TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [L] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08622 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HLQ
N° MINUTE :
4
JUGEMENT
rendu le 05 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDERESSE
Madame [L] [E], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 juin 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08622 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HLQ
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 19/03/2021, la société IMMOBILIERE 3F avait donné en location à Madame [L] [E] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 0303) moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 520,03 €, provisions sur charges comprises.
Par acte du 30/12/2022, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Madame [L] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 5715,28 €.
Par acte du 09/08/2023, la société IMMOBILIERE 3F a assigné Madame [L] [E] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir :
-la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;
-l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
-la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par la société IMMOBILIERE 3F aux frais, risques et périls de Madame [L] [E] ;
-le paiement de la somme de 9626,71 € au titre des loyers et charges impayés ;
-le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigible, majoré de 50 %, outre les charges, jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, la société IMMOBILIERE 3F a réclamé une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
Le Préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 10/08/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.
A l'audience, la société IMMOBILIERE 3F a actualisé sa créance, portant sa demande à 11 282,76 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13/02/2024.
La société IMMOBILIERE 3F a indiqué qu'une procédure de surendettement avait été engagée par Madame [E] et qu'un jugement du 30/01/2024 avait confirmé l'échéancier tel que prévu par la commission, soit pour un montant mensuel de 481,47 €. Elle a remarqué que les derniers règlements avaient été insuffisants pour correspondre au loyer du paiement courant.
La société IMMOBILIERE 3F a donné son accord à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, sollicitant la fixation de l'échéance au montant prévu par le jugement de surendettement.
Régulièrement citée, Madame [L] [E] a comparu. Elle a fait valoir qu'elle avait payé le loyer de décembre 2023, qu'elle venait d'adresser un paiement de 100 € et qu'elle avait fait un dossier pour une demande de FSL qui sera déposée en avril 2024. Elle a indiqué avoir eu des difficultés pour qu'un mode de paiement des loyers adapté soit retenu.
Madame [E] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
En dernier lieu, Madame [E] s'est plainte des conséquences de dégâts des eaux et de la présence de nuisibles.
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
-le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;
-un commandement de payer en date du 30/12/2022, faisant référence à cette clause résolutoire ;
-un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 13/02/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 01/02/2023.
Si en conséquence, au 02/02/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [L] [E] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
En effet, tout d'abord Madame [L] [E] a repris récemment des paiements et a évoqué la possibilité d'une aide FSL. Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, Les modalités de l'échéancier auquel s'est rapportée la société bailleresse se trouve en conformité avec L'article 24 VI 4° de la loi du 06/07/1989.
En tout état de cause, l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
-Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. L'exigence de reprise du paiement du loyer courant vaut également pour l'application de l'article 24 VI de la loi du 06/07/1989 se rapportant plus spécialement aux situations de surendettement.
-Dans ces hypothèses, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.
-Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire.
-En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Or tel est le cas en l'espèce.
Il y a lieu au vu de ce qui précède de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement
A ce titre, la société bailleresse justifie d'une créance de 11 282,76 €, arrêtée au 13/02/2024, somme non contestée (La dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer de janvier 2024, devenue exigible à terme échu le 31/01/2024).
Il convient d'autoriser Madame [L] [E] à s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 481,47 € en plus des loyer et charges exigibles (échéance fixée par le plan de surendettement).
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement
La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au titre du présent jugement, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la société IMMOBILIERE 3F du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.
La fixation de l'indemnité d'occupation à un montant supérieur à celui des loyers et charges normalement exigibles constituerait une sanction manifestement excessive.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles de l'instance.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort
Constate l'acquisition au 02/02/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 19/03/2021 par la société IMMOBILIERE 3F à Madame [L] [E], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 0303).
Condamne Madame [L] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 11 282,76 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 13/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 09/08/2023 sur 9626,71 € et à compter de ce jour sur le surplus.
Accorde à Madame [L] [E] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 23 échéances mensuelles de 481,47 € et une 24ème correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/09/2024 et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens.
Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.
Dit que si Madame [L] [E] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :
1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3/à défaut par Madame [L] [E] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4/Madame [L] [E] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et des régularisation des charges, sur justificatif.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne Madame [L] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
Le GreffierLe Juge