TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 21/14310
N° Portalis 352J-W-B7F-CVMR5
N° MINUTE : 1
contradictoire
Assignation du :
3 novembre 2021
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [J] [R]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Maître Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0493,
et par Maître Alain CHETRIT, avocat au barreau de Marseille, avocat plaidant,
DÉFENDERESSE
S.A.S. RIMA DARIA
[Adresse 1]
[Localité 3] /FRANCE
représentée par Me Wassila LTAIEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1749
Décision du 06 Juin 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/14310 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVMR5
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 27 Février 2024, tenue en audience publique, devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 6 juin 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2018, M. [J] [R] a donné à bail à la SARL Kaly Bok, aux droits de laquelle est venue la SAS Rima Daria, un local à usage commercial situé [Adresse 1], à [Localité 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2018 pour se terminer le 31 octobre 2027, moyennant un loyer principal mensuel de 1.550 euros hors taxes, outre une provision sur charges de 110 euros par mois hors taxes, payable mensuellement et d’avance.
Par acte extrajudiciaire du 13 novembre 2020, M. [R] a fait délivrer à la société Rima Daria un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 16.596 euros au titre de loyers et charges impayés jusqu’au mois de novembre 2020 inclus.
Par ordonnance du 15 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi sur assignation du bailleur en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion, a dit n’y avoir lieu à référé.
Par acte extrajudiciaire du 3 novembre 2021, M. [R] a fait assigner la société Rima Daria devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de résiliation du bail, expulsion et condamnation de la preneuse au paiement d’arriérés locatifs.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2022, M. [R] demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1353 du code civil, de :
- constater la résiliation du bail commercial liant les parties,
- ordonner en conséquence l’expulsion de la société Rima Daria et de tous occupants de son chef, du local situé [Adresse 1],
- condamner la société Rima Daria au paiement :
- de la somme de 46.476 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés jusqu’au mois de mars 2022 inclus, à parfaire,
- d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer mensuel, charges en sus, soit la somme mensuelle de 3.984 euros jusqu’à la libération effective des lieux,
- de la somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 13 novembre 2020,
- débouter la société Rima Daria de toutes ses demandes,
- dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un Huissier de Justice, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par les débiteurs en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger qu’aucune considération ne saurait justifier que le jugement à intervenir ne soit pas assorti de l’exécution provisoire et l’ordonner en tant que de besoin.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2022, la société Rima Daria demande au tribunal, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :
- dire est juger qu’elle reconnait les impayés du loyer de 18.588 euros,
- dire n’y avoir lieu à expulsion,
- dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ni d’indemnité d’occupation provisionnelle,
- dire et juger qu’elle bénéficiera de report de la dette de deux ans selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,
- ordonner l’arrêt du cours des intérêts pendant la période reportée,
- réserver les dépens.
Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 20 juin 2023, reportée au 27 février 2024 en raison du départ de plusieurs magistrats de la chambre et de la charge de travail au sein de la chambre.
A l’audience du 27 février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024, prorogée au 6 juin 2024, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DU JUGEMENT
Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
M. [R] fait valoir que la société Rima Daria n’a pas réglé de loyers depuis avril 2020, qu’elle fait état de difficultés financières depuis la crise sanitaire sans en justifier, que ses difficultés alléguées n’ont pas empêché la gérante d’ouvrir un nouveau commerce, alors que les revenus procurés par le bail sont essentiels pour M. [R] qui est retraité.
La société Rima Daria expose qu’après avoir bien démarré son activité après l’acquisition du droit au bail le 24 mai 2019, son activité de vente de vêtements de seconde main a connu des difficultés avec les manifestations de gilets jaunes, puis en raison des confinements à répétition. Elle fait valoir qu’elle a sollicité deux aménagements des modalités de paiement des loyers par courriers des 18 mai et 23 novembre 2020, demandes restées sans réponse. Elle soutient qu’au regard de la situation économique, le jeu de la clause résolutoire ne pourra être actionné. Elle estime que la bonne foi contractuelle exigeait d’adapter les modalités d’exécution du contrat dans ce contexte.
Elle soutient également qu’elle bénéficiait de plusieurs mécanismes protecteurs, qu’en application de l’ordonnance du 25 mars 2020, puis de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, elle bénéficiait d’une suspension des actions en acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la levée des mesures de police car elle est éligible à ces mécanismes de protection.
Selon les articles 1103 et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1104 du code civil.
En l'espèce, M. [R] et la société Rima Daria sont liées par un bail commercial en date du 14 novembre 2018, qui prévoit un loyer mensuel hors charges de 1.550 euros, payable mensuellement et d’avance, révisable annuellement en fonction de l'indice ILC.
L’article 19 « CLAUSE RESOLUTOIRE » du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, le bailleur pourra se prévaloir de la clause résolutoire après une mise en demeure demeurée infructueuse, dans les termes de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Par acte extrajudiciaire du 13 novembre 2020, M. [R] a délivré à la société Rima Daria un commandement visant la clause résolutoire du bail de lui payer la somme totale de 16.596 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, du mois d’avril à novembre 2020, outre les coûts de l’acte.
Sur le moyen tiré de l’application des dispositions protectrices liées à la crise sanitaire
La société Rima Daria soutient que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être demandée en application de l’ordonnance du 25 mars 2020 et de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020.
L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 institue un mécanisme de protection des preneurs à bail qui ne peuvent encourir notamment d’exécution d’une clause résolutoire pendant une période dite « juridiquement protégée », à condition d’être susceptible de bénéficier du fonds de solidarité ayant pour objet le versement d'aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.
Aux termes de l’article 2 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, sont éligibles au fonds de solidarité les entreprises :
- qui ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020,
- qui ont subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, par rapport à la même période de l'année précédente, ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 ;
- dont le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, n'excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d'exploitation et ramené sur douze mois,
- les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et n'ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros ;
- elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020,
- leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés,
- le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos d'exercice, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros.
La société Rima Daria verse aux débats un extrait k-bis dont il ressort que la société a été immatriculée au RCS de Paris le 15 mai 2019. Elle produit son bilan et compte de résultat pour l’exercice clos le 31 mars 2020, relatif à la période du 1er mai 2019 au 31 mars 2020, ainsi qu’une attestation de son expert-comptable mentionnant le chiffre d’affaires et le résultat net comptable de cette période.
Il ne résulte pas des documents ainsi produits que la société Rima Daria justifie de l’ensemble des conditions permettant de conclure qu’elle est éligible au fonds de solidarité institué pour les entreprises subissant les effets des mesures liées à la crise sanitaire, en particulier, elle ne justifie pas du nombre de salariés, ni de l’existence ou non de sommes versées à son dirigeant au cours de l’exercice clos, ni de son chiffre d’affaires pour la période du 1er au 31 mars 2020. En conséquence, il n’est pas justifié de son éligibilité à se prévaloir des mesures de protection instituées par l’ordonnance du 25 mars 2020.
L’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 institue également un dispositif visant à protéger les locataires notamment des poursuites pendant la période pendant laquelle ils sont affectés par une mesure de police administrative visant à lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19 et jusqu’à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une telle mesure.
Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a précisé les conditions suivantes d’éligibilité à ce dispositif, le locataire devant justifier :
- que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
- que le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;
- que la perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50%. Ce critère correspond à une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d'une part, le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d'autre part :
- le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente, ou,
- si l'entreprise le souhaite, le chiffre d'affaires mensuel moyen de l'année 2019.
Comme indiqué précédemment, au regard des pièces versées aux débats, la société Rima Daria ne justifie pas remplir les conditions d’éligibilité au dispositif de protection instauré par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020.
En conséquence, il n’y a pas lieu de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des dispositifs de protection de l’ordonnance du 25 mars 2020 et de la loi du 14 novembre 2020.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
La défenderesse soutient que les modalités d’exécution du contrat de bail auraient dû être adaptées pendant la crise sanitaire, en application de la bonne foi contractuelle. Toutefois, elle ne tire aucune conséquence de cet argument de sorte que le tribunal n’a pas à y répondre.
La société Rima Daria ne prétend ni ne justifie avoir procédé au paiement des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance. Dès lors, le non-apurement des causes du commandement du 13 novembre 2020 dans le délai d'un mois étant acquis au débat, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat est résilié depuis le 13 décembre 2020 à minuit. Il sera en conséquence fait droit à la demande d'expulsion formée par M. [R] dans les termes du présent dispositif.
Sur l’indemnité d’occupation
M. [R] sollicite la fixation et la condamnation de la société Rima Daria à une indemnité d’occupation correspondant à deux fois le montant du loyer mensuel, outre les charges et les taxes, jusqu’à libération effective des lieux.
Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.
Occupante sans droit ni titre depuis le 13 décembre 2020 minuit, la société Rima Daria sera condamnée à payer une indemnité d'occupation de droit commun, qui par sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.
M. [R] n’invoque aucun moyen au soutien de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à deux fois le montant du loyer mensuel. L’indemnité sera, en conséquence, fixée en l'espèce, au vu du loyer contractuel et de la nature des locaux, au montant du dernier loyer contractuel en vigueur majoré des charges et taxes jusqu’à la libération des locaux.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
M. [R] expose que la dette locative de la société Rima Daria s’établit à la somme de 46.476 euros, actualisée au mois de mars 2022. Il s’oppose à la demande de délais aux motifs que sa locataire ne produit pas de justificatifs de sa situation financière, qu’elle n’a effectué aucun règlement depuis le mois d’avril 2020 et que sa propre situation ne lui permet pas de subir de tels impayés de loyers.
La société Rima Daria reconnait les impayés de loyers à hauteur de 18.588 euros, sans préciser à quelle date elle se place. En application de l’article 1343-5 du code civil, elle sollicite un report de la dette de deux ans faisant valoir qu’elle a dû mettre son fonds de commerce en vente face à toutes ses difficultés financières, alors que M. [R] dispose de plusieurs biens en location et qu’il n’est pas dans le besoin.
Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il appartient au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.
En l’espèce, M. [R] produit un décompte actualisé au mois d’octobre 2021 pour justifier du montant des impayés de loyers, charges et taxes dont il demande le paiement, à hauteur de 36.516 euros.
La société Rima Daria ne conteste pas le décompte et ne justifie d’aucun règlement intervenu en diminution de la dette.
En conséquence, il sera fait droit à la demande en paiement de M. [R] à hauteur de 36.516 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’octobre 2021, à parfaire.
Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.
En l’espèce, la société Rima Daria produit une attestation de son expert-comptable en date du 23 décembre 2021, listant les différentes dettes auxquelles elle est confrontée. Elle ne conteste pas n’avoir procédé à aucun règlement de loyer en gage de sa bonne foi depuis avril 2020, laissant le bailleur confronté à des impayés pendant deux ans. En outre, l’état de ses dettes ne permet pas au tribunal d’envisager sa capacité à assumer un report de dette à l’horizon de 24 mois.
M. [R] verse aux débats son avis d’imposition au titre des revenus 2020 dont il ressort que les loyers assurent un complément à sa pension de retraite d’un montant de 1.263 euros mensuels, de sorte que la nécessité pour le bailleur de disposer de ses revenus locatifs dans les meilleurs délais est suffisamment établie.
En conséquence, la demande de report de la dette sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
La société Rima Daria succombant à l’instance sera condamnée aux dépens de l’instance y compris aux frais de commandement de payer, les éventuels frais d’exécution forcée de la présente décision n’étant pas inclus dans les dépens de l’instance.
Elle sera condamnée à payer à M. [R] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
- Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 14 novembre 2018, à la date du 13 décembre 2020 à minuit, par l'effet du commandement de payer du 13 novembre 2020,
- Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] dans le mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de SAS Rima Daria et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- Condamne la SAS Rima Daria à payer à M. [J] [R] une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, majoré des taxes et charges, à compter du 14 décembre 2020, jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés,
- Déboute la SAS Rima Daria de sa demande de report de sa dette,
- Condamne la SAS Rima Daria à payer à M. [J] [R] la somme de 36.516 euros au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et indemnité d’occupation arrêtés au mois d’octobre 2021, à parfaire,
- Condamne la SAS Rima Daria à payer à M. [J] [R] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la SAS Rima Daria aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement de payer du 13 novembre 2020,
- Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024.
Le GreffierLe Président
Christian GUINANDSophie GUILLARME