TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 24/00617 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y5Y
N° MINUTE : 4
Assignation du :
29 Décembre 2023
EXPERTISE[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert:
[V] [Y][2]
[2]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX02]
JUGEMENT
rendu le 05 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. BOCCADOR-KLEBER
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0676
DEFENDERESSE
S.A.R.L. GARBIS DEVAR
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #D0156
et par Maître Farid HAMEL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant.
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière
DEBATS
A l’audience du 02 Mai 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2007, la société CAISSE DE GARANTIE DE L'IMMOBILIER FNAIM, aux droits de laquelle se trouve la société SCI BOCCADOR-KLEBER, a donné à bail commercial à la société GARBIS DEVAR des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 12], pour une durée de neuf années à compter du 07 janvier 2008, l'exercice de l'activité « création, fabrication et vente de vêtements, mode et accessoires de mode dont lunetterie, bijouterie, joaillerie, petite horlogerie, chaussures maroquinerie et bagagerie, et tous articles de cuir fourrure et tissus dont petit mobilier, parfums» et un loyer annuel de 81 000 euros hors charges et hors taxes.
Par acte de commissaire de justice signifié le 17 mars 2023, la société SCI BOCCADOR-KLEBER a donné congé à la société GARBIS DEVAR pour le 30 septembre 2023 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023, pour une durée de neuf années et un loyer annuel de 178.000 euros hors taxes et hors charges.
Par l'intermédiaire de son avocat et par lettre recommandée avec avis de réception en date du 03 avril 2023, la société GARBIS DEVAR a accepté le renouvellement du bail mais contesté le loyer proposé.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, la société SCI BOCCADOR-KLEBER a notifié à la société GARBIS DEVAR un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme de 177.600 euros hors taxes et hors charges.
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 09 janvier 2024, la société SCI BOCCADOR-KLEBER a assigné la société GARBIS DEVAR à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
L'affaire a été retenue à l'audience du 02 mai 2024 à laquelle la société SCI BOCCADOR-KLEBER et la société GARBIS DEVAR étaient représentées par leur avocat.
Aux termes de son assignation et de son mémoire préalable, la société SCI BOCCADOR-KLEBER demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme de 177.600 euros, hors taxes et hors charges ;
- dire que le preneur devra payer sur les rappels de loyer, les intéréts au taux légal a compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, lesdits intéréts produisant eux-memes intéréts ;
- condamner la société GARBIS DEVAR au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procedure civile ;
- condamner le preneur aux entiers dépens ;
Subsidiairement,
- désigner tel expert qu'il plaira au tribunal de nommer avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er octobre 2023, telle qu'elle résulte à la date considérée, des éléments visés par les articles R 145-2 et suivants du code de commerce ;
- fixer à la somme de 125 000 euros, hors taxe et hors charge, le loyer annuel provisionnel.
- réserver les dépens.
Sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la société SCI BOCCADOR-KLEBER soutient que le loyer du bail renouvelé n'est plus soumis au principe du plafonnement mais doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où le bail expiré a atteint une durée supérieure à douze ans, à savoir plus de quinze ans. En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, elle expose que les locaux bénéficient d'une bonne situation, dans le triangle d'or parisien, à une adresse prestigieuse et recherchée. Elle ajoute qu'ils ont été rénovés, qu'ils disposent d'une climatisation réversible et se situent dans un immeuble de standing et de bonne qualité. Elle évalue leur surface réelle à 148,88 m2 et leur surface pondérée à 98,67 m2. Compte tenu des prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, elle retient une valeur locative unitaire de 1 800 euros/m2P, soit une valeur locative totale de 177.606 euros qu'elle arrondit à 177.600 euros.
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société GARBIS DEVAR demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- rejeter les demandes de la société SCI BOCCADOR-KLEBER ;
A titre subsidiaire,
- constater qu'elle ne s'oppose pas à la désignation d'un expert auquel il sera confié la mission qu'elle indique ;
- condamner la société SCI BOCCADOR-KLEBER en tous les dépens.
La société GARBIS DEVAR indique que l'augmentation du loyer proposée par la société SCI BOCCADOR-KLEBER est particulièrement excessive. Elle conteste la surface pondérée de 98,67 m2 retenue par la société SCI BOCCADOR-KLEBER et l'évalue à 88 m2. Elle ajoute que les locaux se trouvent dans la section de la rue beaucoup moins recherchée que celle qui se trouve à proximité des [Adresse 11] et qu'il existe des locaux vacants.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024.
MOTIFS
1- Sur le principe du renouvellement du bail
Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er octobre 2023 par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifiée le 17 mars 2023 par la société SCI BOCCADOR-KLEBER .
Cela sera constaté.
2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.
Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Il ressort de ces dispositions rappelées ci-dessus que les règles de plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.
Or, en l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans du 07 janvier 2009 au 06 janvier 2018 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 07 janvier 2018 au 30 septembre 2023, date pour laquelle la société SCI BOCCADOR-KLEBER a donné congé à la société GARBIS DEVAR.
Ainsi, la durée du bail expiré, qui est de quatorze ans et huit mois, excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SCI BOCCADOR-KLEBER qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société GARBIS DEVAR pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI BOCCADOR-KLEBER et la société GARBIS DEVAR et portant sur les locaux sis à [Adresse 12], à compter du 1er octobre 2023 ;
avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder
Mme [V] [Y]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 10]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 12], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 septembre 2025 ;
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SCI BOCCADOR-KLEBER à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 13]) au plus tard le 6 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision;
Dit que l’affaire sera rappelée le 18 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à Paris le 05 Juin 2024
La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S. FORESTIER