TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 23/11975 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22XP
N° MINUTE : 3
Assignation du :
05 Juillet 2023
EXPERTISE[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert:
[Z] [O][2]
[2]
[Adresse 3] - [Localité 8]
[XXXXXXXX02]
JUGEMENT
rendu le 04 Juin 2024
DEMANDEURS
Monsieur [B] [J]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Monsieur [U] [J]
[Adresse 5]
[Localité 11]
représentés par Maître Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1304
DEFENDERESSE
S.A.R.L. LA FAMILLE
[Adresse 15]
[Localité 10]
représentée par Me Leila LEBBAD MEGHAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1139
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 02 Avril 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par un acte sous seing privé en date du 20 juin 2006, Monsieur [B] [J] a donné à bail commercial à la société S.A.R.L. IJDIGUINE pour y exercer l’activité de “boulangerie - pâtisserie - confiserie - glaces” à l’exclusion de toute autre, des locaux situés [Adresse 15] à [Localité 10] désignés comme suit :
“Rez-de-chaussée : local commercial avec accès sur la [Adresse 15], comprenant : entrée - cuisine et boutique
Autre accès, première porte gauche, dans le hall commun, communiquant à l’appartement par un escalier particulier
1er étage : un appartement comprenant : entrée - trois chambres - dégagement - salle de bains et W.C.
1er sous-sol : un fournil communiquant avec la boutique par un escalier particulier
Sous-sol : une cave 2ème sous-sol : une cave”.
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2006 pour se terminer le 31 décembre 2014, et moyennant le versement d’un loyer annuel de 10.127,21 euros hors taxes et hors charges.
La société S.A.R.L. IJDIGUINE a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la société S.A.R.L. LA FAMILLE, par acte sous seing privé en date du 4 avril 2013.
Par acte extrajudiciaire en date du 30 juin 2020, Monsieur [B] [J] a signifié à sa locataire, la S.A.R.L. LA FAMILLE, un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 moyennant la fixation du loyer à la somme annuelle de 28.000 euros hors taxes et hors charges.
Par acte extrajudiciaire en date du 18 janvier 2021, la société LA FAMILLE a accepté le principe du renouvellement du bail s’opposant toutefois à la fixation du loyer sollicitée par le bailleur.
Monsieur [B] [J] et Monsieur [U] [J] ont signifié à la société LA FAMILLE, par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2022 un mémoire préalable aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 30.793 euros hors taxes et hors charges, puis faute d’accord, ils ont, par acte délivré le 5 juillet 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la société LA FAMILLE aux fins, au visa des articles L. 145-33 du code de commerce et 23-4 du décret du 30 septembre 1953, de :
- Juger que le principe du déplafonnement de l’article L. 145-34 du code de commerce doit être appliqué compte tenu de la durée effective du bail écoulé,
- En conséquence, fixer le prix du loyer du bail renouvelé des locaux sis [Adresse 15] [Localité 10] à 30.793 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2021,
- Dire que l’arriéré de loyer portera intérêt au profit de Messieurs [J] sur la base de 28.000 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2021 et sur la base de 30.793 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter de la notification du mémoire préalable,
- Condamner la S.A.R.L. LA FAMILLE à payer à Messieurs [J] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la S.A.R.L. LA FAMILLE en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL HSA & Associés.
Aux termes de son mémoire régulièrement notifié les 8 et 14 février 2024, la société LA FAMILLE demande au juge des loyers commerciaux de déclarer irrecevable Monsieur [B] [J] en ses demandes faute pour lui de justifier de sa qualité et de son intérêt à agir. Elle sollicite en outre de :
A titre principal :
- Fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 12.215 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions résultant de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014 ;
A titre subsidiaire, pour le cas où le juge des loyers commerciaux estimerait devoir ordonner une expertise avec la mission habituelle en pareille matière en application de l’article R. 145-30 du code de commerce :
- Juger que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera maintenu au montant du loyer en cours ;
- Juger que les frais d’expertise seront avancés par les bailleurs en leur qualité de demandeurs ;
En tout état de cause :
- Dire et juger qu’il convient d’écarter l’étude de Monsieur [E] dressée en violation du principe du contradictoire sans garantie d’impartialité ;
- Pour le cas où par impossible, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 viendrait à être fixé à une somme supérieure à celle proposée dans le congé avec offre de renouvellement (28.000 euros), juger que le nouveau loyer ne pourrait être dû en application des dispositions de l’article L. 145-11 du code de commerce qu’à compter du mémoire notifié dans l’intérêt de Messieurs [B] et [U] [J] le 27 décembre 2022 pour un loyer supérieur (dans la limite de 30.793 euros) ;
- Pour le cas où le loyer viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, juger que les intérêts au taux légal ne pourront, conformément à la jurisprudence, courir qu’à compter de la demande en justice constituée par l’acte introductif d’instance pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;
- Débouter Monsieur [B] [J] et Monsieur [U] [J] de leur demande visant à la voir condamner à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- Dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et jugera que les dépens seront supportés par moitié entre les parties.
A l’audience du 2 avril 2024, les parties ont été invitées à faire connaître en cours de délibéré leur position sur une mesure de médiation judiciaire.
Par message en date du 10 avril 2024, le conseil de la société LA FAMILLE a fait part de l’accord de sa cliente pour une médiation judiciaire. Par message en date du 22 mai 2024, le conseil de Messieurs [J] a indiqué que ses clients s’opposaient à la mesure proposée, qui ne sera donc pas ordonnée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société LA FAMILLE
La société LA FAMILLE expose que le bail a été consenti par Monsieur [B] [J] qui a également délivré le congé ; que Monsieur [U] [J] qui intervient dans le cadre de la présente procédure ne justifie pas être venu aux droits de Monsieur [B] [J] ni n’explicite les raisons de son intervention. Elle en conclut que Monsieur [U] [J] doit être déclaré irrecevable en sa demande par application de l’article 122 du code de procédure civile.
Les demandeurs n’ont pas répondu sur ce point.
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l’espèce, l’ensemble des pièces, bail expiré et congé, mentionnent que le bailleur est Monsieur [B] [J]. Faute de justifier de sa qualité et de son intérêt à agir, Monsieur [U] [J] sera déclaré irrecevable en ses demandes en application de l’article 122 du code de procédure civile.
Sur le renouvellement du bail
Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 15] à [Localité 10] à compter du 1er janvier 2021.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
Les parties conviennent que le bail expiré s’étant prolongé tacitement au delà de 12 ans, la règle du plafonnement édictée par les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce est écartée, et le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
Elles sont en revanche en désaccord sur cette valeur locative.
Monsieur [B] [J] fait essentiellement valoir, en se fondant sur un avis non contradictoire réalisé à sa demande par Monsieur [E], expert judiciaire, datant du 17 janvier 2023 qu’il ne retient pas dans toutes ses conclusions, ainsi qu’un certificat de superficie des locaux en date du 9 décembre 2022, que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 30.793 euros.
S’agissant de la partie boutique des locaux, alors que Monsieur [E] avait retenu une surface pondérée de 37,84 m² (surface utile totale de 92,27 m²), Monsieur [J] propose de retenir une surface pondérée de la partie boutique de 40,57 m² (la surface utile étant identique à celle retenue par Monsieur [E]) au motif d’un coefficient de pondération de 0,25 au lieu de 0,20 pour les annexes au 1er sous-sol. Alors que Monsieur [E] avait retenu un prix unitaire de 600 euros / m² P, Monsieur [J] propose de retenir un prix unitaire de 525 euros / m² P. Il conclut à une valeur locative de la partie boutique avant correctifs de 21.299,25 euros par an, hors taxes et hors charges.
S’agissant de la partie habitation des locaux, Monsieur [J] demande de retenir l’avis de Monsieur [E] qui, sur la base d’une surface de 45,23 m² et d’un prix unitaire de 220 euros / an /m², a évalué la valeur locative à 9.951 euros par an.
Au titre des correctifs, Monsieur [J] sollicite une majoration de 2 % de la valeur locative de la partie boutique pour droit d’étalage conformément à l’avis de Monsieur [E] et admet que doit être déduite la taxe foncière de 883 euros.
La société LA FAMILLE, quant à elle, conteste la pondération des surfaces tant celle effectuée par Monsieur [E] que celle proposée par Monsieur [J] suggérant de retenir une surface pondérée de la partie boutique de 32,10 m² (la surface utile totale de 92,27 m² n’étant pas contestée). Produisant des articles de presse et soutenant que la commercialité à proximité des lieux loués est très dégradée notamment par le trafic de crack, les travaux de voirie rendant la circulation automobile et le stationnement difficiles, ce dont ne font pas état Monsieur [E] ou Monsieur [J], que l’accès au métro n’est pas en face des lieux loués, qu’il y a lieu de prendre en considération l’accès au sous-sol par un escalier en colimaçon, la faible “capacité contributive au paiement des loyers” des fonds de boulangerie dont la situation a été très affectée par la crise sanitaire et l’inflation des prix de l’énergie et des matières premières, elle propose de retenir un prix unitaire de 300 euros / m² P pour la partie boutique. Elle conclut à une valeur locative pour la partie boutique avant correctifs de 9.630 euros par an, hors charges et hors taxes.
S’agissant de la partie habitation, elle demande de prendre en compte l’état médiocre des locaux et de retenir une somme mensuelle de 8,50 euros / m², soit une valeur locative pour ces locaux de 8,50 x 12 x 45,23 = 4.613,46 euros par an, hors charges et hors taxes.
Au titre des correctifs de la valeur locative, elle sollicite la déduction du montant de la taxe foncière et un abattement supplémentaire de 5 % pour l’ensemble des charges exorbitantes dont le bailleur s’est déchargé sur le preneur. Elle conteste toute majoration pour droit d’étalage dès lors que cette autorisation n’a pas été consentie par le bailleur et que l’occupation du domaine public est par principe précaire.
En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Dans la mesure où le juge ne peut fixer la valeur locative en se fondant sur un seul rapport d’expertise unilatérale non corroboré et au demeurant non retenu par Monsieur [J], il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés de Monsieur [J], demandeur à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif.
En application de l’article L. 145-57 du code de commerce et dans la mesure où seule l’expertise judiciaire permettra d’évaluer la valeur locative, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société LA FAMILLE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges.
Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déclare irrecevable Monsieur [U] [J] en ses demandes,
Constate le principe du renouvellement du bail liant Monsieur [B] [J] et la S.A.R.L. LA FAMILLE portant sur des locaux sis [Adresse 15] à [Localité 10] , à compter du 1er janvier 2021,
Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans,
Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :
Monsieur [Z] [O]
[Adresse 6] [Localité 9]
mail : [Courriel 14]
tél : [XXXXXXXX01]
avec pour mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés [Adresse 15] à [Localité 10] et de les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025,
Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [B] [J] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 13], [Localité 12]) avant le 5 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,
Dit que l’affaire sera rappelée le 1er octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges,
Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,
Réserve les dépens,
Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à Paris le 04 Juin 2024
La Greffière La Présidente
C. BERGER M. ESCRIVE