TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]
NT
REFERENCES : N° RG 23/03061 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YP7S
Minute : 24/00303
S.D.C. RESIDENCE LES JARDINS DE TOURAINE [Localité 8] représenté par son syndic le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION
Représentant : Me Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157
C/
Monsieur [L] [E]
Madame [G] [E]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Magali HENON
Copie délivrée à :
Monsieur [E] [L]
Madame [E] [G]
Le
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE
par Madame Mauricette MECHICHE, Magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022
Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 14 Décembre 2023 tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE,Magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022
Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Syndicat Des Copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE TOURAINE sise [Adresse 4]/[Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION dont le siège social est sis [Adresse 6], représenté par son représentant légal
Représenté par Maître Magali HENON, Avocat au barreau de la Seine Saint Denis
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 7]
non comparant, ni représenté
Madame [G] [E], demeurant [Adresse 7]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] sont propriétaires d’un appartement et d’un parking représentant respectivement les lots 6 et 106, dans l’immeuble La Résidence sis [Adresse 4]/[Adresse 5]
Par acte de commissaire de justice délivré le 29 septembre 2023 , Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE TOURAINE sis [Adresse 4]/[Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION , a fait assigner Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] devant le Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
1463,13euros au titre des charges échues au 1er juillet 2023 avec intérêt de droit à compter du 16 novembre 2022 date de la première mise en demeure ;586,14 euros en remboursement des frais exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 23 novembre 2018, soit 18,92 euros au titre des frais de mise en demeure rappel au RCP, 40 euros frais de mise en demeure, 85,22 euros pour la délivrance de la sommation de payer et 442 euros pour la transmission de dossiers à l’huissier et à l’avocat; 1500 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris le coût de l’assignation et les frais d’exécution de la décision à intervenir pour un montant prévisionnel de 180 euros.L'affaire a été appelée à l’audience du 14 décembre 2023;
A cette audience, le syndicat des copropriétaires la résidence JEAN MERMOZ représentée par son avocat, a déclaré maintenir ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance et qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement ;
Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] , Assignés en la forme d’un acte remis à étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2024 par mise à disposition au greffe ;
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la solidarité
En application des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.
Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires.
En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l'indivision soit d'origine conventionnelle ou légale.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d'une clause de solidarité, de sorte que Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E], copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l'indivision.
Dans ces conditions, la solidarité dans le paiement des sommes sollicitées par Le syndicat des copropriétaires de la Résidence sera rejetée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :
- relevé de propriété faisant apparaître que Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] sont propriétaires d’un appartement et d’un parking représentant respectivement les lots 6 et 106, dans l’immeuble La Résidence sis [Adresse 4]/[Adresse 5]
-Les mises en demeure en lettre recommandée des 18 novembre 2022 et 21 juillet 2022 avec avis de réception ,
-Les appels individuels de charges ;
-Les appels de provision pour charges du troisième trimestre 2022 au 1er trimestre 2023 et la régularisation des charges pour les années 2021 et 2022 ;
-Le procès-verbal de l’ assemblée générale du 07 juin 2023 et 12 mai 2022 et les certificats de non recours ,
-Le contrat du syndic
-Un décompte de charges arrêté au 1er juillet 2023 pour un montant de 2134,32 euros
Il ressort de ces documents, que ce décompte comprend des frais qu’il conviendra de déduire et qui seront examinés ci-après ; En conséquence Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] qui n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter pour éventuellement contester le montant de la dette ou expliquer leur situation financière, personnelle et familiale, seront condamnés au paiement de la somme de 1463,13 euros précisée lors de l’audience, au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2023 avec intérêt au taux légal à compter la présente décision.
1Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l'article 10 al. 2 de cette même loi qu'à celles de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, elles doivent faire l'objet d'une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d'être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.
Les frais visés par ces dispositions doivent s'entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l'exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées.
En l’espèce Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE TOURAINE sis [Adresse 4]/[Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sollicite le paiement de la somme totale de 586,14 euros au titre des frais.
Cette somme comprend des frais de mise en demeure pour un montant totale de 58,92euros pour mise en demeure les 21 juillet 2022 et 08 mai 2023, justifiées par la production de l’avis de réception ; Il conviendra de faire droit à cette demande au titre des frais ;
Les frais de recouvrement réclamés à hauteur de 442 euros qui correspondent à des frais de transmission de dossier, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être rejetée.
La somme de 85,22euros relative à une sommation de payer délivrée le 24 mai 2023 est justifiée et pourra être considérée au titre des dépens ;
En conséquence, Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] sera condamné au paiement de la somme de 58,92€ au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et précitée ;
Sur les dommages et intérêts
En vertu de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En manquant sans raison valable et à plusieurs reprises à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement de leurs charges de copropriété, Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] ont commis une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] perdant le procès seront condamnés aux dépens.
Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de les condamner à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, rendue par défaut et en dernier ressort,
CONDAMNE Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE TOURAINE sis [Adresse 4]/[Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION, la somme de 1463,13euros, selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] à payer la somme de 58,92€ au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
CONDAMNE Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE TOURAINE sis [Adresse 4]/[Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;
CONDAMNE Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE TOURAINE sis [Adresse 4]/[Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION la somme 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
REJETTE les demandes plus amples et contraires ;
CONDAMNE Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation du 04 mai 2023 ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Le 04 mars 2024
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE