TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00789 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YG7J
SL/SH
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 04 JUIN 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. JAJ PROPERTY
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEUR :
M. [X] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]
défaillant
JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 21 Mai 2024
ORDONNANCE du 04 Juin 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé signé les 23 et 24 février 2023, la SARL AB a consenti à Monsieur [X] [Z] un bail commercial, portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété, pour une durée de neuf années à compter du 15 février 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provision mensuelle pour charges de 140 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 12.000 euros.
Les loyers étant impayés, la SCI JAJ PROPERTY, venant aux droits de la SARL AB suivant acte de vente en date du 10 novembre 2023, a fait délivré, par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023 à Monsieur [X] [Z], un commandement de payer les loyers, pour un montant de 8.980 euros en principal, et visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la SCI JAJ PROPERTY a, par acte de commissaire de justice en date du 03 mai 2024, assigné Monsieur [X] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référé aux fins de :
Vu le bail signé en date des 23 et 24 février 2024
Vu l’article L.145-41 du code de commerce
Vu l’article L.143-2 du code de commerce
Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile
-Constater que par l’effet du commandement de payer les loyers en date du 13 décembre 2023, resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail en date des 23 et 24 février 2023 est acquise depuis le 13 janvier 2024, et que Monsieur [X] [Z] occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux commerciaux sis à [Adresse 2]
-Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [X] [Z] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;
-Condamner par provision Monsieur [X] [Z] à payer à la société JAJ PROPERTY, la somme de 10.700 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 1er mai 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir -Condamner par provision Monsieur [X] [Z] à payer à la société JAJ PROPERTY,
la somme de 3.210 € au titre de la clause pénale.
-Condamner Monsieur [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 240 €, et ce, jusqu’à libération complète des lieux.
-Débouter Monsieur [X] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
-Condamner Monsieur [X] [Z] à payer à la société JAJ PROPERTY, une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
-Condamner Monsieur [X] [Z] en tous dépens du présent référé qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 13 décembre 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024 pour y être plaidée.
A cette audience, la SCI JAJ PROPERTY, représentée par son avocat sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.
Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [X] [Z] n’a pas constitué avocat.
Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.
La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits :
Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite.
La SCI JAJ PROPERTY justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce, Monsieur [X] [Z] ne s’étant pas immatriculé au Registre du commerce et des sociétés.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion :
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 13 du contrat).
Le commandement de payer la somme en principal de 8.980 euros, délivré le 13 décembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 13 janvier 2024, ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation :
Le maintien dans les lieux de Monsieur [X] [Z] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI JAJ PROPERTY, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de Monsieur [X] [Z], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré :
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
La SCI JAJ PROPERTY justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que Monsieur [X] [Z] cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 10.700 euros, selon décompte arrêté au 1er mai 2024, terme de mai 2024 inclus, au paiement de laquelle Monsieur [X] [Z] sera condamné à titre provisionnel.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie :
Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [X] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023.
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI JAJ PROPERTY, la somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail signé les 23 et 24 février 2023, portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], à la date du 13 janvier 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [X] [Z] et de tout occupant de son chef des lieux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 janvier 2024,
Condamnons à titre provisionnel Monsieur [X] [Z] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamnons Monsieur [X] [Z] à payer à la SCI JAJ PROPERTY la somme provisionnelle de 10.700 euros (dix mille sept cent euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 1er mai 2024, terme de mai 2024 inclus ;
Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;
Condamnons Monsieur [X] [Z] à payer à la SCI JAJ PROPERTY la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [X] [Z] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 13 décembre 2023 ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE