TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N° 24/303
DU : 23 Mai 2024
AFFAIRE N° RG 23/06726 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PTZE
NAC : 72I
Jugement Rendu le 23 Mai 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, dont le siège social est [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [I] [Y] [N], né le 18 Septembre 1960 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocats au barreau de l’ESSONNE
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire, assistée de Sylvie CADORNE, Greffier lors de l’audience de plaidoirie et Pauline RUBY, Greffier lors du prononcé,
DEBATS :
Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond en date du 16 Novembre 2023,
L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Mars 2024 et mise en délibéré au 23 Mai 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [I] [N] est propriétaire des lots n°0300272 et 0830523 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 1].
Par acte de commissaire de Justice en date du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME Gestion, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Monsieur [I] [N] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :
- Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,
- Constater l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel,
des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner
ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.
En conséquence :
- Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :
• 11 804,81 € selon arrêté de compte du 10 septembre 2023, 4/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 4EM TRIM 2024 inclus, inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;
• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
• 144,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2
du code civil à compter de la mise en demeure du 2 août 2023 sur une somme de 10 955,37 €
et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.
- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance
fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité
de la dette deviendra exigible.
- Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.
- Condamner le défendeur en tous les dépens.
Les audiences du 18 janvier 2024 et 15 février 2024 ont été renvoyées à la demandes parties.
A l’audience du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introdutive d’instance.
Il s’est opposé à la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [I] [N].
L’avocat de Monsieur [I] [N] a comparu à l’audience du 21 mars 2024, s’est référé à ses conclusions en défense aux termes desquelles il demande de:
- accorder un délai de 12 mois à Monsieur [N] pour de paiement de la somme de 11 804,81 euros,
- Dire que Monsieur [N] versera la somme de 500,00 euros par mois pendant ce délai et le solde à l’échéance,
- Débouter le Syndicat des Copropriété de ses autres demandes.
Au soutien, le défendeur explique qu’il a mis en vente le bien immobilier et qu’une promesse de vente a été signée le 31 janvier 2024 pour un prix de vente de 95.000 euros. Il propose de verser 500 euros par mois avant la conclusion de cette vente, dont l’échéance a été fixée au 30 juin 2024, et le solde au moment de la vente.
Il soutient que malgré les difficultés financières auxquelles il a été confronté du fait de l’absence de paiement de loyers par son locataire, il a essayé de procéder à des versements dès qu’il a pu.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.
Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété :
Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »
L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
En l’espèce le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 2 août 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception à Monsieur [I] [N], l’avis de réception ayant été signé le 09 août 2023.
Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 10.811,37 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 24 juillet 2023, appel du 3ème trimestre inclus, outre une somme de 144 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 10.955,37 euros.
Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.
Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;
-les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux.
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 10 septembre 2023 pour la période du 1er octobre 2017 au 1er juillet 2023 3/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2023 et APPEL 3E TRIMESTRE 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9.461,11 € ;
- un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 10 septembre 2023, sur la période du 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2.343,70 euros ;
S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:
Monsieur [Y] [N] ne conteste ni le principe ni le montant des sommes réclamées au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés.
A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 1er octobre 2017 au 1er juillet 2023 3/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2023 et APPEL 3E TRIMESTRE 2023 inclus, s’élève effectivement à la somme de 9.461,11 euros.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la distribution de la lettre de mise en demeure, soit à compter du 09 août 2023.
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.
S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:
A l’examen des pièces produites (résolution n°12 du PV de l’assemblée générale du 8 juillet 2022 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024, appels provisions charges et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 2.343,70 euros.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Monsieur [I] [N], laquelle ne se présume pas.
Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.
Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de144 euros au titre d’une lettre de mise en demeure du 01/02/2022.
La lettre de mise en demeure du 01 février 2022 n’ayant pas été versée aux débats, la demande présentée au titre des frais de recouvrement n’apparaît pas bien fondée.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] est débouté de la demande présentée au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande de délais de grâce :
L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.
En l’espèce, Monsieur [I] [N], qui sollicite des délais de paiement, produit au soutien de sa demande une promesse de vente de son bien immobilier en date du 31 janvier 2024, pour un montant de 95.000€ et dont la date d’échéance a été fixée au 30 juin 2024.
Il verse aux débats son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 dont il ressort un montant de 15.804 euros au titre des salaires, pensions et rentes nets.
Par ces éléments, Monsieur [I] [N] ne démontre pas être en capacité d'apurer sa dette par l'octroi de délais de paiement.
La demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.
Monsieur [I] [N] est par conséquent débouté de cette demande.
Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :
Monsieur [I] [N] qui succombe, est condamné aux dépens de l'instance.
Il est par ailleurs condamné à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 9.461,11 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 01/10/2017 au 01/07/2023, appel 3EM trimestre 2023 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 09/08/2023, et ce, jusqu’à parfait paiement
CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 2.343,70 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DÉBOUTE Monsieur [I] [N] de sa demande de délais de paiement
CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [I] [N] aux dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Pauline RUBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,