TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N° 24/301
DU : 23 Mai 2024
AFFAIRE N° RG 23/06348 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PVDU
NAC : 72I
Jugement Rendu le 23 Mai 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 2] représenté par Maître [O] [W] ès qualité d’administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 4], agissant en qualité d’administrateur provisoirede la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, assistée du cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30 000 euros immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1]
représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE
DEMANDEUR
ET :
Madame [G] [L] [Z], demeurant [Adresse 3]
défaillante
DEFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire
Greffier : Sylvie CADORNE, greffier lors des débats et Pauline RUBY, greffier lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond en date du 07 Novembre 2023,
L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Mars 2024 et mise en délibéré au 23 Mai 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [G] [L] [Z] est propriétaire des lots n°259, n°383 et n°385 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 2] située [Adresse 2].
Par exploit de commissaire de Justice du 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté Maître [O] [W] agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, assistée de la SARL Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner Madame [G] [L] [Z], selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :
-recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé
-constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles
En conséquence,
-condamner Madame [G] [L] [Z] à lui payer les sommes de :
. 19.558,83 euros selon arrêté de compte du 6 octobre 2023, Provision charges 01/10/23-31/12/2023 et Fonds travaux Alur trim 4/2023 0310 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure
. 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 85 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 2.160 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 27 avril 2023 sur la somme de 16.098,19 euros,
- rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est excutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC,
- condamner Madame [G] [L] [Z] en tous les dépens.
L’audience du 11 janvier 2024 a été renvoyée à la demande de Madame [G] [L] [Z] qui souhaitait constituer avocat.
A l’audience du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires DAVOUT 28 comparaît par avocat et maintient l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.
Madame [G] [L] [Z] est non comparante et non représentée -la demande de renvoi par elle présentée par courrier postal parvenu au greffe le 14 mars 2024 ayant été rejetée comme non justifiée.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.
Les parties comparantes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »
L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une lettre de mise en demeure datée du 27 avril 2023 distribuée en recommandé à Madame [G] [L] [Z] avec avis de réception signé le 29 avril 2023.
Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 16.098,19 euros au titre des charges de copropriété, outre une somme de 120 euros correspondant au coût de la mise en demeure.
Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.
Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement:
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [G] [L] [Z] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°259, n°383 et n°385 au sein de la copropriété
- les procès verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux du 11 juillet 2018 ainsi que les procès verbaux des décisions de l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté en date des 15 novembre 2019, 12 février 2020, 10 juin 2020, 10 avril 2020, 27 janvier 2021, 19 mars 2021, 23 avril 2021, 03 mai 2021, 28 mai 2021, 06 juillet 2021, 26 juillet 2021, 15 février 2022, 05 avril 2022, 11 juillet 2022, 12 septembre 2022 et 28 avril 2023
- les appels de fonds et charges sur les périodes considérées
- un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 6 octobre 2023, pour la période du 31/12/2018 au 01/10/2023 appel de fonds du 4ème trimestre 2023 et appel de fonds travaux Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 19.558,83 €
A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 6 octobre 2023, pour la période du 31/12/2018 au 01/10/2023 appel de fonds du 4ème trimestre 2023 et appel de fonds travaux Alur inclus, s’élève bien à la somme de 19.558,83 euros.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 27 avril 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 16.098,19 euros et à compter du 07 novembre 2023, date de l’assignation introductive d’instance, sur le surplus.
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement;
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame [G] [L] [Z], laquelle ne se présume pas.
En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure.
Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] au titre des dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 85 euros.
Il a été justifié des deux lettres de relance au copropriétaire des 6 février 2020 et 29 mai 2020, et d’une lettre de relance au copropriétaire après mise en demeure du 22 juin 2021 qui constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 sus rappelé.
Par conséquent, Madame [G] [L] [Z] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 85 euros (25 + 25 + 35) au titre des frais de recouvrement.
Sur les demandes accessoires :
Madame [G] [L] [Z], qui succombe, est condamnée aux entiers dépens.
Madame [G] [L] [Z] est par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] , une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE Madame [G] [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 19.558,83 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 6 octobre 2023, pour la période du 31/12/2018 au 01/10/2023/2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 et appel de fonds travaux Alur inclus
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 16.098,19 euros à compter du 29 avril 2023, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 07 novembre 2023, et ce jusqu’à parfait paiement
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts
CONDAMNE Madame [G] [L] [Z] à payer la somme de 85 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement
CONDAMNE Madame [G] [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
CONDAMNE Madame [G] [L] [Z] aux entiers dépens
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Pauline RUBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,