TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00757 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YHAB
SL/SH
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 04 JUIN 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. FLH ROYALE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEURS :
S.A.R.L. AU BOUT DU BAR
[Adresse 1]
[Localité 4]
défaillante
M. [W] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
défaillant
JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 21 Mai 2024
ORDONNANCE du 04 Juin 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Suivant acte notarié reçu le 03 mai 2016, par Me [L] [G], Notaire à [Localité 4] (Nord), la SAS AYLLO a consenti à la SARL AU BOUT DU BAR un bail commercial, portant sur des locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 13.200 euros HT, soumis à indexation conformément aux dispositions des articles L.145-34 et suivants du Code de commerce, payable mensuellement et d’avance, outre provisions mensuelles pour charges de 70 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 2.200 euros.
Aux termes de l’acte authentique, Monsieur [W] [R], gérant de la société locataire, s’est porté caution solidaire des engagements de celle-ci.
Suivant acte authentique de vente, reçu le 13 septembre 2019 par Me [G] [L] Notaire à LILLE (Nord), la SCI FLH ROYALE a acquis de la SAS AYLLO, l’immeuble à usage de commerce et d’habitation sis [Adresse 1] à LILLE (59000), de sorte que le bail a été transféré de plein droit à la SCI FLH ROYALE, lors de son acquisition.
La SARL AU BOUT DU BAR s’acquittant irrégulièrement et partiellement du paiement des loyers, la SCI FLH ROYALE lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, un commandement de payer les loyers, pour un montant de 3.745,43 euros en principal, et visant la clause résolutoire insérée au bail.
Suivant acte extrajudiciaire en date du 29 février 2024, ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [W] [R], en sa qualité de caution solidaire.
Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la SCI FLH ROYALE a, par actes séparés en date des 10 et 15 avril 2024, fait assigner la SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [W] [R] ès qualité de caution solidaire devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :
-Déclarer la demande de la SCI FLH ROYALE, recevable et bien fondée, et en conséquence,
-Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;
Et cependant, dès à présent et par provision :
A titre principal,
Vu l’article L.145-41 du Code de Commerce,
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu la convention en date du 3 mai 2016 liant les parties,
Vu le commandement visant la clause résolutoire signifié le 15 février 2024, et dénoncé à la caution, le 29 février 2024,
-Constater la résiliation du bail conclu le 3 mai 2016 entre la SAS AYLLO et la SARL AU BOUT DU BAR, transféré à la SCI FLH ROYALE, suivant acte notarié d’acquisition du 13 septembre 2019, à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 15 février 2024, soit à effet du 15 mars 2024,
En conséquence,
-Ordonner l'expulsion de la SARL AU BOUT DU BAR ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin l'assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,
-Condamner à titre provisionnel, et conformément aux clauses du bail conclu le 3 mai 2016, la SARL AU BOUT DU BAR au paiement à la SCI FLH ROYALE, d'une astreinte définitive de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu'à complète libération des locaux,
-Condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [R] [W], ès qualité de caution solidaire, au paiement à la SCI FLH ROYALE, des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 6.145,43 € TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,
-Condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [R] [W], ès qualité de caution solidaire, d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50 %, et jusqu'à la libération effective et complète des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail, et jusqu’à libération effective et complète des locaux par la remise des clés,
-Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,
-Autoriser la SCI FLH ROYALE, à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité conformément aux clauses du bail,
-Condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [R] [W], ès qualité de caution solidaire, en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A444-32 du Code de Commerce,
-Condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [R] [W], ès qualité de caution solidaire au paiement des intérêts légaux de retard, à compter de la délivrance du commandement de payer,
Vu l’article 1343-2 du Code Civil, prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,
A titre subsidiaire,
-ET, et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part de la SARL AU BOUT DU BAR, dire qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité d'arriéré ou d'un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d'arriéré étant immédiatement dû, et d'ores et déjà en ce cas :
-Ordonner l'expulsion de la SARL AU BOUT DU BAR ainsi que de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l'assistance de la force publique,
-Condamner à titre provisionnel, et conformément aux clauses du bail conclu le 3 mai 2016, la SARL AU BOUT DU BAR au paiement à la SCI FLH ROYALE, d'une astreinte définitive de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu'à complète libération des locaux,
-Condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [R] [W], ès qualité de caution solidaire au paiement à la SCI FLH ROYALE, d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50 %, et jusqu'à la libération effective et complète des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail, et jusqu’à libération effective et complète des locaux par la remise des clés,
-Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,
En tout état de cause,
-Condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [R] [W], ès qualité de caution solidaire, aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandements de payer, de dénonciation à cautions, et mesures conservatoires exécutées,
- Condamner la SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [R] [W], ès qualité de caution solidaire, à verser chacun à la SCI FLH ROYALE, la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024 pour y être plaidée.
A cette audience, la SCI FLH ROYALE représentée par son avocat sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.
Bien que régulièrement assignés par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [W] [R] ès qualité de caution solidaire n’ont pas constitué avocat.
Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.
La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits :
Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite.
La SCI FLH ROYALE justifie de la dénonciation aux créanciers inscrits, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant acte des 18 et 19 avril 2024.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion :
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Le juge des référés n’a pas qualité pour prononcer la résiliation du bail commercial aux torts de l’une des parties au contrat, l’analyse et l’interprétation des clauses d’un contrat aboutissant à la qualification d’une faute à la charge de l’une des parties relevant du fond du droit. Il dispose néanmoins des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 15 du contrat).
Le commandement de payer la somme en principal de 3.745,43 euros, délivré le 15 février 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 15 mars 2024, ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision,sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation :
Le maintien dans les lieux de la SARL AU BOUT DU BAR après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI FLH ROYALE, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL AU BOUT DU BAR au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 16 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré :
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
La SCI FLH ROYALE justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL AU BOUT DU BAR a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 6.145,43 euros, selon décompte arrêté au 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.
Après déduction de la somme de 150,83 euros, au titre du commandement de payer du 15 février 2024, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 5.994,60 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.
La SARL AU BOUT DU BAR sera en conséquence condamnée à payer à la SCI FLH ROYALE, la somme provisionnelle de 5.994,60 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme d’avril 2024 inclus.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus .
Sur la condamnation de la caution :
Monsieur [W] [R], qui a été informé de la défaillance de la locataire, sera tenu, en vertu de son engagement de caution, dont la validité n’est pas contestée, au paiement de la sommes précitée, à titre provisionnel et solidairement avec la co-défenderesse.
Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie :
Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.
Sur les demandes accessoires :
La SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [W] [R], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 15 février 2024.
Les défendeurs seront en outre condamnés solidairement à payer à la SCI FLH ROYALE, la somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 03 mai 2016, portant sur des locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], depuis le 15 mars 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL AU BOUT DU BAR, et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 16 mars 2024 ;
Condamnons à titre provisionnel la SARL AU BOUT DU BAR au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamnons la SARL AU BOUT DU BAR à payer à la SCI FLH ROYALE la somme provisionnelle de 5.994,60 euros (cinq mille neuf cent quatre-vingt-quatorze euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus ;
Disons que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
Condamnons Monsieur [W] [R] in solidum avec la SAR AU BOUT DU BAR au paiement de la somme précitée, à titre provisionnel ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;
Condamnons in solidum la SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [W] [R] à payer à la SCI FLH ROYALE la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum la SARL AU BOUT DU BAR et Monsieur [W] [R] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 15 février 2024,
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE