande d'au moins l'une d'entre elles à plusieurs reprises pour être finalement fixée à l'audience du 20/09/2023 ;
Par jugement avant dire doit en date du 31/10/2023 ; la juridiction, dans une autre formation, a procédé à la réouverture des débats au 24 janvier 2024 à 9 heures 30 aux fins de permettre à la demanderesse de produire ses statuts ce en absence de notification à la CAPPEX ;
L'affaire après différents renvoi a été fixée à plaider au 27/03/2024, M. [W] [K] régulièrement cité par la demanderesse n'est ni présent ni représenté ;
La SCI RESIDENCE [Localité 10] par la voie de son conseil justifie de ses statuts de SCI familiale et indique s'en remettre à ses dernières conclusions, régulièrement signifiée à l'égard de toutes les parties, M. [W] [K] ayant été régulièrement cité, au visa desquelles il sera expressément renvoyé pour de plus amples informations, aux termes desquelles elle sollicite :
- Déclarer recevable l'assignation délivrée par la SCI RESIDENCE [Localité 10],
- Débouter Madame [B] [T] et Monsieur [Z] [T] de leurs demandes, fins et conclusions
- Constater et prononcer la résiliation survenue le 11 septembre 2022, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er août 2017 ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [B] [T] et Monsieur [Z] [T] et de tout occupant introduit de leurs chefs, avec, au besoin, l'assistance de la force publique;
- Dire que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution;
- Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [B] [T] et Monsieur [Z] [T] ;
- Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 50 € (cinquante euros) par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés;
- Se réserver compétence pour la liquidation de l'astreinte;
- Fixer l'indemnité d'occupation en application de l'article 12.1 des Conditions générales du bail, d'un montant de 61,96 € par jour, de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié;
Si par extraordinaire, le Tribunal ne faisait pas droit à la demande de la SCI RESIDENCE [Localité 10], de fixation de l'indemnité d'occupation selon l'article 12.1 des Conditions générales du bail,
- Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant égal à la somme du loyer et provision pour charges selon le bail, outre ré indexation légale, et ce jusqu'à libération des lieux
- Condamner solidairement Madame [B] [T] et Monsieur [Z] [T] ainsi que Monsieur [W] [K], leur caution, à payer à la SCI RESIDENCE [Localité 10] l'indemnité d'occupation fixée, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés.
En tout état de cause,
- Condamner solidairement Madame [B] [T] et Monsieur [Z] [T] ainsi que de Monsieur [W] [K], leur caution, au paiement de la somme de de 4.238,79Euros, arrêtée au 25 mars 2024, selon décompte, hors indemnité d'occupation, ainsi qu'au paiement mensuel de la somme égale aux loyer et provision pour charges selon le bail, outre réindexation légale, jusqu'à libération des lieux.
- Faisant application de l'article 1343-2 du code civil, dire que les intérêts ayant plus de un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal;
- Condamner in solidum Madame [B] [T] et Monsieur [Z] [T] ainsi que Monsieur [W] [K], leur caution, aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement délivré le II août 2022 ;
- Condamner in solidum Madame [B] [T] et Monsieur [Z] [T] ainsi que Monsieur [W] [K] leur caution, au paiement de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [E] épouse [T], quant à eux, par la voie de leur conseil s'en remettent à leur conclusions, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et aux termes desquelles ils sollicitent :
- constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas acquises,
- rejeter l'intégralité des moyens, faits et prétentions adverses,
- statuer de droit sur les dépens, comme en matière d'aide juridictionnelle.
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas,
il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Compte tenu de la nature des demandes et du mode de signification de l'assignation et citation, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;
Les parties sont informées de la date de délibéré fixée au 28/05/2024.
MOTIFS
Sur les demandes principales
-Sur la clause résolutoire et ses conséquences
L'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
L'article 24 de la loi précitée dispose dans son paragraphe V que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil.
Par ailleurs, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s'étend également aux sommes correspondantes aux aides versées au bailleur en application de l'article 24-2.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement.
La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement".
En l'espèce, les parties sont en l'état d'un bail d'habitation en date du 1er août 2017 ;
A cet acte se trouve annexé l'engagement de Monsieur [W] [K] en qualité de caution solidaire des locataires pour le montant des loyers et des charges et autres frais de remise en état pour une durée égale à celle du bail ; sans bénéfice de division et discussion dans les termes et conditions conformes aux dispositions de l'article 22 précité ;
En l'espèce, le contrat signé le 07/12/2021 par les parties prévoit en son article 8 " RESILIATION DU CONTRAT " une clause résolutoire de plein droit prenant effet 1 mois suivant le commandement demeuré infructueux à défaut d'assurance ;
La SCI RESIDENCE [Localité 10] a fait délivrer le 11 août 2022 à Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance au titre de l'année 2022 ;
D'une part, s'agissant du défaut d'assurance, les locataires produisent à l'appui de leur argumentation une copie dépourvue de signature d'un contrat à l'entête de la compagnie MATMUT relatif à une couverture à partir du 17/08/2022 au 16/06/2023 ; ce document , non signé par les consorts [T], dépourvu de valeur contractuelle, n'est pas probant dans la mesure où il démontre ,qu'en toute hypothèse, antérieurement au commandement du 11/08/2022, le bien n'était pas assuré ;
Par ailleurs, il résulte de l'examen de l'attestation de la compagnie MATMUT que le bien a été en réalité assuré à partir du 12/01/2024 pour une période d'un an ;
D'autre part, s'agissant de l'arriéré de loyer la bailleresse produit un décompte réactualisé de sa créance arrêté au 25/03/2024 pour un montant principal de 4 238.79 € déduction faite des règlements effectués par les locataires par virements réalisés du 10/01/2023 au 11/12/2023 et dont les justificatifs sont produits aux débats ;
Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] ne produisent toutefois aucun justificatif quant aux règlements de l'arriéré de loyers ; de sorte que la SCI RESIDENCE [Localité 10] se trouve fondée en sa demande ;
Il convient de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 12/09/2022 ; Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] sont donc, à compter de cette date, occupants sans droit ni titre du logement donné à bail ;
En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion des locataires dans les termes du dispositif ; Dit que le jugement se suffisant à lui-même et compte tenu des délais légaux offerts aux locataires pour quitter le logement, la demande d'astreinte ne se justifie pas et sera par conséquent rejetée ; de même Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] étant dans les lieux en vertu d'un bail il doit être fait application des dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution , par suite l'application de l'article L. 412-2 du code du même code n'est pas recevable ;
Enfin il convient de condamner solidairement Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] et [W] [K] à payer à la SCI RESIDENCE [Localité 10] la somme de 4 238.79 € au titre de l'arriéré de loyer ;
-Sur l'indemnité d'occupation :
L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d'occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu'elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 12/09/2022 et commettent une faute portant préjudice à la bailleresse en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.
Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires ainsi que la caution se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.
En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé au montant du dernier loyer et des charges ;
La SCI RESIDENCE [Localité 10] sera déboutée du surplus de ses demandes ;
-Sur la capitalisation des intérêts
L'article 1343-2 du Code civil prévoit que pour être capitalisés, les intérêts échus doivent être " dus au moins pour une année entière ".
Cette demande ne saurait prospérer dans la mesure où elle constitue une obligation supplémentaire à la charge du locataire non expressément prévue par les clauses du bail ; par suite la demanderesse sera déboutée ;
Sur les demandes accessoires
-Sur les dépens
En vertu de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Aux termes de l'article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
En l'espèce, condamne solidairement Madame [B] [T] née [E], Monsieur [Z] [T] et Monsieur [W] [K] parties succombant à la procédure, supporteront la charge des dépens incluant notamment les frais du commandement délivré le II août 2022 ;
-Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il convient de condamner solidairement Madame [B] [T] née [E], Monsieur [Z] [T] et Monsieur [W] [K] à payer à la SCI RESIDENCE [Localité 10] somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, le juge des contentieux et de la protection, par jugement réputé contradictoire en premier ressort ;
DECLARE recevable la demande de la SCI RESIDENCE [Localité 10] ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du du 1er août 2017 portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 8] sont réunies au 12/09/2022 et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date;
ORDONNE en conséquence à Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] de libérer les lieux loués situés [Adresse 8] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ;
ORDONNE dans les mêmes conditions et délais, l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [B] [T] et Monsieur [Z] [T] ;
DIT qu'à défaut pour Madame [B] [T] née [E] et Monsieur [Z] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI RESIDENCE [Localité 10] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Madame [B] [T] née [E], Monsieur [Z] [T] et [W] [K] à payer à la SCI RESIDENCE [Localité 10] la somme de 4 238.79 euros concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 25/03/2024 inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'assignation ;
CONDAMNE solidairement Madame [B] [T] née [E], Monsieur [Z] [T] et Monsieur [W] [K], à verser à la SCI RESIDENCE [Localité 10] à compter du 12/09/2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir ;
RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
CONDAMNE solidairement Madame [B] [T] née [E], Monsieur [Z] [T] et Monsieur [W] [K],à verser à la SCI RESIDENCE [Localité 10] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SCI RESIDENCE [Localité 10] du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
CONDAMNE solidairement Madame [B] [T] née [E], Monsieur [Z] [T] et Monsieur [W] [K], aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement délivré le 11 août 2022 ;
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE JUGE