TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 24/02455
N° Portalis 352J-W-B7I-C4E5U
N° MINUTE : 5
Assignation du :
27 Février 2023
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [Z] [X][2]
[2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
JUGEMENT
rendu le 05 Juin 2024
DEMANDERESSE
Compagnie d’assurance ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0427
DEFENDERESSE
Société SARL SIMON
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Katy BONIXE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E2021
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 03 Mai 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2008, la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE a donné à bail commercial en renouvellement à la société SIMON, venant aux droits de la société CONFLANS, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 6], [Adresse 4], pour une durée de neuf années du 1er avril 2007 au 31 mars 2016, l'exercice de l'activité de « vente de tous produits alimentaires y compris produits alcoolisés » et un loyer annuel de 63.460,92 euros hors charges et hors taxes.
Par acte d'huissier de justice signifié le 17 mars 2020, la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE a donné congé à la société SIMON pour le 30 septembre 2020, avec offre de renouvellement du bail et fixation du loyer à la somme de 150.000 euros hors taxes et hors charges, les autres conditions du bail restant inchangées.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 septembre 2022, la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE a notifié à la société SIMON un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 150.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2020.
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 27 février 2023 la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE a assigné la société SIMON à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Après radiation par jugement du 8 février 2024, l'affaire a été réinscrite au rôle à la demande de la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE et retenue à l'audience du 03 mai 2024 à laquelle la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE et la société SIMON étaient représentées par leur avocat.
Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme en principal de 150.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020 ;
- dire que la société SIMON sera tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal à compter de l'échéance des loyers dus ;
A titre subsidiaire et avant dire droit,
- ordonner la désignation d'un expert en lui attribuant la mission qu'elle indique ;
- fixer, pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, le loyer provisionnel à la somme annuelle en principal de 150.000 euros pour la durée de l'instance ;
En toute hypothèse,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;
- débouter la société SIMON de ses demandes ;
- condamner la société SIMON à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société SIMON aux dépens, lesquels comprendront les éventuels frais d'expertise qui seront recouvrés par Maître Linda HALIMI BENSOUSSAN, avocat.
Au visa des articles L. 145-1 et suivants, L. 145-33 et suivants et L. 145-11 du code de commerce, la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE expose que les locaux loués à l'enseigne FRANPRIX se situent au pied d'un immeuble de bon standing qui, situé à l'angle de la [Adresse 11] et de la [Adresse 10], jouit d'une visibilité idéale, d'une grande surface avec agencements de qualité dans la partie réservée à la clientèle, dans une zone de chalandise excellente et très bien desservie par les transports en commun. Elle évalue leur surface réelle à 468 m² et leur surface pondérée à 249 m². Compte tenu des prix habituellement pratiqués dans le voisinage, elle évalue la valeur locative unitaire à 614 euros/m², soit une valeur locative totale de 149.400 euros. Elle conteste les loyers de référence de la société SIMON en soulignant qu'aucun n'est situé dans le [Localité 6] ainsi que les abattements qu'elle applique à la valeur locative au motif que les travaux de conformité concernés sont limités et que la clause relative à la taxe foncière est conforme aux usages.
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SIMON demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE de ses demandes ;
A titre principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 91.500 euros hors taxes et hors charges ;
A titre subsidiaire,
- ordonner une expertise en attribuant à l'expert la mission qu'elle indique ;
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 86.667,08 euros hors taxes et hors charges ;
En tout état de cause,
- condamner la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE au paiement des entiers dépens.
Sur le fondement de l'article L. 145-34 du code de commerce, la société SIMON soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où le bail expiré a excédé douze ans par l'effet de sa tacite prolongation. Elle expose que les locaux loués sont situés dans un secteur assez propice à l'activité exercée mais que leur configuration présente certains inconvénients du fait de la prépondérance des locaux annexes répartis sur deux niveaux et de l'exiguïté d'une partie des surfaces de vente. Elle indique ne pas contester l'évaluation de la surface pondérée de 249 m² établie par la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE. Elle considère en revanche que le prix unitaire de la valeur locative avancé par celle-ci n'est pas justifié et ne correspond pas à la réalité du marché au 1er octobre 2020. Elle retient une valeur locative unitaire de 400 euros/m² et, en conséquence, une valeur locative totale de 99.600 euros.
Elle indique que le bail contient des clauses très favorables au bailleur et applique sur la valeur locative un abattement de 5 % en raison de la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité et déduit la taxe foncière de 3.018,69 euros, soit une valeur locative totale nette de 91.601,31 euros qu'elle arrondit à 91.500 euros.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
1- Sur le principe du renouvellement du bail
Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er octobre 2020 par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié par la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE le 17 mars 2020.
Cela sera constaté.
2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.
Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.
Or, en l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans du 1er avril 2007 au 31 mars 2016 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 1er avril 2016 au 30 septembre 2020, date pour laquelle la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE a donné congé à la société SIMON.
Ainsi, la durée du bail expiré, qui est de treize ans et six mois, excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties, lesquelles ne produisent aucun document justificatif au soutien de leurs demandes.
Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SIMON pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE et la société SIMON et portant sur les locaux sis à [Localité 6], [Adresse 4], à compter du 1er octobre 2020 ;
avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder :
Mme [Z] [X]
[Adresse 3] - [Localité 5]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 8]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 6], [Adresse 4], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2020 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2020 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 septembre 2025 ;
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 12], [Localité 9]) au plus tard le 6 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l’affaire sera rappelée le 18 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à PARIS, le 05 juin 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER