TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 JUIN 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/10975 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLZA
N° de MINUTE : 24/00868
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, Me [E] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165
C/
DEFENDEUR
Monsieur [P] [T]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [P] [T] est propriétaire des lots n°23 et 55 de l'immeuble sis [Adresse 3] (93).
Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [D], administrateur judiciaire, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance de Bobigny du 23 mai 2018, a fait assigner Monsieur [P] [T] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Juger recevable et bien fondé en ses demandes le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3],
En conséquence et y faisant droit,
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
1. Condamner Monsieur [P] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] la somme de 14.284,54 € au titre de l”arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 1er juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l”article 1343-2 du Code Civil.
2. Condamner Monsieur [P] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au Syndicat.
3. Condamner Monsieur [P] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
4. Condamner Monsieur [P] [T] à supporter les entiers dépens de l”instance, en ce y compris les droits d”engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l°arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [P] [T] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 20 février 2024 et fixée à l'audience du 24 avril 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 juin 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [T];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des décisions de l'administrateur provisoire des 21 novembre 2019, 09 décembre 2020, 11 janvier 2022 et 07 mars 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2022/2023 et 2023/2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Cependant, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 46,20 euros correspondant à la mise en demeure du 27 octobre 2017 d'un montant de 10,20 euros et la mise en demeure du 30 janvier 2018 d'un montant de 36 euros.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.238,34 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assigntion, valant mise en demeure notifiée à Monsieur [P] [T].
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle de prétention au titre de ces frais, il ressort tant de la somme sollicitée au titre des charges de copropriété dans l'assignation du syndicat des copropriétaires que du décompte versé en pièce n°5 que ce dernier demande le recouvrement de la somme de 46,20 euros au titre des frais de recouvrement.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, Monsieur [P] [T] n'a pas réglé ses charges de copropriété depuis le 17 juin 2020 et n'a effectué que trois versements entre le 1er janvier 2015 et le 16 juin 2020 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [P] [T] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic et ce, alors que ladite copropriété se trouve dans une situation de particulière fragilité ayant justifié la désignation d'un administrateur provisoire.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [P] [T], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [T] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]), représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [D], administrateur judiciaire, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance de Bobigny du 23 mai 2018, la somme de 14.238,34 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]), représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [D], administrateur judiciaire, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance de Bobigny du 23 mai 2018, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]), représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [D], administrateur judiciaire, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance de Bobigny du 23 mai 2018, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]), représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [D], administrateur judiciaire, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance de Bobigny du 23 mai 2018, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [P] [T] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 05 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT