TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre civile
N° RG 22/04641 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CWKPS
N° MINUTE :
Assignation du :
14 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 04 Juin 2024
DEMANDEURS
Monsieur [H] [X]
[Adresse 3]
[Localité 6] (ITALIE)
Madame [G] [P] épouse [X]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Tous les deux représentés ensemble par Maître Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0427
DÉFENDEURS
Maître [T] [C], Notaire associé de la SELAS LGL NOTAIRES
[Adresse 5]
[Localité 10]
Représenté par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025
Monsieur [S] [U]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Madame [E] [A]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Tous les deux représentés ensemble par Maître Gilles BRACKA de l’AARPI NORMAN AVOCATS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, vestiaire #NA426
Décision du 04 Juin 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/04641 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWKPS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique,
Assistée, lors de l’audience de plaidoiries, par Madame Adélie LERESTIF, greffière, et lors de la mise à disposition , par Madame Audrey HALLOT, greffière,
DÉBATS
A l’audience du 23 Avril 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 04 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
__________________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte du 22 décembre 2020, [M] [J] [H] [X] et [G] [L] [N] [P] épouse [X] ont consenti au bénéfice de [E] [A] et [S] [U] une promesse unilatérale de vente portant sur leur appartement situé [Adresse 7] à [Localité 9] cadastré section DX n° [Cadastre 4] [Adresse 7], moyennant un prix de 1.290.000 euros net vendeur, le délai de la promesse de vente expirant le 30 mars 2021 à 16 heures.
La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ou plusieurs bancaire au plus tard le 1er mars 2021 d’un montant maximal de 1.161.000 euros, d'une durée maximale de 25 ans et au taux maximal de 1,60% par an, les bénéficiaires devant déposer simultanément deux demandes de prêt.
Une indemnité d’immobilisation de 129.000 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 64.500 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [B] [W], notaire participant à la rédaction de l’acte, en qualité de séquestre.
Le 25 mars 2021, [G] [P] a adressé aux bénéficiaires une mise en demeure de justifier sous huitaine de l’obtention ou de la non obtention de ce prêt.
Le 26 avril 2021, [H] [X] et [G] [P] ont sollicité va leur conseil de [S] [U] et [E] [A] de régler sous huitaine le solde de l'indemnité d'immobilisation.
Le 30 avril 2021, le conseil de [S] [U] et [E] [A] indiquait que ses clients avaient respecté les termes de la promesse unilatérale de vente, et sollicitait la restitution de la somme déjà versée.
Par exploit d'huissier en date des 14 et 22 mars 2022, [H] [X] et [G] [P] ont fait assigner [S] [U] et [E] [A] ainsi que Me [T] [C], devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de les voir condamner à leur payer l’indemnité d’immobilisation.
Aux termes de leur assignation, laquelle vaut conclusions, [H] [X] et [G] [P] sollicitent du tribunal de :
« Vu les articles 1304, 1304-3, et 1583 du Code Civil,
Vu la jurisprudence citée,
-ORDONNER à Maître [T] [C] de verser l’indemnité d’immobilisation séquestrée par ses soins à hauteur de 64 500 euros à Madame [G] [X] et Monsieur [H] [X] ;
-CONDAMNER solidairement Madame [E] [A] et Monsieur [S] [U] à verser aux consorts [X] la somme de 64 500 euros, avec les intérêts légaux de retard à compter du 26 avril 2021, date de mise en demeure ;
-CONDAMNER solidairement Madame [E] [A] et Monsieur [S] [U] à verser aux consorts [X] la somme de 3000 euros au tire de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-RAPPELER l’exécution provisoire de droit ;
-CONDAMNER solidairement Madame [E] [A] et Monsieur [S] [U] aux entiers dépens. »
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, [S] [U] et [E] [A] demandent au tribunal de :
« Vu les articles 1103 et 1304-6 du code civil ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile ;
-DEBOUTER les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes ;
-CONDAMNER les époux [X] à restituer à Monsieur [U] et Madame [A] la somme de 64.500 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée concomitamment à la signature de la promesse de vente en date du 22 décembre 2020, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 30 avril 2021 ;
-ORDONNER à Maître [T] [C] de verser l’indemnité d’immobilisation séquestrée par ses soins à hauteur de 64.500 euros à Monsieur [U] et Madame [A] ;
-CONDAMNER les époux [X] à verser à Monsieur [U] et Madame [A] la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;
-CONDAMNER les époux [X] à verser à Monsieur [U] et Madame [A] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER les époux [X] aux entiers dépens. »
Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 21 juillet 2022, Me [T] [C] demande au tribunal de :
« Vu les articles 1956 et 1960 du Code civil ;
Vu la promesse de vente régularisée entre les parties le 22 décembre 2020 ;
Vu l’argumentation et les moyens développés par les parties ;
« - JUGER Maître [C], recevable en ses présentes écritures ; l’y déclarer bien fondé ;
-JUGER que Maître [C] s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de déséquestration de la somme de 64 500 euros ;
-JUGER que Maître [C] ne détient pas la somme séquestrée ;
En conséquence,
-METTRE HORS DE CAUSE Maître [C] ;
-CONDAMNER toute partie succombante à verser à Maître [C] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
-CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 23 avril 2024.
A l'audience du 23 avril 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS
Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur l’indemnité d’immobilisation
Les époux [X] demandent au tribunal de condamner les défendeurs à leur verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation, au moyen pour la moitié de cette somme de la libération du montant séquestré. Ils soutiennent que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire a défailli du fait des bénéficiaires, qui ne justifient pas des diligences réalisées pour sa réalisation et qui ont agi de mauvaise foi, de sorte qu’elle doit être réputée accomplie.
Ils font principalement valoir au visa des articles 1583, 1304 et 1304-3 du code civil que la demande de prêt adressée par les bénéficiaires n’est pas conforme aux stipulations de la promesse en ce que :
-[S] [U] et [E] [A] étaient assistés de leur notaire, et
n’ont pu se méprendre sur la portée de leur engagement,
-les justificatifs adressés le 2 avril 2021, après la date butoir de prorogation fixée au 15 mars 2021 sont de pure façade,
- le document de la Banque Populaire et une simulation, et non
une offre contractuelle,
-la lettre de refus du 24 février 2021 du LCL ne mentionne pas
le taux d'intérêt nominal,
-la lettre de refus du 2 avril 2021 est hors délai et ne mentionne
pas le taux d'intérêt et la durée du prêt.
Ils en concluent que les défendeurs ont sollicité des prêts à des montants inférieurs ou supérieurs à la somme contractuellement prévue, ou hors délai, et ne justifient pas avoir sollicité une demande de prêt au taux d’intérêt nominal maximal de 1,60 % par an.
[S] [U] et [E] [A] soutiennent au contraire que la condition suspensive n'a pas défailli de leur fait, dès lors qu’ils ont effectué, de bonne foi, toutes les démarches utiles à l’obtention du prêt. Ils s'opposent à la demande des époux [X] et sollicitent dès lors la restitution du montant séquestré de l’indemnité d’immobilisation.
Ils soutiennent que :
-la Cour de cassation a jugé qu'un prêt accordé à un montant
inférieur au maximal prévu est conforme aux dispositions contractuelles ;
-ils justifient avoir sollicité des demandes de prêt auprès :
de la Caixa Banque [Localité 8] pour un montant de 1.161.000 euros ramené à 950.000 euros, pour une durée de 25 ans au taux de 1,60 % par an,
du Cic de [Localité 11], pour un montant de 1.056.690 euros, pour une durée de 25 ans au taux de 1,60 % par an,
* de Lcl [Localité 10], pour un montant de 1.148.609 euros, pour une durée de 25 ans au taux de 1,09 % par an ;
-si les refus de prêt initialement transmis ne faisaient pas état du taux d'intérêt, ils ont transmis des pièces complémentaires à savoir une attestation de Finalis Conseil en date du 22 juin 2021 ainsi que du CIC de [Localité 12] du 26 juin 2021,
-ils démontrent en outre que la demande de prêt effectuée auprès de LCL a été déposée sur la base d'une simulation de prêt conforme aux stipulations contractuelles ;
ils ont reçu le 29 mars 2021 le courrier des demandeur, et ont justifié dans le délai imparti à savoir le 4 avril 2021 des deux refus de prêt.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
En l’espèce, même à la supposer avérée, l'argumentation de les époux [X] selon laquelle ils n'ont pas été tenus informés par [S] [U] et [E] [A] du refus de la demande de prêt dans les délais contractuellement prévus ou que certaines demandes de prêt n'ont pas été formées pendant les délais prévu au contrat ne peut prospérer au regard de l’article L 313-41 du code de la consommation.
Les dispositions de ce texte d’ordre public, édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, ne peuvent être affectées par la stipulation d’obligations contractuelles de nature à accroître les exigences de ce texte et notamment par des stipulations tendant à enfermer le dépôt de demandes de prêt dans un délai ou à mettre à la charge du bénéficiaire une obligation d’information quant à l’obtention ou la non obtention du prêt.
Ainsi, même à le supposer avéré, l'irrespect des délais contractuels pour former sa demande de prêt ou en justifier auprès du vendeur ne saurait suffire à constituer [S] [U] et [E] [A] fautifs dans la défaillance de la condition. La promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2020 ne faisant état que de deux demandes de prêt, il suffit que [S] [U] et [E] [A] aient présenté deux demandes de prêt conforme aux caractéristiques financières stipulées pour accomplir les démarches nécessaires au sens de l’article précité.
La promesse de vente du 22 décembre 2020 est consentie sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt répondant aux caractéristiques suivantes :
« Organisme prêteur : tout établissement financier ; Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION CENT SOIXANTE ET UN MILLE EUROS (1 161 000,00 euros) ;
Durée maximale de remboursement : 25 ans ;
Taux nominal d’intérêt maximal : 1,60 % l’an (hors croissance) »
Les bénéficiaires ont justifié, par mail adressé par leur notaire, Maître [C], à Maître [W], le 4 avril 2021, de plusieurs refus de prêts et notamment :
-le refus de prêt du Crédit Industriel et Commercial (CIC) pour une demande en date du 30 janvier 2021, portant sur un montant de 1 056 690 euros, d’une durée de 300 mois (25 ans);
-le refus de prêt de la Caixa Geral de Depositos (par lettre datée du 2 avril 2021), pour un montant de 950 000 euros, sur une durée de 240 mois (20 ans);
Ces justificatifs ont été adressés par les bénéficiaires, suite à la mise en demeure reçue des promettants le 29 mars 2021, dans le délai de 8 jours contractuellement prévu.
Si ces justificatifs ne faisaient pas état à cette date des taux nominaux d’intérêt auxquels les prêts avaient été demandés, les bénéficiaire ont transmis par l’intermédiaire de leur conseil, le 13 juillet 2021 :
-Une attestation du CIC, datée du 26 juin 2021, complétant la précédente et mentionnant un taux d’intérêt fixe de 1,60% ;
-Une attestation de Finalis Conseil, partenaire financier de la Caixa Geral de Depositos, datée du 22 juin 2021, faisant état d’un premier refus de crédit immobilier de la banque pour une demande de financement portant sur la somme de 1 161 000 euros, sur une durée de 25 ans, au taux de 1,60% hors assurance, puis d’un second refus pour un montant de 950 000 euros, sur une durée de 240 mois (20 ans).
[S] [U] et [E] [A] justifient donc, grâce aux attestations ultérieures venant préciser les caractéristiques de la demande de prêt, d'un refus de la Caixa Banque [Localité 8] s'agissant d'une demande portant sur un montant de 950.000 euros, pour une durée de 25 ans au taux de 1,60 % par an. Il justifient en outre d'un refus du Cic de [Localité 11] s'agissant d'une demande portant sur un montant de 1.056.690 euros, pour une durée de 25 ans au taux de 1,60 % par an.
Il s'ensuit que [S] [U] et [E] [A] justifient, s'agissant des taux et durée, de deux refus consécutifs à des demandes conformes aux stipulations contractuelles.
Si le montant sollicité pour les deux refus précités n'est pas conforme aux stipulations de la promesse, force est de constater que ce montant est à chaque fois inférieur aux stipulations contractuelles, de sorte qu'il leur est conforme. En effet, la minoration du montant sollicité n'a pu contribuer à la défaillance de la condition suspensive, de sorte qu'elle ne saurait être réputée accomplie du fait de [S] [U] et [E] [A].
Par conséquent, toutes les demandes de les époux [X] formées au titre de l'indemnité d'immobilisation seront rejetées.
Par conséquent, les époux [X] seront in solidum condamnés à payer à [S] [U] et [E] [A] la somme de 64.500 euros au titre de la restitution de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2021 date de la première mise en demeure.
Ils seront autorisés à se libérer partiellement de leur obligation par le versement de la somme séquestrée de 64.500 euros.
Il ne ressort d'aucune pièce que Me [T] [C] serait détenteur d'une quelconque somme au titre de cette promesse unilatérale de vente, l'acte indiquant au contraire que la somme séquestrée sera « versée entre les mains du notaire participant », manifestement Me [B] [W]. Il s'ensuit qu'à défaut de pouvoir condamner une partie n'étant pas à l'instance conformément à l'article 14 du code de procédure civile, Me [B] [W] et en tout cas toute personne détenteur de somme séquestrée en exécution de la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2020 sera autorisée à la libérer.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par [S] [U] et [E] [A]
[S] [U] et [E] [A] demandent la condamnation de les époux [X] à leur verser une somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la résistance abusive des vendeurs qui ont refusé de restituer l’indemnité d’immobilisation, et exposent subir aussi un préjudice en ce qu'ils ont besoin d'argent dans le cadre de l'acquisition de leur future résidence principale.
Sur ce
Il résulte de l'article 1240 du code civil, que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu'elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.
En l'espèce, il ne résulte d'aucun élément que les époux [X], qui ont pu se méprendre sur l'étendue de leurs droits, ait agi à l'encontre de [S] [U] et [E] [A] avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire, ou encore que leur refus de restituer la somme séquestrée ait été abusive.
La demande de dommages et intérêts de [S] [U] et [E] [A] dirigée contre les époux [X] sera donc rejetée.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu de mettre Me [T] [C] « hors de cause », celui-ci ayant été appelé régulièrement à l'instance.
[H] [X] et [G] [P], parties succombantes, seront condamnés aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile et leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Ils seront condamnés in solidum à payer à [S] [U] et [E] [A], pris ensemble, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils seront condamnés in solidum à payer à Me [T] [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Rejette les demandes de [H] [X] et [G] [P] suivantes :
« -ORDONNER à Maître [T] [C] de verser l’indemnité
d’immobilisation séquestrée par ses soins à hauteur de 64 500 euros à Madame [G] [X] et Monsieur [H] [X].
-CONDAMNER solidairement Madame [E] [A] et Monsieur [S] [U] à verser aux consorts [X] la somme de 64 500 euros, avec les intérêts légaux de retard à compter du 26 avril 2021, date de mise en demeure. »
Condamne [H] [X] et [G] [P] in solidum à payer à [S] [U] et [E] [A] pris ensemble, la somme de 64.500 euros au titre de la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2020 portant sur l'appartement situé [Adresse 7] à [Localité 9], avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2021 ;
Autorise [H] [X] et [G] [P] à se libérer partiellement de leur obligation par la libération au profit de [S] [U] et [E] [A] de la somme de 64.500 au profit de euros séquestrée et Autorise Me [B] [W] toute personne détenant la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2020 portant sur l'appartement situé [Adresse 7] à [Localité 9] à la libérer entre les mains de [S] [U] et [E] [A] ;
Rejette la demande de [S] [U] et [E] [A] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [H] [X] et [G] [P] à hauteur de 6.000 euros ;
Condamne [H] [X] et [G] [P] aux dépens ;
Rejette la demande de [H] [X] et [G] [P] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [H] [X] et [G] [P] in solidum à payer à [S] [U] et [E] [A] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [H] [X] et [G] [P] in solidum à payer à Me [T] [C] la somme de 1.5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 04 Juin 2024
La GreffièreLe Président