TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N° 24/302
DU : 23 Mai 2024
AFFAIRE N° RG 23/06725 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PTTF
NAC : 72I
Jugement Rendu le 23 Mai 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET PRECLAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [C] [T], né le 03 Avril 1969 à [Localité 4], de nationalité Francaise, demeurant [Adresse 1]
défaillant
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire, assistée de Sylvie CADORNE, Greffier lors de l’audience de plaidoirie et Pauline RUBY, Greffier lors du prononcé,
DEBATS :
Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond en date du 20 Novembre 2023,
L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Mars 2024 et mise en délibéré au 23 Mai 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [C] [T] est propriétaire des lots n°40 et n°100 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 3] située sis [Adresse 2].
Par exploit de commissaire de Justice du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET PRECLAIRE, a fait assigner Monsieur [C] [T], selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :
-recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé
-constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance du copropriétaire, et condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles
En conséquence,
-condamner Monsieur [C] [T] à lui payer les sommes de :
. 7.381,40 euros selon arrêté de compte du 20 mai 2023, APPEL DU 01/04/2024 AU 30/06/2024 et Fonds de travaux loi ALUR inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure
. 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 1.592,61 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 12 avril 2023 sur la somme de 6.726,76 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus,
- si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,
- rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est excutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC,
- condamner Monsieur [C] [T] en tous les dépens.
A l’audience du 18 janvier 2024 a été renvoyée, à la demande des parties, au 21 mars 2024.
A l’audience du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] comparaît par avocat et maintient les demandes de condamnation figurant dans son assignation introductive d’instance sauf en ce qui concerne la demande présentée au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour laquelle il sollicite désormais une somme de 2.621,78 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2023, appel du 3ème trimestre 2023 et fonds travaux Alur trim 3 inclus.
Régulièrement assigné, Monsieur [C] [T] comparaît à l’audience du 21 mars 2024 et indique que :
- il ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées au titre des arriérés impayés et des charges devenues exigibles
- mais qu’il conteste le principe et le montant des demandes présentées à son encontre au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles
- qu’il sollicite des délais de paiement et propose de payer des mensualités de 510 euros pendant un délai de 2 ans.
Monsieur [C] [T] indique qu’il travaille en qualité de cuisinier en contrat à durée indéterminée pour la région Ile-de-France moyennant un revenu mensuel d’environ 1.800 euros. Il explique qu’il vit seul et qu’il rembourse un crédit immobilier à hauteur de 720 euros par mois. Selon un échéancier aurait été signé avec le syndic.
Dûment autorisé pour ce faire, en cours de délibéré, l’avocat du syndicat des copropriétaires par courrier daté du 15 avril 2024, précise qu’aucun protocole d’accord n’a été signé avec Monsieur [C] [T] et qu’il ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement à hauteur de mensualités de 510 euros assortis d’une clause de déchéance du terme.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.
Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »
L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 12 avril 2023 distribuée en recommandé à Monsieur [C] [T], avec avis de réception signé le 15 avril 2023.
Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.582,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 avril 2023, outre une somme de 144 euros correspondant au coût de la mise en demeure.
Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.
Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [T] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°40 et n°100 au sein de la copropriété
- les procès verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 28 novembre 2019, 6 avril 2021, 12 septembre 2022 et 15 décembre 2022
- les appels de fonds et charges sur les périodes considérées
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 20 mai 2023, pour la période du 01/10/2019 au 01/07/2023, APPEL DU 01/07/23–30/09/23 et fonds travaux Alur trim 3/2023 01/07 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5.681,78 €
- un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 20 mai 2023 sur la période du 01/10/23 au 30/06/2024 inclus et fonds de travaux Alur trim 2/2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 1.699,62 euros.
S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR impayés:
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] indique à l’audience qu’il réclame désormais au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2023 la somme de 2.621,78 euros.
Monsieur [C] [T] indique à l’audience qu’il ne conteste ni le principe ni le montant réclamé au titre des charges de copropriété impayées et des charges devenues exigibles.
Il convient donc de dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2023, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, s’élève bien à la somme de 2.621,78 euros.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2023, date de distribution de la mise en demeure.
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.
S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR devenus exigibles:
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] réclame la somme de 1.699,62 euros au titre des charges devenues exigibles au titre des 4ème trimestre 2023, 1er et 2ème trimestres 2024 inclus
A l’examen des pièces produites (résolutions n°13 et n°14 du PV de l’assemblée générale du 15 décembre 2022 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles arrêté au 20 mai 2023 sur la période du 01/10/23 au 30/06/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 1.699,62 euros.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Monsieur [C] [T], laquelle ne se présume pas.
En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure, au surplus dans un contexte où le défendeur a effectué des versements pour tenter de contenir la dette.
Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] au titre des dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 1.592,61 euros.
En l’espèce, n’apparaissent pas bien fondées les demandes présentées au titre :
- des frais de “intérêts de retard au 31/05/2021" et de “relance” du 31/05/2021 dont il n’est pas justifié
- des frais “constitution dr Huis” en date du 16/09/2021 et des frais de “HDJ 91 sommation de payer” qui ne sont pas justifiés
- des frais de sommation de payer du 13/12/2021 et des frais de “HDJ 91 sommation de payer”x” du 16/09/2022 qui ne constituent pas des diligences exceptionnelles excédant le cadre des missions habituelles du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]
- des frais de constitution dossier à l’avocat, et de constitution dossier transmis avocat qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 et sont au surplus compris dans les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile
-il n’a pas été justifié de la lettre de mise en demeure du 07/05/2021 ni de ses modalités d’envoi de sorte que la demande présentée à ce titre n’apparaît pas bien fondée.
Au final, seul la demande présentée au titre de la lettre de mise en demeure du 12/04/2023 apparaît bien fondé mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 25 euros conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.
Par conséquent, Monsieur [C] [T] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande de délai de paiement :
L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la domme due dans le délai accordé pour ce faire.
En l’espèce, Monsieur [C] [T] demande des délais de paiement en proposant de payer une mensualité de 510 euros et le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à cette demande de délai de paiement.
Il convient en conséquence d’accorder à Monsieur [C] [T], un délai pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [C] [T], qui succombe, est condamné aux entiers dépens.
Monsieur [C] [T] est par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 2.621,78 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêtés au 1er juillet 2023, pour la période du 01/10/2019 au 01/07/2023 provision charges:01/07/23–30/09/23 et fonds travaux Alur trim 3/2023 01/07 inclus
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2023, date de distribution de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement
CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 1.699,62 euros au titre des charges de copropriété et appel fonds travaux Alur devenus exigibles, arrêté au 20 mai 2023, sur la période du 01/10/2023 au 30/06/2024 inclus
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil
AUTORISE Monsieur [C] [T] à s’acquitter de sa dette par 10 versements mensuels de 510 euros, le 10ème versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;
DIT que, faute pour Monsieur [C] [T] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts
CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement
CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
CONDAMNE Monsieur [C] [T] aux entiers dépens
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Pauline RUBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,