TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé - Jonction
N° RG 24/00143 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6C6
SL/SH
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 04 JUIN 2024
DEMANDEURS :
Mme [Z] [J] épouse [V]
[Adresse 5]
[Localité 14] (ISRAËL)
représentée par Me Valentine SQUILLACI, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Pierre-Olivier ROCCHI, avocat au barreau de PARIS, plaidant
Mme [X] [J]
[Adresse 5]
[Localité 14] (ISRAËL)
représentée par Me Valentine SQUILLACI, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Pierre-Olivier ROCCHI, avocat au barreau de PARIS, plaidant
M. [K] [J]
[Adresse 11]
[Localité 9]
représentée par Me Valentine SQUILLACI, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Pierre-Olivier ROCCHI, avocat au barreau de PARIS, plaidant
DÉFENDERESSE :
S.A.S. EDMP-AQUITAINE
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Laurent CALONNE, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jean-Philippe LORIZON, avocat au barreau de PARIS, plaidant
Référé
N° RG 24/00427 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YBPZ
DEMANDERESSE :
S.A.S. EDMP-AQUITAINE
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Laurent CALONNE, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jean-Philippe LORIZON, avocat au barreau de PARIS, plaidant
DÉFENDERESSES :
S.A.S. NOT’ATLENTIQUE NOTAIRES ASSOCIES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Frédéric MADY, avocat au barreau de POITIERS, plaidant
S.E.L.A.R.L. FLUSIN, NOTAIRE & ASSOCIES
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, plaidant
JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 21 Mai 2024
ORDONNANCE du 04 Juin 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Madame [Z] [J], épouse [V], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J], suivant acte authentique reçu par Me [L] [Y], Notaire à [Localité 2] le 21 décembre 2022, ont consenti au profit de la société EDMP-AQUITAINE, filiale du groupe de promotion immobilière Edouard Denis, une promesse de vente pour un délai expirant le 30 juin 2023, avec faculté de prorogation de trente jours maximum sur un ensemble immobilier situé [Adresse 6], d’une superficie d’environ 26.000 m², moyennant le prix de 12.731.890,50 euros.
Les Consorts [J] exposent que la promesse de vente précise que :
« L’acte constatant la réalisation des présentes et le transfert de propriété sera reçu par Maître [L] [Y], Notaire à [Localité 2] avec la participation de Maître [W], Notaire à [Localité 12].
Par suite, alors que la condition suspensive serait réalisée et les documents susvisés nécessaires à la perfection de l’acte obtenus et que l’acte authentique de vente ne soit pas signé dans le délai convenu, la partie la plus diligente procédera par acte d’huissier au domicile élu aux présentes à une mise en demeure de signer l’acte authentique en l’office notarial du notaire susnommé.
(…) A la date fixée dans la mise en demeure, il sera procédé :
• soit à la signature de l’acte authentique de vente aux conditions fixées aux présentes,
• soit à l’établissement d’un procès-verbal dans lequel il sera constaté le défaut de l’autre partie. Dans ce dernier cas, l’auteur de la convocation pourra :
o soit poursuivre judiciairement la réalisation de la vente (…) ;
o soit reprendre purement et simplement sa liberté
Ce choix s’effectuera dans le procès-verbal qui sera notifié à la partie défaillante par voie d’Huissier avec effet au jour de la notification.
En outre, en cas de défaut du BENEFICIAIRE, le PROMETTANT percevra la pénalité stipulée aux présentes, et en cas de défaut du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE percevra une pénalité de NEUF CENT CINQUANTE-QUATRE MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT-ONZE EUROS ET SOIXANTE-DIX-NEUF CENTIMES (954.891,79 EUR) conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code Civil. » et « Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre PARTIE la somme de NEUF CENT CINQUANTE-QUATRE MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT-ONZE EUROS ET SOIXANTE-DIX-NEUF CENTIMES (954.891,79 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil »
Les consorts [J] indiquent que le 28 juillet 2023, Maître [D] [W], leur notaire, s’est adressé à Maître [L] [Y], notaire d’EDMP-AQUITAINE, pour constater que « les conditions suspensives sont toute réalisées ou réputées réalisées » et demander dès lors au notaire d’EDMP-AQUITAINE de lui proposer une date de signature de l’acte de vente des Biens Immobiliers mais que la société EDMP AQUITAINE et son notaire n’ont jamais donné pour procéder à la signature de l’acte de vente définitif de sorte qu’ils ont fait délivrer le 25 septembre 2023 une «SOMMATION D’AVOIR A COMPARAITRE DEVANT NOTAIRE», aux termes de laquelle il était fait sommation à EDMP-AQUITAINE de se rendre le lundi 2 octobre
2023 à 10h00 en l’Etude de leur notaire, Maître [L] [Y], à l’effet de signer l’acte authentique de vente des Biens Immobiliers.
Les consorts [J] exposent que la société EDMP-AQUITAINE n’a pas déféré à cette sommation et que Maître [D] [W] a établi le 2 octobre 2023 un PROCES VERBAL DE DIFFICULTES rappelant que « les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues » mais que «cependant il n’a pas été possible de procéder à la signature de l’acte authentique de vente par suite de la défaillance de la Société EDMP-AQUITAINE».
Les Consorts [J] indiquent avoir considéré la vente comme résolue de plein droit et ont, le 9 octobre 2023, fait délivrer une « MISE EN DEMEURE », enjoignant à EDMP-AQUITAINE de régler la somme de 954.891,79 € au titre de la pénalité prévue aux termes de la promesse de vente puis ont obtenu l’autorisation de procéder à une saisie-conservatoire sur tous comptes bancaires d’EDMP-AQUITAINE par ordonnance en date du 8 décembre 2023 qu’ils ont réalisé le 28 décembre 2023, pour la somme de 559.089,45€.
Exposant disposer d’une créance principale d’un montant de 954.891,79 euros impayée par la société EDMP-AQUITAINE, Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J], ont par acte du 23 janvier 2024, fait assigner la société EDMP-AQUITAINE devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, pour obtenir la condamnation de la société EDMP-AQUITAINE à leur verser, à titre provisionnel, la somme de 954.891,79 €, portant intérêt à hauteur du taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de notification de la mise en demeure de payer, et ce jusqu’à règlement complet des sommes dues, au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, outre la somme de 7000 euros en application des disposition de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût des saisie conservatoires.
L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24/143 a été appelée à l’audience du 20 février 2024 et renvoyée pour être plaidée le 21 mai 2024.
Par actes déparés des 22 février et 4 mars 2024 la société EDMP-AQUITAINE a fait assigner en intervention forcée et en garantie la société NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIES, et la société FLUSIN, NOTAIRE & ASSOCIES, devant le Président du tribunal Judiciaire de Lille aux fins de voir :
- DECLARER la demande en intervention forcée recevable et bien fondée ;
- ORDONNER la jonction de la présente procédure avec celle en référé engagée à l’encontre de la société EDMP-AQUITAINE par les Consorts [J] devant le tribunal Judiciaire de Lille enrôlée sous le numéro de RG provisoire 24/A0288 ;
- CONDAMNER in solidum les sociétés FLUSIN, NOTAIRE & ASSOCIES et
NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIE à relever et garantir la société EDMP-AQUITAINE de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans le cadre de l’instance engagée par les Consorts [J] devant le Juge des référés du tribunal de céans enrôlée sous le numéro de RG provisoire 24/A0288 ;
- CONDAMNER in solidum les sociétés FLUSIN, NOTAIRE & ASSOCIES et
NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIE à payer à la société EDMP-AQUITAINE la somme de 5.000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum les sociétés FLUSIN, NOTAIRE & ASSOCIES et
NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laurent CALONNE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24/427 a été appelée à l’audience pour être plaidée le 21 mai 2024.
A cette date, Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J] représentés par leur avocat sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures déposées à l’audience et reprises oralement.
Ils demandent au président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé de :
Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1103 du Code civil,
- SE DECLARER compétent pour statuer sur la présente action ;
- JUGER Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J] recevables et bien-fondés en leur action ;
- JUGER que Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J] détiennent à l’encontre de la société EDMP-AQUITAINE une créance contractuelle d’un montant de neuf cent cinquante-quatre mille huit cent quatre-vingt-onze euros et soixante-dix-neuf centimes (954.891,79 €), portant intérêt à hauteur du taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de notification de la mise en demeure de payer, et ce jusqu’à règlement complet des sommes dues ;
- JUGER que la société EDMP-AQUITAINE ne démontre l’existence d’aucune contestation sérieuse
En conséquence,
- DEBOUTER la société EDMP-AQUITAINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions – à l’exception le cas échéant de la demande qu’elle forme à titre subsidiaire, visant à ce que les sociétés FLUSIN, NOTAIRE & ASSOCIES et NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIE la relèvent et la garantissent de toutes condamnations qui seraient prononcées au bénéfice de Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J] ;
- CONDAMNER la société EDMP-AQUITAINE à verser à Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J], à titre provisionnel, la somme de neuf cent cinquante-quatre mille huit cent quatre-vingt-onze euros et soixante-dix-neuf centimes (954.891,79 €), portant intérêt à hauteur du taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de notification de la mise en demeure de payer, et ce jusqu’à règlement complet des sommes dues ;
- CONDAMNER la société EDMP-AQUITAINE à verser à Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J] la somme de dix mille euros (10.000 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société EDMP-AQUITAINE aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût des saisies-conservatoires réalisées, sauf à parfaire, pour les actes d’exécution postérieurs au prononcé de l’ordonnance à intervenir.
Dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement, la société EDMP-AQUITAINE demande au président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé de :
Vu l’article 1240 du Code civil,
A titre principal,
– DIRE N’Y AVOIR LIEU à référé ;
– REJETER toutes les demandes formulées par Consorts [J], la société FLUSIN, NOTAIRE & ASSOCIES et la société NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIE ;
A titre subsidiaire,
– CONDAMNER in solidum les sociétés FLUSIN, NOTAIRE & ASSOCIES et NOT’ATLANTIQUENOTAIRES ASSOCIE à relever et garantir la société EDMP-AQUITAINE de toutes condamnations qui seraient prononcées au bénéfice des Consorts [J] ;
En tout état de cause,
– CONDAMNER tout succombant in solidum à payer à la société EDMP-AQUITAINE la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER in solidum tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laurent CALONNE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
La SELARL FLUSIN, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions soutenues et déposées à l’audience et demande de :
Vu les dispositions des articles 834 et 835 et suivants du CPC,
- DIRE ET JUGER que la demande de garantie formulée par la société EDMP-AQUITAINE se heurte à des contestations sérieuses,
En tout état de cause,
- DIRE ET JUGER que les conditions de mise en cause de la responsabilité civile professionnelle de la SELARL FLUSIN ne sont pas justifiées,
En conséquence,
- DEBOUTER la société EDMP-AQUITAINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SELARL FLUSIN,
- CONDAMNER la société EDMP-AQUITAINE à verser à la SELARL FLUSIN la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- CONDAMNER la société EDMP-AQUITAINE aux entiers dépens.
La SAS NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIES, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions soutenues et déposées à l’audience et demande de :
Vu les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile,
Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil,
- Dire et juger que la société EDMP AQUITAINE ne peut justifier d'aucune faute, et d'aucun préjudice indemnisable en lien avec l'intervention de la sas NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIES.
- Débouter en conséquence la société EDMP AQUITAINE de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SAS NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIES.
- La condamner au contraire à lui payer une somme de 6 000 € sur le fondement article 700 du code de procédure civile.
- La condamner enfin en tous les frais et dépens de l'instance dont distraction au profit Maître Véronique VITSE-BOEUF, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision, susceptible d’appel est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la jonction
L’article 367 du Code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
L’article 368 du même Code prévoit que les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire.
La présente instance tend à la mise en cause par la société EDMP-AQUITAINE de la SELARL FLUSIN et de la SAS NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIES à la suite de la demande principale formée par Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J] contre la société EDMP-AQUITAINE enrôlée sous le n° RG 24/143.
Les procédures enrôlées sous le n° RG 24/143 et RG 24/427 ont un lien tel qu’il est justifié de les instruire et de les juger ensemble, par une seule et même ordonnance.
Sur la demande de provision
Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J] font valoir qu’ils disposent à l’encontre de la société EDMP-AQUITAINE d’une créance contractuelle non sérieusement contestable et sollicitent qu’elle soit condamnée à leur verser, à titre provisionnel, la somme de 954.891,79 euros.
Ils exposent qu’aux termes de la promesse de vente, les parties se sont mutuellement engagées à procéder à la signature de l’acte authentique de vente des biens immobiliers, sous la seule réserve tenant à l’absence d’exercice d’un droit de préemption et la seule condition suspensive tenant à l’absence d’inscription hypothécaire sur les biens immobiliers et que la réserve et la condition suspensive ont été levées du fait de l’envoi, le 28 juillet 2023, par le notaire des Consorts [J], d’un pli contenant notamment la renonciation par la ville de [Localité 13] à l’exercice de son droit de préemption, ainsi que l’état hypothécaire relatif aux biens immobiliers vierge de toutes inscriptions.
Ils considèrent que la société EDMP-AQUITAINE a refusé de poursuivre le processus d’acquisition des biens immobiliers, sans aucune justification valable, de sorte qu’ils étaient en droit, conformément aux termes de la promesse de vente, de reprendre leur liberté et réclamer le paiement de la pénalité contractuelle.
Ils soulignent que EDMP-AQUITAINE ne conteste pas avoir mis unilatéralement un terme au processus d’acquisition alors que toutes les réserves étaient levées et les conditions suspensives réalisées ou réputées réalisées.
En réponse aux moyens de la société EDMP-AQUITAINE, les consorts [J] relèvent que le non-respect des dispositions du code de l’urbanisme a été invoqué pour la première fois par EDMP-AQUITAINE dans le cadre du procès-verbal de difficultés notarié du 2 octobre 2023, soit 9 mois après la signature de la promesse de vente du 21 décembre 2022 aux termes de laquelle il est indiqué que la division prévue ne constitue pas un lotissement, de sorte qu’aucune déclaration préalable ni aucun permis d’aménager n’était requis.
Ils soulignent que la SAS NOT’ATLANTIQUE confirme que contrairement à ce que prétend la société EDMP-Aquitaine, cette mention dans la promesse de vente ne souffre aucune contestation possible puisque les biens immobiliers objet de l'acte du 21 décembre 2022 édifiés sur un terrain sont à détacher de la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 10], qui après division, demeurera la propriété des consorts [J], pour la rattacher à une propriété contiguë dont ils sont propriétaires également.
Ils considèrent que cette situation constitue l'un des cas d'exemption de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme, visé expressément dans l'acte du 21 décembre 2022 : les détachements de terrain d'une propriété en vue d'un rattachement à une propriété contiguë.
Ils notent que la SELARL FLUSIN précise que les détachements de terrains en vue de rattachement à une propriété contiguë sont expressément exclus du champ d’application du lotissement.
Ils font valoir que la présente instance n’a donc pour seul objet que de statuer sur la légitimité des Consorts [J] à percevoir la pénalité contractuelle due en conséquence de la notification de la résolution de la promesse de vente, à l’issue du processus fixé dans ladite promesse, de sorte que le moyen d’EDMP-AQUITAINE relatif à la nullité de la promesse de vente est sans objet.
Ils exposent qu’EDMP-AQUITAINE soutient que la pénalité contractuellement prévue serait manifestement disproportionnée pour une immobilisation de seulement 6 mois, dans un contexte immobilier particulièrement défavorable mais rappellent que la somme de 954.891,79 € prévue à titre de pénalité en cas de manquement non justifié par l’une des parties à son obligation de signer l’acte authentique de vente, doit être rapportée au prix de vente des Biens Immobiliers tel que convenu aux termes de la promesse de vente et que la pénalité convenue correspond ainsi à 7,5 % du prix de vente ce qui est usuel et justifié par le préjudice subi par les vendeurs pour avoir perdu un acquéreur.
La société EDMP-AQUITAINE sollicite le rejet de la demande de condamnation provisionnelle formée par les consorts [J], en soutenant que la créance de 954.891,79 € invoquée est entachée d’une contestation sérieuse, en raison du non-respect des dispositions du code de l’urbanisme se rapportant à la réglementation sur les lotissements et du caractère manifestement excessif de la pénalité contractuelle due aux termes de la promesse de vente.
La société EDMP-AQUITAINE soutient en effet que la vente est constitutive d’une opération de lotissement, obéissant à une procédure fixée par les articles L.442-1 et suivants et à l’article R.421-19 du Code de l’urbanisme, qui prévoit notamment la délivrance obligatoire d’un permis d’aménager préalablement à la conclusion de toute promesse de vente d’un terrain, et que ladite procédure n’ayant pas été respectée : la promesse de vente serait affectée de nullité la vente ne pouvait pas être conclue en raison de son risque manifeste d’annulation et la vente serait en tout état de cause nulle en raison de l’impossibilité d’obtenir un permis de construire. La défenderesse estime que la promesse de vente est affectée de nullité qui entraîne par conséquent la nullité de la clause pénale qui s’y trouve insérée.
Elle explique que la promesse indique que le cas d’exemption de l’article R 442-1 du Code de l’urbanisme applicable en l’espèce serait celui des détachements de terrain d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë mais précise que le terrain objet de la promesse de vente du 21 décembre 2022 n’a aucunement vocation à être rattaché à une propriété contiguë, pour former avec elle une unité foncière plus vaste et que la promesse du 21 décembre 2022 n’évoque pas le rattachement allégué ni la parcelle contiguë devant être rattachée avec la parcelle objet de la promesse.
Elle fait falloir qu’en l’espèce, aucun rattachement n’était prévu ni même envisagé de sorte que les arguments des sociétés notariales sont inopérants d’autant que soutenir que les demandeurs vendraient une parcelle pour la rattacher à une autre de leurs parcelles relève du non-sens. Elle expose que l’exemption de l’article R.442-1 du Code de l’urbanisme est relative au rattachement à une propriété contiguë appartenant à l’acquéreur et non pas à une propriété appartenant au vendeur et considère qu’il n’est pas contestable que la division projetée est constitutive d’un lotissement, qu’elle est assujettie à la procédure s’y rapportant, qui n’a pas été respectée, ce qui cause sa nullité.
Elle souligne que la vente ne pouvait pas être conclue en raison de son risque manifeste d’annulation. Elle indique que conformément aux articles L. 442-1 et suivants et à l’article R. 421.19 du Code de l’urbanisme, la délivrance d’un permis d’aménager est indispensable à la conclusion de toute promesse de vente d’un terrain soumis à la réglementation sur les lotissements et situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement, ce qui est le cas en l’espèce.
Elle ajoute que la vente serait nulle en raison de l’impossibilité d’obtenir un permis de
Construire en application des dispositions de l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme et qu’en conséquence, un permis de construire ne peut être légalement délivré pour une construction à édifier sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé.
La société DEMP-AQUITAINE indique que la créance des Consorts [J] est une clause pénale présentant un caractère manifestement excessif et susceptible de modulation par le juge.
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n’est pas sérieusement contestable.
Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et le juge est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n'en est nécessaire.
S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.
En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse.
Enfin, l’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.
Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter les dispositions d’un contrat ni de statuer sur un moyen tiré de la nullité de celui-ci.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les parties ont respecté les étapes prévues dans la promesse de vente du 21 décembre 2022, les consort [J] ayant mis en demeure la société EDMP-AQUITAINE de signer (Promesse de vente pages 7 et 8 et sommation d’avoir à comparaitre devant notaire – Pièce demandeurs n°8)
A la date à laquelle la société EDMP-AQUITAINE a été sommée de comparaitre, le 2 octobre 2023, un procès-verbal de difficulté a été dressé et la société EDMP-AQUITAINE a précisé les raisons de son refus de signer la vente exposant les risques d’annulation d’une telle vente en l’absence d’autorisation préalable produite par le vendeur lotisseur et du risque de ne pas obtenir de permis de construire du fait de l’absence de permis d’aménager préalable. (Pièce demandeurs n°9, page 7)
L’interprétation du contrat est nécessaire pour statuer sur la demande puisqu’il convient d’examiner si un permis d’aménager est requis ou non d’autant qu’il est mentionné dans la promesse de vente du 21 décembre 2022 que « l’immeuble provient d’une division de propriété. Cette division ne constitue pas un lotissement comme entrant dans l’un des cas d’exceptions de l’article R442-1 du Code de l’urbanisme, ces exceptions étant les suivantes (…) Le cas en l’espèce est : Les détachement de terrain d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë.
En conséquence cette division n’a pas à être précédé d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager » (Pièce demandeurs n°6 - page 19)
L’examen de la nullité du contrat et des conséquences qu’il convient d’en tirer relève des pouvoirs du juge du fond.
Il ne saurait y avoir lieu à référé sur la demande de provision.
Sur la demande subsidiaire de garantir la société EDMP-AQUITAINE de toutes condamnations qui seraient prononcées au bénéfice des Consorts [J]
En raison de ce qui précède, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande devenue sans objet.
Sur les demandes de “donner acte” ou de “juger”:
En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
L’article 4 du même code dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense.
Les demandes dépourvues d'effet telles les demandes de « juger » ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.
En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [Z] [J], épouse [V], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J], les sociétés FLUSIN, NOTAIRE & ASSOCIES et NOT’ATLANTIQUENOTAIRES ASSOCIE qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées dont distraction au profit de Maître Laurent CALONNE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou à défaut, la partie perdante, est condamnée au paiement d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des Consorts [J] ou de La SELARL FLUSIN et la SAS NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIES ne permet d’écarter la demande de la société EDMP-AQUITAINE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 5000 euros.
Les Consorts [J] seront déboutés de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SELARL FLUSIN et la SAS NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIES seront déboutées de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
La présente décision, susceptible d’appel est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;
Ordonnons la jonction de la procédure n° RG 24/427 à celle enrôlée initialement sous le n° RG 24/143 ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée à l’encontre de la société EDMP-AQUITAINE par Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J] ;
Condamnons in solidum Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J] et les sociétés FLUSIN, NOTAIRE & ASSOCIES et NOT’ATLANTIQUENOTAIRES ASSOCIE à verser à la société EDMP-AQUITAINE la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Déboutons la SELARL FLUSIN de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Déboutons la SAS NOT’ATLANTIQUE NOTAIRES ASSOCIES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Madame [Z] [J], Madame [X] [J] et Monsieur [K] [J] et les sociétés FLUSIN, NOTAIRE & ASSOCIES et NOT’ATLANTIQUENOTAIRES ASSOCIE aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent CALONNE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE
Référés
N° RG 24/00143 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6C6
[Z] [J] épouse [V], [X] [J], [K] [J] C/ S.A.S. EDMP-AQUITAINE
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE
A tous huissiers de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
POUR EXPÉDITION CONFORME
Le Greffier
Sébastien LESAGE
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