TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 22/03090
N° Portalis 352J-W-B7G-CWIQR
N° MINUTE :
Assignation du :
04 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet GURTNER, S.A.S
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235
DÉFENDERESSE
SCPI SOPRORENTE
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1806
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/03090 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWIQR
DÉBATS
A l’audience publique du 04 Avril 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCPI SOPRORENTE est propriétaire des lots de copropriété n°[Cadastre 1] à 210 et 396 à 402 d'un immeuble situé [Adresse 2]).
Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la résidence [Adresse 7] a fait mettre en demeure la SCPI SOPRORENTE de payer des charges de copropriété impayées pour un montant de 3.734,10 euros.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 04 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] situé au [Adresse 2] a fait assigner la SCPI SOPRORENTE en paiement d’arriérés de charges de copropriété pour un montant de 7.849,50 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 20 mai 2022.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, Au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1240 du code civil, il demande au tribunal de :
- juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble recevable et bien fondé en ses demandes ;
- juger la SCPI SOPRORENTE irrecevable et mal fondée en ses demandes ;
En conséquence, y faisant droit,
- condamner la SCPI SOPRORENTE au paiement de la somme de 3.764,30 euros avec intérêts de droit à compter du 9 décembre 2021, date de la sommation de payer ;
- condamner la SCPI SOPRORENTE au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner la SCPI SOPRORENTE au paiement des entiers dépens ;
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/03090 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWIQR
- condamner la SCPI SOPRORENTE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Dans ses conclusions en réponse n°1 notifiées par voie électronique le 13 avril 2023, la SCPI SOPRORENTE demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à porter au crédit du compte individuel de la SCPI SOPRORENTE la somme de 3.252,48 euros au titre des frais facturés entre le 23 novembre 2020 et le 6 février 2023 ;
- juger que le montant des frais afférent à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne pourra excéder le coût de la première mise en demeure et condamner le syndicat des copropriétaires à porter au crédit du compte individuel de la SCPI SOPRORENTE les frais inutiles ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble aux entiers dépens de l’instance et autoriser, pour ceux la concernant, la Selarl FBC Avocats à en poursuivre le recouvrement direct, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 04 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/03090 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWIQR
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCPI SOPRORENTE est propriétaire des lots n°[Cadastre 1] à 210 et 396 à 402 inclus de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 11 avril 2019, 7 septembre 2020, 19 mai 2021, 9 juillet 2021 et 12 avril 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 26 avril 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCPI SOPRORENTE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 331,82 euros.
La SCPI SOPRORENTE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En application de l'article 1231-6 du code civil, l'intérêt au taux légal sera dû à compter du 9 décembre 2021, date de la mise en demeure.
Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
La SCPI SOPRORENTE demande que sur le décompte des frais débités par le syndicat des copropriétaires sur son compte individuel pour un montant de 3.432,48 soit crédité de la somme de 3.252,48 euros et que les frais afférents à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’excèdent pas le coût de la première mise en demeure.
Ainsi la SCI SOPRORENTE reconnaît être redevable de la somme de 180 euros au titre des frais afférents à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065.
En l’espèce, suivant le décompte produit par le syndicat des copropriétaires ces frais s’élèvent à 3.432,48 euros.
La SCI SOPRORENTE ne justifie que les frais de commandement de payer par commissaire de justice du 9 décembre 2021 pour un montant de 177 euros (152,10 + 24 euros de TVA).
Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 9 décembre 2021 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.
Au regard de l'ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 180 euros.
En application de l'article 1231-6 du code civil, l'intérêt au taux légal sera dû à compter du 9 décembre 2021, date de la mise en demeure.
Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.
La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 04 mars 2022, date de l’assignation.
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCPI SOPRORENTE de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCPI SOPRORENTE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès avril 2020.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCPI SOPRORENTE a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
La SCPI SOPRORENTE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCPI SOPRORENTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] les sommes de :
- 331,82 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées décompte de créance actualisé au 26 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021 ;
- 180 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 04 mars 2022 ;
REJETTE la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCPI SOPRORENTE aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024
La Greffière La Présidente