TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Bruno OUEDRAOGO
M [O] [Z] [B]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/06117 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OIJ
N° MINUTE :
1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [L] [E],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Bruno OUEDRAOGO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0074
DÉFENDEUR
Monsieur [O] [Z] [B],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 juin 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06117 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OIJ
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 25/02/2013, Monsieur [G] [W], aux droits duquel vient Monsieur [L] [E], avait donné en location à Monsieur [O] [Z] [B] un appartement (2 pièces avec cave) situé [Adresse 2] à [Localité 3] (étage 3, bâtiment A, porte droite) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 629,34 €, outre 100 € au titre de la provision sur charges.
Par acte du 27/02/2023, Monsieur [L] [E] a fait délivrer à Monsieur [O] [Z] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 7459,19 €.
Par acte du 07/07/2023, Monsieur [L] [E] a assigné Monsieur [O] [Z] [B] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :
-la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;
-l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, avec la possibilité s'il y a lieu de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier, si besoin par un technicien ;
-le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par Monsieur [L] [E] aux frais et risques de Monsieur [O] [Z] [B] et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due ;
-le paiement de la somme provisionnelle de 9704,98 € au titre des loyers et charges impayés, somme portant intérêts légaux à compter de 27/02/2023, avec capitalisation ;
-le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 729,34 € jusqu'à la reprise effective des lieux ;
-que le dépôt de garantie soit réputé acquis au bailleur.
Enfin, Monsieur [L] [E] a réclamé une indemnité de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 18/07/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie.
Régulièrement cité, Monsieur [O] [Z] [B] a comparu. En premier lieu, il a observé qu'il n'avait jamais obtenu la régularisation annuelle des charges et a expliqué son refus de paiement par cette circonstance. Il a considéré que les charges devaient être retranchées de la dette.
En en second lieu, Il a contesté la surface du logement telle que répertoriée par le bailleur à l'intention de la CAF. La surface réelle du logement était en effet de 23 m² pour une surface déclarée de 28 m². Un tel élément pouvait avoir des conséquences sur les charges exigibles.
En troisième lieu, Monsieur [Z] [B] s'est prévalu de plusieurs mises en demeure adressées au gestionnaire de la location. Il n'avait jamais obtenu de réponse.
En quatrième lieu, il a fait état de paiements en espèces sur plusieurs mois, paiements qui n'avaient pas été pris en compte (soit 5 règlements de 600 €). Il a estimé qu'en définitive, il ne devait tout au plus que la somme de 5559,75 €.
En dernier lieu, Monsieur [Z] [B] a demandé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé de payer la somme mensuelle de 50 € en plus du loyer.
A l'audience, Monsieur [L] [E] a actualisé sa créance, portant sa demande au titre de la dette locative à 10 106,90 €. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [L] [E], s'il a reconnu l'existence de règlements en espèces, a fait valoir que ces règlements avaient été mentionnés en totalité dans le décompte. Un dernier règlement était intervenu en janvier, qui s'était limité à 600 €. Ce règlement ne correspondait pas à l'échéance de loyer et charges normalement exigible.
Enfin, s'agissant des envois invoqués par Monsieur [Z] [B], Monsieur [L] [E] a émis des doutes sur leur objet, aucun courrier n'étant joint aux accusés de réception produits.
MOTIVATIONS
Sur la dette de loyer
1/Sur la question de la surface du logement
Monsieur [Z] [B] a déploré une fausse mention quant à la surface du logement qui lui aurait été préjudiciable. Il se prévaut à cet égard d'une attestation de loyer qui aurait été rempli en 2012 par l'ancien propriétaire, Monsieur [G] [W]. Comparant la surface qui y figure (28 m²) à la surface retenue dans une attestation de surface habitable " loi Boutin " en date du 25/11/2023, il n'a décrit en rien un quelconque préjudice qui en résulterait, sauf de façon très générale, et n'en a pas déterminé le montant ni l'assise.
Au surplus, au-delà du temps particulièrement long écoulé entre l'attestation contestée et l'attestation récente, il sera remarqué que l'attestation de 2012 sollicitait la surface réelle du logement en mètres carrés, alors que l'attestation de 2023 reprenait la surface habitable, ce qui peut être totalement différent.
Il sera remarqué enfin que l'attestation qui porte mention de la surface rectifiée date de novembre 2023, alors que le commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 27/02/2023, cette clause ayant donc été susceptible d'être acquise au 28/02/2023.
Au vu des éléments qui précèdent, il n'est pas démontré une quelconque faute du bailleur s'agissant de ses obligations contractuelles au titre de la surface du logement, qui ait été la cause d'un préjudice précisément déterminé.
2/Sur les charges
Monsieur [E] a procédé respectivement à la régularisation des charges, partiellement sur 2021 puis sur 2022 seulement en février et en mars 2024, ce qui n'est pas conforme aux exigences de l'article 23 de la loi du 06/07/1989. De plus, force est de constater que les documents produits pour justifier ces régularisations sont particulièrement lapidaires et ne peuvent suffire à un examen sérieux de l'exigibilité des sommes mentionnées, au surplus longtemps après les exercices concernés.
En effet, il n'est pas possible pour le locataire ni pour le juge, à partir des documents produits, de déterminer les sommes exigibles par rubrique de charges, si bien que le caractère récupérable des charges imputées ne peut être vérifié. Il est encore moins possible de vérifier sur la base d'un document fiable la quote-part du logement au regard de l'ensemble des occupants de l'immeuble.
Enfin, aucune régularisation de charges ne transparaît pour des périodes antérieures au 09/07/2021 qui n'étaient pas totalement couvertes par la prescription.
Il existe donc une contestation sérieuse à cet égard, d'autant plus lourde qu'aucun décompte ne décompose échéance par échéance la part due en loyer à part entière et la part due au titre de la provision sur charges.Il sera remarqué s'agissant du commandement de payer lui-même, il ne spécifie pas les montants relevant du loyer et les montants relevant des charges, ce qui altère sa validité.
La question des charges étant soulevée au 27/02/2024, la contestation affectant l'exigibilité de la provision sur charges devait être pris en compte à compter du 27/02/2021. Il ressort des pièces produites pour justifier de la régularisation que les provisions sur charges s'élevaient a priori à 100 € jusqu'à février 2024. En conséquence l'exigibilité d'une somme de 3600 € rapportable aux provisions sur charges ne saurait être considérée comme certaine et une telle somme doit être écartée de la créance locative, encore plus dans le cadre d'une instance en référé.
3/Sur la dette de loyers à part entière
Monsieur [Z] [B] a justifié de 6 virements mensuels successifs de 600 € entre juillet 2023 et novembre 2023.
Il sera tout d'abord relevé que le décompte produit par le bailleur est incomplet puisqu'il est fourni à l'instance seulement deux pièces comptables, l'une se terminant au 01/09/2023 et l'autre commençant au 22/12/2023, date à laquelle il figure uniquement une reprise de montants globaux, invérifiables et au demeurant distincts au titre des loyers et au titre des provisions sur charges.
Aussi, le tribunal ne peut vérifier ce qui s'est déroulé entre le 01/09/2023 et le 22/12/2023. Il ne peut non plus vérifier l'imputation des virements de 600 € effectués par le locataire entre septembre et novembre 2023, soit pour un montant total de 1800 €.
Au-delà, l'analyse de décompte fait ressortir la persistance d'une dette importante variant entre 3000 et 4000 € depuis janvier 2019. Or, L'assignation a été délivrée le 07/07/2023 et la prescription prévue par l'article 7-1 de la loi du 06/07/1989, d'ordre public, ne permettait pas d'exiger le paiement des loyers échus antérieurement au 07/07/2020.
Or, à cette date, il ressortait du décompte une dette locative de 5079,65 € et le bailleur s'est dispensé d'établir que cette somme aurait été éventuellement couverte totalement par des versements postérieurs et ce, alors que la créance s'est considérablement accrue à la lecture des décomptes.
Au vu des éléments qui précèdent, le montant de la créance au jour de la délivrance du commandement de payer et au jour de l'audience ne peut être déterminé dans le cadre d'une procédure en référé, compte tenu de l'existence de contestations sérieuses
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Les contestations sérieuses susvisées, affectant l'exigibilité pour une bonne part de la créance invoquée, ne permet pas de s'assurer du bien-fondé du jeu de la clause résolutoire, d'autant que le décompte joint au commandement était insuffisamment précis, compte tenu au surplus de l'importance des sommes imputées au titre de la provision sur charges, de l'absence totale de régularisation avant février 2024. À cet égard, les montants considérables des régularisations de charges effectuées en 2024 au bénéfice du locataire et ce, pour des exercices anciens, démontrent a minima que les provisions sur charges se trouvaient depuis longtemps manifestement surévaluées.
Au vu de tous les éléments qui précèdent, il y'a lieu de débouter Monsieur [L] [E] de ses demandes aux fins de voir constatée l'acquisition de la clause résolutoire, de voir ordonnée l'expulsion de Monsieur [Z] [B] avec toutes conséquences de droit, notamment la fixation d'une indemnité d'occupation, et d'obtenir paiement d'un solde locatif. Il sera précisé que le rejet de telles demandes intervient dans le cadre de la procédure de référé au vu de contestations sérieuses que seul le juge du fond peut trancher.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [E] les frais irrépétibles de l'instance.
S'agissant des dépens, ils resteront à la charge du demandeur.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
Déboute Monsieur [L] [E] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Monsieur [O] [Z] [B], notamment de ses demandes aux fins de voir constatée l'acquisition de la clause résolutoire, de voir ordonnée l'expulsion de Monsieur [Z] [B] avec toutes conséquences de droit, dont la fixation d'une indemnité d'occupation, et d'obtenir paiement d'un solde locatif.
Dit que le rejet des demandes susvisées tient à l'existence de contestations sérieuses qui ne peuvent être tranchées par le juge des référés et qui nécessitent a minima l'intervention du juge de fond.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne Monsieur [L] [E] aux dépens.
Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Le GreffierLe Juge