TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51574 - N° Portalis 352J-W-B7I-C342D
N° : 1
Assignation du :
31 Janvier 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 04 juin 2024
par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La société SCI BARAKA
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Léa MALKA, avocat au barreau de PARIS - #K0081
DEFENDERESSE
La société LES 2 NOUNOURS S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS - #D0230
DÉBATS
A l’audience du 09 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 1er mars 2019, la société BARAKA a consenti à la société LES 2 NOUNOURS un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2019, moyennant un loyer annuel de 22.800 € HT et HC payable par mois et d’avance, soit un loyer de 1.900 € par mois, outre une provision sur charges de 93 € par mois.
L’activité autorisée dans les lieux est: “Café-Bar-brasserie-Restaurant-PMU-Jeux de la Française des Jeux”.
Le 13 novembre 2023, la société BARAKA a fait signifier à la société LES 2 NOUNOURS un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 25.107,01 €.
Le 31 janvier 2024, la société BARAKA a fait assigner la société LES 2 NOUNOURS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, elle demande au juge de:
- débouter la société LES 2 NOUNOURS de ses demandes;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire;
- ordonner l’expulsion de la société LES 2 NOUNOURS et de tous occupants de son chef;
- ordonner la séquestration du mobilier;
- condamner la société LES 2 NOUNOURS à lui payer une provision de 25.986,67 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 13 décembre 2023 inclus, puis, à compter du 14 décembre 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de l’année 2022 majorée de 10 % soit 2.192,30 € hors charges par mois;
- condamner la société LES 2 NOUNOURS à lui verser une majoration de 5% au titre de la clause pénale;
- dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie;
- dire que les sommes qui lui sont dues porteront intérêt au taux de 5 %;
- en cas d’octroi de délai de paiement, condamner la société LES 2 NOUNOURS à régler les loyers et charges courants soit 2.097,67€ par mois, dire que le défaut de paiement d’un seul terme de loyers et de charges entraînera la déchéance du terme et l’acquisition de la clause résolutoire dans les termes ci-dessus et condamner la défenderesse à lui payer la totalité de l’arriéré locatif dès régularisation de l’éventuelle cession de son fonds de commerce et au plus tard le 15 juin 2024;
- condamner la société LES 2 NOUNOURS à lui payer 2.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Aux termes de ses conclusions développées oralement à l’audience, la société LES 2 NOUNOURS demande au juge de:
- à titre principal, débouter la société BARAKA de ses demandes;
- à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire;
- condamner la société BARAKA à lui payer 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- condamner la société BARAKA aux dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société LES 2 NOUNOURS
A l’appui de ses demandes, la société BARAKA explique que sa locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance. Elle réfute l’ensemble des contestations que lui oppose sa locataire.
La société LES 2 NOUNOURS demande au juge de rejeter les demandes de la bailleresse. Elle fait valoir que le décompte joint au commandement de payer qui lui a été signifié est imprécis et qu’aucune régularisation de charges n’a été opérée.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail du 1er mars 2019 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié 13 novembre 2023 à la société LES 2 NOUNOURS vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 25.107,01 €.
Le commandement comporte en annexe un relevé de compte de la société LES 2 NOUNOURS couvrant la période courant du 1er août 2019 au 1er novembre 2023, arrêté à la somme précitée de 25.107,01 €. Ce document mentionne distinctement les différentes échéances mensuelles appelées ainsi que leur montant respectif. A ce titre, il est indiqué une somme globale sans distinguer le montant du loyer et le montant des charges. Néanmoins, la somme de 1.993 €inscrite chaque mois au débit du compte de la société LES 2 NOUNOURS jusqu’au 1er février 2022 inclus est aisément compréhensible pour la locataire puisqu’elle correspond précisément au montant cumulé du loyer et de la provision sur charges stipulés dans le bail du 1er mars 2019, soit 1.900 € + 93 €.
Pour la période postérieure courant à compter du 1er mars 2022, le relevé mentionne une échéance mensuelle d’un montant de 2.097,67 €. La société BARAKA produit à cet égard un courrier daté du 28 février 2022 que son administrateur de biens a rédigé à l’attention de la société LES 2 NOUNOURS pour l’informer de la révision du loyer à compter du 1er mars 2022. Ce courrier mentionne le montant de la nouvelle échéance mensuelle constituée du loyer, porté par la bailleresse à la somme de 2.004,67 € après augmentation de 104,67 €, et de la provision sur charges de 93 €, soit un montant total de 2.097,67 €. La défenderesse ne conteste pas avoir reçu cette lettre. Aux termes de ses conclusions, elle ne remet pas en cause les modalités de la révision pratiquée par la société BARAKA le 1er mars 2022. Celle-ci a d’ailleurs été manifestement prise en considération lors de la rédaction de l’acte de promesse de cession de son fonds de commerce que la société LES 2 NOUNOURS a signé le 18 mars 2024.
Par ailleurs, la défenderesse ne tire aucune conclusion juridique précise de son affirmation selon laquelle aucune régularisation de charges n’a été opérée par la société BARAKA.
Au vu de ces éléments, il convient de dire que la contestation de la société LES 2 NOUNOURS fondée sur le caractère insuffisamment précis du commandement de payer litigieux est dépourvue de caractère sérieux.
Il résulte du décompte versé aux débats que la société LES 2 NOUNOURS ne s’est pas acquittée des causes du commandement du 13 novembre 2023 dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 décembre 2023 à 24h00.
Sur les demandes de provision
La société BARAKA sollicite la condamnation provisionnelle de la société LES 2 NOUNOURS à lui payer la somme de 25.986,67€ à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 13 décembre 2023, date de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer, puis une indemnité d’occupation à compter du 14 décembre 2023. A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement à la société LES 2 NOUNOURS, elle demande au juge de condamner la défenderesse à lui payer l’intégralité de son arriéré locatif. Elle précise à cet égard que celui-ci s’élève à 35.595,36 € selon décompte arrêté au 1er avril 2024.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, la société BARAKA produit un relevé de compte de la société LES 2 NOUNOURS arrêté à la somme de 35.595,36 € au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
L’obligation de la société LES 2 NOUNOURS n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société BARAKA.
La clause pénale dont se prévaut la société BARAKA à l’appui de sa demande de paiement des intérêts de retard au taux de 5 % par mois étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Les intérêts courant sur les sommes dont la locataire est redevable seront donc fixés, à titre provisionnel, au taux d’intérêt légal, et seront dus sur la somme de 25.107,01 € à compter du 13 novembre 2023, date du commandement précité, puis sur la somme de 35.595,36 € à compter du 9 avril 2024, date de l’audience lors de laquelle la bailleresse a actualisé sa demande au titre de l’arriéré locatif.
De même, la clause pénale dont se prévaut la société BARAKA à l’appui de sa demande de paiement d’une majoration de 5 % des sommes dues étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions précitées, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
La société LES 2 NOUNOURS sollicite le bénéfice de délais de paiement. Elle fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés à la suite de la fermeture de son commerce ordonnée par les pouvoirs publics dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid-19. Elle assure que sa situation n’est toutefois pas compromise et indique qu’elle a récemment conclu une promesse de cession de son fonds de commerce.
La société BARAKA s’oppose à l’octroi des délais sollicités.
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la société LES 2 NOUNOURS verse notamment aux débats sa liasse fiscale pour l’exercice 2022, le courrier du 4 avril 2024 de la société CAFE RICHARD l’informant que l’inscription du nantissement sur son fonds de commerce n’avait plus lieu d’être et un acte de promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce sous condition suspensive signé le 18 mars 2024 par la société LES 2 NOUNOURS au profit de M. [Y] [W] pour le prix de 140.000 €.
Au vu de ces éléments, il y a lieu d’accorder à la société LES 2 NOUNOURS des délais de paiement pour s’acquitter du montant de la provision fixée ci-dessus, selon les termes du dispositif ci-après.
Les délais ainsi accordés auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant entendu que s'ils ne sont pas respectés, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la société LES 2 NOUNOURS devra quitter les lieux sous peine d’expulsion et de celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est.
La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au montant du loyer majoré de 10 %, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due par la société LES 2 NOUNOURS à compter de l’éventuelle résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la société BARAKA, sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des taxes et charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
Enfin, la clause pénale du bail aux termes de laquelle le bailleur sera autorisé à conserver le dépôt de garantie en cas de résiliation du bail étant également susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions précitées, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
La société LES 2 NOUNOURS sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 novembre 2023.
L’équité commande de condamner la société LES 2 NOUNOURS à payer à la société BARAKA la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 1er mars 2019 portant sur les locaux situés [Adresse 2], avec effet à la date du 13 décembre 2023 à 24h00,
Condamnons la société LES 2 NOUNOURS à payer à la société BARAKA la somme provisionnelle de 35.595,36 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 25.107,01 € à compter du 13 novembre 2023, puis sur la somme de 35.595,36 € à compter du 9 avril 2024,
Accordons à la société LES 2 NOUNOURS des délais de paiement,
Disons que la société LES 2 NOUNOURS pourra s’acquitter du paiement de la provision précitée, en sus du loyer et des charges courants, moyennant 11 mensualités successives d’un montant de 1.500 € chacune et une 12ème mensualité soldant la dette, étant précisé que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois,
Disons que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais ainsi accordés,
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,
Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- l’expulsion de la société LES 2 NOUNOURS pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- la société LES 2 NOUNOURS sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société BARAKA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
Condamnons la société LES 2 NOUNOURS à payer à la société BARAKA la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes.
Condamnons la société LES 2 NOUNOURS au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 novembre 2023.
Fait à Paris le 04 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELFrançois VARICHON