TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N° 24/310
DU : 23 Mai 2024
AFFAIRE N° RG 23/06741 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PXFP
NAC : 72I
Jugement Rendu le 23 Mai 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 Résidence sis [Adresse 1] représenté par représenté par la SELARL [K] [V] ALIREZAI, prise en la personne de Maître [S] [K] [V], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 3], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, dont le siège social est sis [Adresse 1]
, représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE
DEMANDEUR
ET :
Madame [J] [C], née le 16 Juillet 1965 à [Localité 4], de nationalité Francaise, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Kamal-Dine ADOU, avocat au barreau de l’ESSONNE
DEFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire
DEBATS :
Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond en date du 27 Novembre 2023,
L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Mars 2024 et mise en délibéré au 23 Mai 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [J] [C] est propriétaire des lots n°335 et n°366 au sein de la résidence en copropriété LAVOISIER 48 située [Adresse 1].
Par exploit de commissaire de Justice du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence LAVOISIER 48, représenté par la SELARL [K] [V] ALIREZAI, prise en la personne de Maître [S] [K] [V], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulé, a fait assigner Madame [J] [C] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :
- condamner Madame [J] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires LAVOISIER 48 de la somme de 12.284,57 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété du 24/12/2020 jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus.
- condamner Madame [J] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires LAVOISIER 48 des intérêts à taux légal à compter du 22/08/2023, date de la mise en demeure.
- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code civil.
- condamner Madame [J] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code civil.
- condamner Madame [J] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
- condamner Madame [J] [C] aux entiers dépens.
L’audience du 15 février 2024 a été renvoyée à la demande des parties.
A l’audience du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 comparaît par avocat et maintient l’intégralité des demandes figurant dans ses dernières conclusions récapitulatives n°1, régulièrement notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, comme suit:
-DEBOUTER Madame [J] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
-CONDAMNER Madame [J] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 12.284.57 €uros, à titre d”arriéré de charges de copropriété du 24/12/2020 jusqu'au 4ème trimestre 2023 inclus.
-CONDAMNER Madame [J] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires LAVOISIER 48 des intérêts au taux légal à compter du 22/08/2023 date de la mise en demeure.
-ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l'article 1343-2 du Code Civil.
-CONDAMNER Madame [J] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 2 000,00 €uros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil.
-CONDAMNER Madame [J] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 2 200,00 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu'il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.
-DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
-CONDAMNER solidairement Madame [J] [C] aux entiers dépens.
Bien que régulièrement constituée, Madame [J] [C] n’a pas comparu à l’audience du 21 mars 2024 pour soutenir ses prétentions, en violation des dispositions des articles 481-1 et 817 du code de procédure civile ( il est rappelé qu’en procédure orale, une demande en justice présentée dans un écrit n’est valablement formée que lorsqu’elle est oralement soutenue à l’audience des débats).
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.
Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »
L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 22 août 2023 distribuée en recommandé à Madame [J] [C] avec avis de réception signé le 23 août 2023.
Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 15.527,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 août 2023.
Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.
Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement:
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [J] [C] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°335 et n°366 au sein de la copropriété
- les procès verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire des 2 août 2019, 16 octobre 2020, 14 décembre 2020, 16 décembre 2020, 27 janvier 2021, 17 mai 2021, 4 juin 2021, 9 novembre 2021, 28 mars 2022, 19 avril 2022, 27 avril 2022, 21 décembre 2022, 6 octobre 2022, 26 octobre 2023, 8 novembre 2023, 16 novembre 2023.
- les appels de fonds et charges sur les périodes considérées
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 20 novembre 2023, pour la période du 24/12/2020 au 01/10/2023 appel 4ème trimestre 2023 et appel travaux Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 12.284,57 €.
A l'examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire du montant de la créance réclamée la somme suivante:
-665,03 euros réclamé à la date du 11/01/2021 au titre de la répartition de charges 2019 qui n’a pas été justifié par le versement de pièce aux débats.
Au vu de ces éléments, il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 20 novembre 2023, pour la période du 24/12/2020 au 01/10/2023, appel 4ème trimestre 2023 et appel travaux ALUR inclus s’établit à la somme de 11.619,54 euros (12.284,57 - 665,03).
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 23 août 2023, date de distribution de la lettre de mise en demeure.
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, Madame [J] [C] a déjà été condamnée par jugement rendu le 22 juillet 2021 par le tribunal judiciaire d’Evry pour le non paiement de ses charges de copropriété.
En ne procédant pas au paiement régulier de ses charges de copropriété, la défenderesse cause un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires au syndicat des copropriétaires qui ne dispose pour gérer sa trésorerie que des appels de fonds. Elle contraint les autres copropriétaires à lui faire l’avance de ses charges de copropriété.
Par conséquent, Madame [J] [C] est condamnée à payer une somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
Madame [J] [C], qui succombe, est condamnée aux entiers dépens.
Madame [J] [C] est par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LAVOISIER 48 une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE Madame [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LAVOISIER 48 la somme de 11.619,54 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR pour la période du 24/12/2020 au 01/10/2023, Appel 4ème trimestre 2023 et Fonds travaux loi ALUR inclus.
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 23 août 2023, date de distribution de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil
CONDAMNE Madame [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LAVOISIER 48 une somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts
CONDAMNE Madame [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LAVOISIER 48 une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
CONDAMNE Madame [J] [C] aux entiers dépens
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Pauline RUBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,