TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 23/01661 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CZAIL
N° MINUTE : 2
Assignation du :
03 Février 2023
EXPERTISE[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert:
[J] [T] [W][2]
[2]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX02]
JUGEMENT
rendu le 05 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. YOSHI
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par Me Thierry DAVID, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436
DEFENDERESSE
S.C.I. MARCEAU
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Me Yoni MARCIANO, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN69
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière
DEBATS
A l’audience du 02 Mai 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2011, la société SCI NICOLE, aux droits de laquelle se trouve la société SCI MARCEAU, a donné à bail commercial à la société YOSHI des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er novembre 2011 au 31 octobre 2020, l'exercice de l'activité de « Restauration, salon de tgé, vente à emporter, » et un loyer annuel de 25.000 euros hors charges et hors taxes.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 octobre 2022, la société YOSHI a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice signifié le 22 novembre 2022, la société SCI MARCEAU a accepté le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 42.000 euros, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 décembre 2022, la société YOSHI a notifié à la société SCI MARCEAU un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 14.720 euros hors taxes et hors charges.
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 3 février 2023, la société YOSHI a assigné la société SCI MARCEAU à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 2 mai 2024 à laquelle la société YOSHI et la société SCI MARCEAU étaient représentées par leur avocat.
Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société YOSHI demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- fixer le montant du loyer pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 19.700 euros par an en principal, hors charges et hors taxes ;
- condamner la société SCI MARCEAU aux intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer depuis la date de la demande en justice avec leur capitalisation pour ceux dus depuis une année entière ;
Subsidiairement, dans l'hypothèse où un expert serait désigné,
- fixer le loyer provisionnel à la somme de 19.700 euros par an pendant la durée de l'instance ;
En tout état de cause,
- condamner la société SCI MARCEAU aux entiers dépens.
Sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la société YOSHI soutient que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où celle-ci est nettement inférieure au montant du dernier loyer contractuel. S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, la société YOSHI se réfère à l'estimation établie par Mme [P] [F], expert près la cour d'appel, qui apprécie la valeur locative à 19.700 euros et calcule le loyer plafonné à 29.942,55 euros. Elle fait valoir que les locaux bénéficient d'une commercialité correcte pour l'activité de restaurant qu'elle exerce. Elle ajoute que le bail comporte des clauses et conditions exorbitantes du droit commun puisque sont à la charge du preneur les travaux de conformité, les travaux de ravalement et la taxe foncière. Elle évalue la surface à 65,29 m2 et la surface pondérée à 36,33 m2 arrondis à 36 m2. Elle retient une valeur locative unitaire de 600 euros compte tenu de la baisse de la commercialité en raison du mouvement des gilets jaunes, des grèves de l'hiver 2019 et de la crise sanitaire liée à la pandémie de covid 19, du développement du télétravail, de la tendance baissière des loyers de boutique, de la capacité contributive des commerces de restauration, de la nature de l'activité exercée et des prix pratiqués dans le voisinage, soit une valeur locative brute de 21.798 euros. Elle applique ensuite une majoration de 3% pour droit de terrasse, un abattement de 1.616 euros représentant la taxe foncière due par le locataire et un abattement de 5% pour charges exorbitantes du droit commun incombant au locataire, soit une valeur locative nette de 19.746 euros arrondis à 19.700 euros.
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI MARCEAU demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le montant du loyer pour un renouvellement de neuf ans à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 27.000 euros par an en principal hors taxes et hors charges ;
- dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;
- rappeler le paiement des intérêts au taux légal sur l'arriéré de loyer à compter de l'assignation, outre leur capitalisation ;
- condamner la société YOSHI aux entiers dépens.
La société SCI MARCEAU déplore ne pas avoir pu participer à l'expertise diligentée par la société YOSHI, alors qu'elle avait demandé depuis fort longtemps la désignation d'un expert, et avoir été ainsi obligée de mandater son propre expert. Elle s'en remet à l'analyse de M. [M] [G], expert près la cour d'appel, qui évalue la valeur locative à 27.000 euros. L'expert considère que les locaux loués apparaissent adaptés à l'activité avec des prestations classiques puisqu'ils sont en bon état d'entretien et de réparations au rez-de-chaussée et en état d'usage au sous-sol, avec une bonne répartition et distribution des surfaces. Il indique qu'ils se situent dans un secteur essentiellement résidentiel et tertiel, dans une rue au tissu commercial parsemé, avec une accessibilité par les transports en commun limitée. Il évalue la surface réelle à 66,67 m2 et la surface pondérée à 37 m2. Il estime la valeur locative unitaire comprise entre 700 et 750 euros/m2P soit une valeur locative brute totale de 26.825 euros. Il applique ensuite un abattement de 5% afin de tenir compte de la taxe foncière à la charge du preneur et une majoration de 5% pour droit de terrasse, soit une valeur locative nette totale arrondie de 27.000 euros.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024.
MOTIFS
1- Sur le principe du renouvellement du bail
Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er janvier 2023 par l'effet de la demande de renouvellement notifiée par la société YOSHI le 3 octobre 2022.
Cela sera constaté.
2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.
Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.
En l’état des pièces produites, les parties s'opposent sur les caractéristiques des locaux loués, notamment leur surface, et le prix unitaire de la valeur locative.
Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu'elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société YOSHI qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé
Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société la société YOSHI pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI MARCEAU et la société YOSHI et portant sur les locaux commerciaux sis à [Adresse 3], à compter du 1er janvier 2023 ;
avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder
Mme [J] [T]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 10]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 9], [Adresse 3], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 septembre 2025 ;
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société YOSHI à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 6 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l’affaire sera rappelée le 18 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à Paris le 05 Juin 2024
La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S. FORESTIER