T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n°: N° RG 23/06579 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J7MY
MINUTE n°: 2024/ 296
DATE: 05 Juin 2024
PRÉSIDENT: Madame Alexandra MATTIOLI
GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT
DEMANDEURS
Madame [X] [S] [A], demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Carole BIOT-STUART, avocat au barreau de NICE
S.C.I. LES BOSQUETS JOLY, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Carole BIOT-STUART, avocat au barreau de NICE
Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Carole BIOT-STUART, avocat au barreau de NICE
DEFENDEUR
Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Maroin CHATTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 20/03/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 15/05/2024 puis prorogée au 05/06/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Carole BIOT-STUART
Me Maroin CHATTI
2 copies service des expertises
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Carole BIOT-STUART
Me Maroin CHATTI
EXPOSE DU LITIGE
Vu l'assignation en référé devant le Tribunal judiciaire de Draguignan délivrée le 18 septembre 2023 par madame [X] [S] [A], monsieur [B] [W] et la SCI LES BOSQUETS JOLY à monsieur [D] [N] sur le fondement notamment des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile;
Vu les conclusions dernièrement notifiées par madame [X] [S] [A], monsieur [B] [W] et la SCI LES BOSQUETS JOLY le 19 mars 2024, aux termes desquelles elles sollicitent de :
-DÉSIGNER tel expert qu’il plaira selon mission précisée au dispositif de ses écritures
-CONDAMNER Monsieur [N] à faire l’avance des frais d’expertise ;
-DÉBOUTER M. [N] de l’ensemble de ses demandes ;
-ORDONNER à M. [N] de suspendre les travaux sur son lot n°2 sis au [Adresse 12] à [Localité 14] ;
-CONDAMNER Monsieur [N] à payer la somme de 2500,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile ;
-CONDAMNER Monsieur [N] en tous les frais et dépens.
Vu les conclusions notifiées par monsieur [D] [N] le 16 janvier 2024, aux termes desquelles il sollicite de :
-JUGER que les demandeurs ont déjà introduit une demande tendant à la suspension du permis de construire et des travaux de Monsieur [N] ;
-JUGER que l’autorité de chose jugée est acquise par Monsieur [N] au visa de l’ordonnance du 2 juin 2023 ;
-JUGER que les demandeurs sont irrecevables en leurs demandes en ce qu’elles sont identiques à celles introduites devant le tribunal administratif de TOULON ;
-JUGER que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un trouble manifestement illicite ;
-JUGER que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’urgence eu égard à l’achèvement des travaux structurel et à l’avancement des travaux ;
-JUGER que les travaux de Monsieur [N] sont conformes au permis délivré par la commune de la mairie de [Localité 14] ;
-JUGER que la mairie de [Localité 14] a confirmé à Monsieur [N] que la hauteur de la construction est conforme au permis de construire ;
-JUGER que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un trouble manifestement illicite ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
DÉBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER les demandeurs in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
CONDAMNER les demandeurs in solidum au paiement des entiers dépens en ceux compris les frais du constat dressé le 18 octobre 2023.
Vu l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que “Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé.
Il énonce la décision sous forme de dispositif.”
Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs demandes et moyens.
Après plusieurs renvois sur demandes des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2024 au cours de laquelle les parties ont maintenu les demandes et moyens formulées aux termes de leurs écritures.
Madame [X] [S] [A], monsieur [B] [W] et la SCI LES BOSQUETS JOLY ont toutefois ajouté que :
-l'autorité de la chose jugée ne pouvait être retenue dans la mesure où la décision alléguée ne concernait pas les mêmes parties ni ne statuait sur les mêmes demandes que la présente ;
-le constat d'huissier allégué n'a pas été établi contradictoirement et l'huissier n'est pas un expert en urbanisme et ne connaît pas les dispositions du règlement de copropriété ;
-les photos contestées par le défendeur ont été prises depuis l'intérieur de leur propriété.
En réponse, monsieur monsieur [D] [N] a sollicité que les photos produites par les demandeurs soient écartées dans la mesure où elles ont nécessairement été prises depuis sa propriété sans autorisation au regard du positionnement du photographe par rapport au mur. Il a ajouté que les travaux étaient terminés pour ce qui est de la première maison et de sa piscine et que seuls des travaux d'intérieur demeurent à terminer dans la deuxième maison qui sera prochainement mise à la location. Dans ces conditions, les travaux ayant débuté en 2021, aucune urgence ne justifie une saisine en référés.
A l'issue de cette audience, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe au 15 mai 2024, prorogée au 5 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.
En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
- Sur l'autorité de la chose jugée
L’article 1355 du Code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
Il est constant que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif.
En l'espèce, monsieur [D] [N] soulève l'autorité de la chose jugée selon ordonnance rendue par le tribunal administratif de TOULON le 2 juin 2023.
Or, il est constant que les compétences des juridictions judiciaires et administratives sont distinctes de sorte qu'aucune autorité de la chose jugée ne peut être retenue. Au surplus, les demandes formulées dans le cadre de la présente ne sont pas identiques à celles qui ont été présentées au Juge administratif.
La fin de non-recevoir est donc rejetée.
- Sur la demande visant à écarter certaines photos
Aucun élément ne permettant de confirmer que certaines photographies, non déterminées avec précision par ailleurs, auraient été prises par les demandeurs en fraude des droits du défendeur alors même que les techniques existantes permettent de nos jours de prendre des photographies, y compris à distance, d'une très bonne qualité.
Cette demande est rejetée.
- Sur la demande d'arrêt des travaux
L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il est donc rappelé que la demande reposant sur l'existence d'un trouble manifestement illicite ne nécessite aucunement qu'une urgence particulière soit caractérisée ni même l'absence de contestation sérieuse contrairement aux mesures fondées sur l'article 834 du code de procédure civile.
Or, il est constant que la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article précité.
En l'espèce, monsieur [D] [N] a obtenu, le 29 octobre 2020, un permis de construire portant sur la construction de deux maisons jumelées avec piscines sur un terrain situé dans le lotissement [Adresse 11], lot n°2, pour une surface plancher de 266,71 m2. Ce permis de construire prévoit notamment en son article 4 que « les terrassements seront, s'ils sont indispensables, réduits au strict minimum. Les déblais engendrés par la construction devront obligatoirement être évacués ».
Le règlement du lotissement prévoit notamment que « la hauteur des constructions est mesurée, en tout point des façades, à l'égout du toit et est déterminée par un plan, parallèle au sol naturel avant travaux, correspondant à la valeur absolue.
Le sol naturel sera défini par un plan altimétrique détaillé du lot.
Pour les terrains de pente inférieure à 10%, la hauteur d'une construction à usage d’habitation ne doit pas excéder 7m.
Pour les terrains de pente supérieure à 10%, l'enveloppe bâtie sera comprise entre une parallèle à 6m du sol, et une seconde parallèle à 1,5m en excavation. (…)
les clôtures végétales sont aussi recommandées (…). Leur hauteur maximale est pour ce qui les concerne limitée à 1,40m pour la partie minérale et métallique (éventuelle), la partie mur bahut étant limitée à 0,60m et à 1,60m pour les haies ».
Il résulte de l'ensemble des pièces produites aux débats que :
les services de l'urbanisme ont procédé à une visite du chantier courant 2022 et autorisé monsieur [N] à poursuivre les travaux « comme accordé à votre permis de construire » par courrier du 28 juillet 2022 ;une nouvelle visite de contrôle le 7 septembre 2022 a donné lieu à un procès-verbal d'infraction le 20 septembre 2022, transmis au Procureur de la République constatant que le mur de clôture, en cours de réalisation, est non conforme aux dispositions du règlement du lotissement et que le vide sanitaire est plus haut que prévu au permis de construire, d'une hauteur d'environ 1,80m ;un permis de construire modificatif a été déposé le 2 février 2023 qui, au 17 mai 2023, était en cours d'instruction avant d'être retiré par monsieur [N] ;saisi en mai 2023 d'une requête, le juge des référés du Tribunal administratif de TOULON a rendu son ordonnance le 2 juin 2023 ;
Le courrier adressé par l'adjoint à l'urbanisme de la mairie de [Localité 14] le 19 octobre 2023 à la gendarmerie nationale confirme par ailleurs que la maison a été construite plus haute que prévu et que, si un permis de construire modificatif a été déposé mais non complété par monsieur [N], il a ensuite été retiré. Ainsi, si le mur de clôture qui était en infraction a été régularisé, il en va différemment de l'ensemble de la construction, trop haute.
Dans ces conditions, il est manifeste que les constructions effectuées par monsieur [N] ne respectent ni les préconisations du permis de construire, ni celles du règlement de copropriété et que cela suffit à constituer le trouble manifestement illicite exigé à l'article 835 du code de procédure civile. Si monsieur [N] allègue d'un éventuel préjudice économique lié au manque à gagner si un arrêt des travaux était ordonné, force est de constater qu'il avait tout loisir, depuis que les premières difficultés lui ont été signalées au cours de l'année 2022, soit il y a deux années, de régulariser sa situation, notamment en menant à son terme la demande de permis de construire modificatif, ce qu'il n'a pas fait. Au contraire, il est patent que celui-ci a retiré sa demande de permis de construire modificatif après que le tribunal administratif ait rendu sa décision, rejetant la requête des demandeurs, ce qui interroge quant à sa volonté réelle de voir régularisée la situation de son bien.
Dès lors, il est fait droit à la demande d'arrêt des travaux dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.
- Sur la demande d'expertise
Suivant l’article 145 du Code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.
Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité.
Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.
Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.
En l'espèce, il est établi par les éléments susvisés l'existence d'un litige entre madame [X] [S] [A], monsieur [B] [W] et la SCI LES BOSQUETS JOLY dune part et monsieur [D] [N] d'autre part en lien avec la conformité des travaux entrepris avec le permis de construire et le règlement du lotissement.
Dès lors, la situation litigieuse entre les parties et les investigations techniques à mener pour sa résolution, commandent de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile, selon mission au dispositif de la présente décision, rappel fait de ce que l’étendue de la mission de l’expert relève de l’appréciation souveraine du Juge.
Compte tenu de la nature même de la présence instance et du caractère probatoire de l'expertise sollicitée, la mesure sera effectuée aux frais avancés des demandeurs, soit madame [X] [S] [A], monsieur [B] [W] et la SCI LES BOSQUETS JOLY.
Sur les autres demandes
Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, monsieur [N] sera condamné aux entiers dépens de la présente instance, outre le paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Alexandra MATTIOLI, Première Vice-Présidente, Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
REJETONS la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée soulevée par monsieur [D] [N] ;
DEBOUTONS monsieur [D] [N] de sa demande visant à écarter des débats certaines photographies ;
ORDONNONS la suspension immédiate de tous travaux sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 4] soit le lot n°2 du lotissement « [Adresse 11] » à [Localité 14] (83) sous réserve de régularisation des constructions édifiées ou d'accord entre l'ensemble des parties au présent litige;
ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :
[Y] [C]
PARC CLUB DU GOLF-BAT 20
[Adresse 6]
Tél : [XXXXXXXX02] Port. : [XXXXXXXX03] 2019-2022 Fax : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 13]
Avec pour mission de :
- prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment le permis de construire délivré à monsieur [D] [N] le 29 octobre 2020 et le règlement du lotissement, entendre les parties ainsi que tout sachant,
se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties et leurs conseils,décrire la nature des travaux réalisés et les matériaux mis en œuvre ainsi que leurs conséquences, et leurs points de non conformité avec les préconisations du permis de construire et du règlement du lotissement,- décrire les désordres affectant le bien immobilier de madame [X] [S] [A], monsieur [B] [W] et la SCI LES BOSQUETS JOLY, des suites de la construction litigieuse,
- Dire s’ils sont imputables aux travaux effectués sur la parcelle cadastrée BI[Cadastre 9] à [Localité 10] (83),
- donner tous éléments d’information techniques et de fait permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,
- donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par madame [X] [S] [A], monsieur [B] [W] et la SCI LES BOSQUETS JOLY du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,
en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés,plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,
DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, service du contrôle des expertises dans le délai de SIX mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),
DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,
DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,
DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,
DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,
DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,
DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,
ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN par madame [X] [S] [A], monsieur [B] [W] et la SCI LES BOSQUETS JOLY d’une avance de 2.000 euros (deux-mille euros) à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les deux mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente décision),
DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du Code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,
DISONS qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,
DISONS que cette expertise, sera réalisée au contradictoire de monsieur [D] [N] qui sera appelé aux opérations,
DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNONS monsieur [D] [N] à payer à madame [X] [S] [A], monsieur [B] [W] et la SCI LES BOSQUETS JOLY à monsieur [D] [N] la somme unique de 2.500 euros (deux-mille cinq-cents) au titre des frais irrépétibles de la présente procédure ;
CONDAMNONS monsieur [D] [N] aux entiers dépens de la présente instance.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE