COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION
DOSSIER : N° RG 23/08743 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3VWW
MINUTE N° : 24/
Copie exécutoire délivrée le
à
Copie certifiée conforme délivrée le 04/06/2024
à Me GALLI et Me ROSENFELD
Copie aux parties délivrée le 04/06/2024
et à UMEDCAAP
JUGEMENT DU 04 JUIN 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame KELLER, Greffier
L’affaire a été examinée à l’audience publique du 07 Mai 2024 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du Président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame KELLER, greffier.
L’affaire oppose :
DEMANDEUR
Monsieur [N] [I]
né le 28 Mai 1943 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Christophe GALLI de la SELAS CG CHRISTOPHE GALLI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Laura CAPPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEUR
S.C.I. SCI LIBER,
dont le siège social est sis [Adresse 8]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Yasmine EDDAM, avocat au barreau de MARSEILLE
Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
NATURE DE LA DÉCISION : Contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte notarié du 2 mars 2004, Monsieur et Madame [T] [U], propriétaires de la [Adresse 8] située à [Localité 5] ont fait établir un règlement de copropriété avec état descriptif de division portant création de 10 lots sur deux bâtiments distincts A et B.
Par un second acte notarié du même jour, ils ont cédé à Monsieur [M] [C] [Z] et Madame [Y] [V] [O] [C] épouse [C] [Z] les lots 1, 2, 5, 6 et 10 de l'immeuble.
Selon acte notarié du 28 décembre 2008, portant modificatif de l'état descriptif de division, Monsieur [N] [I] a acquis les lots 3 et 11, le lot 11 provenant de la suppression de l'ancien lot n°8 et de sa subdivision en deux lots :
-le lot 11 constitué de la jouissance exclusive et particulière d'une partie du terrain à usage de jardin avec une partie de l'abri à bois située à l'arrière du bâtiment A,
-le lot 12 constitué de l'autre partie de l'abri à bois.
L'acte du 28 décembre 2004 fait état du procès-verbal d'assemblée générale du 16 juillet 2004 qui a :
-autorisé la constitution des deux lots 11 et 12,
-autorisé rétroactivement Monsieur [T] [U] à installer une dalle en béton en couverture de l'espace qui se trouve dans la partie du lot 7 située entre les lots n°4 et 8, pour servir de remise et à édifier un mur de clôture séparant le lot n°7 et les lots n°3 et 4,
-autorisé Monsieur [T] [U] à réaliser à ses frais exclusifs, les travaux suivants: aménagement d'une rampe d'accès pour automobiles à la place de la volée d'escalier existante sur la partie commune spéciale aux lots 3 et 4, installation de sous-compterurs d'eau et d'électricité,
Par acte notarié du 23 juin 2011, la SCI Liber, dont Monsieur [M] [C] [Z] est le gérant, a acquis de Monsieur et Madame [T] [U] les lots restants, N°4, 7, 9 et 12.
Monsieur [M] [C] [Z] a assuré les fonctions de syndic bénévole de la copropriété de 2004 à 2014 et depuis le 18 décembre 2014, un syndic professionnel a été désigné, la société L'Immobilière des Calanques.
Monsieur [I] fait grief à la SCI Liber et aux époux [C] [Z] d'avoir réalisé de nombreux travaux, transformations et annexions de parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale et en méconnaissance du règlement de copropriété.
Par jugement du 12 mars 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a
-condamné M. [M] [C] [Z] et Mme [Y] [V] [O] épouse [C] [Z] à remettre dans son état initial le lot n°5 de la copropriété [Adresse 8], sis [Adresse 2], incluant le comblement de la pièce de dégagement, la cave et l'escalier reliant ce lot à leur appartement, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l'expiration du délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement;
-condamné M. [M] [C] [Z] et Mme [Y] [V] [O] [C] épouse [C] [Z] à restituer à la copropriété et remettre en l'état les trois placards creusés dans le sous-sol du lot 11° 1, soit dans les parties communes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration du délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement;
-débouté M. [N] [I] de ses demandes de remise en état relatives aux lots n° 1, 4, 7 et 9 de la copropriété de l 'ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 2];
-débouté M. [N] [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance et de la dépréciation de son bien à l'encontre des époux [C] [Z] et de la SCI Liber;
-déclaré recevable la demande de M. [N] [I] à l'encontre de M. [M] [C] [Z] ès qualité de syndic bénévole pour la période allant du 29 juillet 2011 au 18 décembre 2014, et prescrite pour la période antérieure;
-condamné M. [M] [C] [Z] ès-qualités de syndic bénévole pour la période allant du 29 juillet 201l au 18 décembre 2014 à payer à M [N] [I] la somme de 10.000,00 en réparation des carences fautives à mission de syndic de copropriété;
-condamné in solidum M. [M] [C] [Z] et Mme [Y] [V] [O] [C] épouse [C] [Z] à payer à M. [N] [I] la somme de 5. 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
-condamné in solidum M. [M] [C] [Z] et Mme [Y] [V] [O] aux entiers dépens en ce compris les frais de requête aux fins de désignation d'un huissier et du procès-verbal de constat ;
-ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par arrêt du 6 octobre 2022 la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a
- confirmé le jugement rendu le 14 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille sauf en ce qu'il a :
- condamné Monsieur et Madame [C] [Z] à restituer à la copropriété et à remettre en état les trois placards creusés dans le sous-sol du lot n°1, soit dans les parties communes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à l'expiration du délai de trois mois à compter de la signification du jugement;
- débouté Monsieur [N] [I] de ses demandes de remise en état relatives aux lots n° 7 et 9 de la copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 8], sis [Adresse 2] ;
- condamné Monsieur [C] [Z], en sa qualité de syndic, à payer à Monsieur [N] [I] la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts
- statuant à nouveau des chefs infirmés :
- débouté Monsieur [N] [I] de sa demande de remise en état du lot n°1, ainsi que des trois placards creusés dans le sous-sol ;
- condamné la SCI Liber à remettre le lot n°7 dans son état antérieur de terrain à usage de jardin avec remise, conformément à l'autorisation délivrée par l'assemblée générale des copropriétaires du 16 aout 2004 ;
- condamné la SCI Liber à remettre le lot n°9 en son état initial, sous astreinte de 120 euros par jour de retard, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce, pendant trois mois, par voie d'infirmation du jugement, cette remise en état comprenant :
la suppression des six emplacements de parking,
la destruction du mur de soutènement ;
- débouté Monsieur [N] [I] de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de Monsieur [M] [C] [Z], en sa qualité de syndic
- ajoutant au jugement :
- dit que que les travaux de remise en état du lot n° 5 seront effectués sur la base du dossier déposé pour la demande de permis de construire pour la réalisation d'un garage et d'un local technique, et, en particulier, du plan intitulé « Etat des lieux-Plan de masse », Référence CI (1), en date du 29 juin 2006
- condamné in solidum la SCI Liber ainsi que Monsieur et Madame [C] [Z] à payer à Monsieur [N] [I] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- condamné in solidum la SCI Liber ainsi que Monsieur et Madame [C] [Z] aux dépens d'appel.
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Cet arrêt a été signifié à la SCI Liber le 24 novembre 2022.
Un pourvoi en cassation a été interjeté par Monsieur [N] [I], lequel a été rejeté le 8 février 2024.
Selon acte d’huissier en date du 28 août 2023 Monsieur [N] [I] a fait assigner la SCI Liber à comparaître devant le juge de l’exécution de Marseille.
Maître Grégoire ROSENFELD s’est constitué pour la SCI Liber et Monsieur [M] [C] [Z] et Madame [Y] [V] [O] épouse [C] [Z].
A l’audience du 7 mai 2024, Monsieur [N] [I] a, par conclusions réitérées oralement, demandé de
- condamner la SCI Liber à lui payer la somme 11.040 euros en règlement de l’astreinte concernant le lot 9, comptes arrêtés au 29 juin 2023
- condamner la SCI Liber à régler une astreinte journalière de 250 euros à compter du 29 juin 2023 pour le lot 9
- subsidiairement, dans l’hypothèse où malgré l’augmentation de cette astreinte les requis n’auraient pas procédé aux travaux prescrits par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un délai de 3 mois à compter de la notificatopn du présent jugement l’autoriser à faire effectuer les travaux préconisés par la cour par l’entreprise de son choix aux frais de la SCI Liber
- condamner la SCI Liber à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Il a souligné que Monsieur et Madame [C] [Z] avaient essayé de transformer la copropriété initialement composée de deux grands appartements, un studio et une chambre en une copropriété multi appartements de 440 m² de surface habitable et ce sans autorisataion de l’assemblée générale. Il a ainsi soutenu que la Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait coondamné la SCI Liber à remetre les lieux en leur état antérieur c’est à dire l’état tel que précisé par M. [C] [Z] dans le procès-verbal de constat établi par Me [H], huissier de justice, le 25 juillet 2013 ; qu’elle était donc tenue de réaliser la suppression réelle et effective des 6 emplacements de parkings visés à l’arrêt de la cour, de restaurer à leur état initial les limites des parties supérieure et inférieure du lot n°9 avec la voie commune d’accès aux immeubles, de reconstruire le mur détruit type restanque et le faux puits. Il a affirmé que la SCI Liber n’avait pas cru devoir procéder entièrement aux travaux mis à sa charge ; que notamment le petit muret type restanque n’avait pas été restauré. Le faux puits avec dallage en pierre -pour lequel les terres de remblai mentionnés dans le même procès-verbal n’avaient pas été dégagées- n’avait pas davantage été restauré mais avait été remplacé par une explanade en béton ; qu’enfin la SCI Liber ne respectait même pas cet arrêt en ce qui concerne la suppression des six emplacements de parking puisque si une esplanade avait été substituée au parking, cela était une pure illusion, cette esplanade étant un parking comme le prouvait la photographie prise après le 24 mars.
Par conclusions réitérées oralement, la SCI Liber a demandé de
- débouter Monsieur [N] [I] de ses demandes
- condamner Monsieur [N] [I] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Elle a soutenu qu’elle avait parfaitement exécuté l’obligation mise à sa charge par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, à savoir supprimer les six emplacements de parking et détruire le mur de soutènement et qu’en réalité Monsieur [N] [I] ne supportait plus la vie en copropriété et ne cessait de remettre en cause les aménagements effectués qui ne lui causaient en toute hypothèse aucun préjudice.
Monsieur [M] [C] [Z] et Madame [Y] [V] [O] épouse [C] [Z] n’ont formulé aucune demande.
MOTIFS
Monsieur [M] [C] [Z] et Madame [Y] [V] [O] épouse [C] [Z] ne justifient pas d’un intérêt à se constituer devant le juge de l’exécution.
Selon l’article L131-4 du code de procédure civile d’exécution le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. Le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.
Le juge de l'exécution ne peut pas modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites. En revanche, il partage avec le juge qui a rendu cette décision le pouvoir d'interpréter le titre afin de déterminer la teneur et la portée des obligations qu'il contient.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a condamné la SCI Liber à remettre le lot n°9 en son état initial, cette remise en état comprenant
-la suppression des six emplacements de parking,
-la destruction du mur de soutènement
après avoir rappelé que
- le lot 9 était désigné au règlement de copropriété comme la jouissance exclusive et particulière d'une partie de terrain à usage de jardin situé en façade sur l'[Adresse 4], telle qu'elle est figurée par un liseré jaune et le numéro 9 sur le plan qui est demeuré ci-annexé après mention, et les 22/1000èmes des parties communes générales
- il était reproché à la SCI Liber d'avoir créé sur ce lot six emplacements de stationnement extérieur, en méconnaissance du règlement de copropriété, et sans autorisation de l'assemblée générale
- le règlement de copropriété contenait la disposition suivante : «Les propriétaires des lots 5, 8 et 9 auront le droit d'édifier sur la partie du terrain dont ils ont la jouissance exclusive, un garage pouvant comprendre 2 places de stationnement et une piscine, le tout sous réserve des autorisations administratives nécessaires ».
Et la cour de souligné qu’il ressortait du procès-verbal de constat dressé le 25 juillet 2013, par Maître [H], huissier de justice, les mentions suivantes : “Monsieur [C] me confirme avoir lui-même réalisé ces espaces de parking et avoir monté un mur de soutènement entre les deux parties du lot compte tenu de la pente naturelle du terrain[...], il m'indique aussi qu'il existait un faux puits avec un dallage en pierres qui a été comblé par des terres de remblai, ['], il me confirme également que les matériaux stockés sur le lot n°9 lui appartiennent”.
Et la Cour d’appel d’Aix-en-Provence de juger que la SCI Liber n'avait fait édifier, sur la partie du terrain dont elle avait la jouissance exclusive, aucun garage pouvant comprendre deux places de stationnement, mais six emplacements de stationnement, outre la construction d'un mur de soutènement, sans qu'aucune décision d'assemblée générale ne l'y ait autorisée.
Ainsi, il est constant que contrairement à ce que soutient Monsieur [N] [I] par une interprétation erronée de l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence l’obligation pesant que la SCI Liber tendant à remettre le lot n°9 en son état initial à savoir un terrain à usage de jardin, cette remise en état comprenant uniquement
la suppression des six emplacements de parking,
la destruction du mur de soutènement.
La SCI Liber avait donc jusqu’au 24 mars 2023 pour exécuter l’obligation mise à sa charge par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.
S'agissant d'une obligation de faire, il lui appartient de prouver qu'elle a respecté son obligation.
La SCI Liber produit un procès-verbal établi le 17 mars 2023 par Maître [B] [G], commissaire de justice, par lequel “il constate dans l’allée, sur le côté droit, la destruction du mur en béton ainsi que de l’arase béton réalisée sur le mur de soutènement en pierres apparentes”.
L’obligation de détruire le mur de soutènement a donc bien été exécutée.
Elle revanche les photographies produitent (pièces 3) non datées et non annexées au procès-verbal de constat ne permettent pas de prouver que la SCI Liber a bien supprimé les 6 emplacements de parking.
Le lot n°9 n’a donc pas été remis en son état initial à savoir un terrain à usage de jardin.
Toutefois, ce litige s’inscrit dans un conflit entre voisins dans une petite copropriété.
Il apparaît qu’un accord entre les parties leur permettrait d’éviter une multiplication des procédures avec les tracasseries et les frais afférents.
L’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019 dispose qu’en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.
Les éléments de la cause permettent d’espérer qu’une solution amiable soit trouvée pour mettre un terme au litige et en prévenir de nouveaux de ce chef.
Il convient dès lors d’enjoindre à chacune des parties d’assister à une séance d’information sur la médiation qui sera organisée par l’association Alternative de Médiateurs Indépendants (AMI Médiation).
Dans l’hypothèse où, à l’issue de cette réunion, toutes les parties sont favorables à l’instauration d’une médiation et en donnent leur accord par écrit et afin d’accélérer le traitement de ce litige, il convient de commettre, d’ores et déjà, le médiateur.
Les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire avant dire droit et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,
Enjoint aux parties de rencontrer un médiateur
Missionne l’UMEDCAAP - Union des médiateurs près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence - [Adresse 3] - mail : [Courriel 6] - tél : [XXXXXXXX01] – afin de désigner un médiateur inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Aix en Provence qui sera chargé de réaliser l'information avant la date de l’audience à laquelle est renvoyée l’affaire ;
Dit que l’UMEDCAAP informera le juge de l’exécution du nom et des coordonnées du médiateur qui sera chargé de la séance d’information, qui pourra le cas échéant avoir lieu en visioconférence, comme de la date de celle-ci ;
Rappelle que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019 ; la présence des conseils, auxquels il peut être donné mandat pour prendre position sur l’instauration d’une médiation, étant possible ;
Rappelle que la séance d’information est gratuite ;
Dit que le médiateur désigné informera le juge de l’exécution des suites qui auront été données par les parties à la séance d’information ;
DANS L'HYPOTHESE OU LES PARTIES ACCEPTENT LA MESURE DE MEDIATION A L'ISSUE DE LA SEANCE,
Dit que le médiateur aura alors pour mission d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ; il commencera les opérations de médiations dès la consignation de la provision ci-après fixée ;
Fixe la durée de la médiation à 3 mois, à compter de la première réunion de médiation ;
Dit que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, avec l’accord des parties, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur ;
Fixe la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de huit cents euros (800€);
Dit que les parties devront verser chacune, la moitié de cette somme ou la fraction convenue, directement entre les mains du médiateur, au plus tard lors de la première réunion ;
Dispense la partie éventuellement bénéficiaire de l’aide juridictionnelle de ce règlement par application de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 8 février 1995 ;
Dit que le médiateur devra immédiatement aviser le juge de l’absence de mise en œuvre de cette mesure, ou de son interruption, et tenir le juge informé des difficultés éventuellement rencontrées dans l’exercice de sa mission ;
Dit qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose ;
Dit que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu’à chacune des parties, à l’issue de la mesure ;
Dit que, sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, le juge de l’exécution pourra de nouveau être saisi pour statuer de toutes difficultés nées de l’exécution de la présente décision ;
Dit qu’en cas d’accord, les parties pourront nous saisir pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire ;
Renvoie l'affaire à l’audience du 3 décembre 2024 à 14 heures 30, pour qu’il soit statué sur la suite de la procédure ;
Réserve les demandes et les dépens.
Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.
Le greffier Le juge de l’exécution