TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 22/04999
N° Portalis 352J-W-B7G-CWRTV
N° MINUTE :
Assignation du :
13 Avril 2022
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le CABINET DEBAYLE, S.A
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Cannelle FARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0076
DÉFENDEUR
Monsieur [G] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Richard Ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1887
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
DÉBATS
A l’audience publique du 04 Avril 2024
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [G] [W] est propriétaire des lots de copropriété n°3, 17 et 45 d'un immeuble situé au [Adresse 1]).
Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [G] [W] de payer des charges de copropriété impayées pour un montant de 35.035,24 euros.
Par acte de commissaire de justice du 3 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation de payer à M. [G] [W] la somme de 36.332,30 euros.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 13 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner M. [G] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 28.678,40 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 13 avril 2022.
Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2, ainsi que l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :
- condamner M. [G] [W] au paiement de la somme de 6.628,36 euros au titre des charges impayées sur la période du 1 T 2021 au 1 T 2023 inclus selon situation comptable établie le 31 mars 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 30 décembre 2021;
- condamner M. [G] [W] au paiement de la somme de 120 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement à compter de la mise en demeure du 30 décembre 2021;
- ordonner la capitalisation des intérêts et condamner M. [G] [W] à les payer ;
- condamner M. [G] [W] au paiement de la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner M. [G] [W] au paiement des entiers dépens ;
- condamner M. [G] [W] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, M. [G] [W] demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1343-5 du code civil, de :
- expurger du décompte arrêté au 31 mars 2023 la somme globale de 357,54 euros ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de sa demande de dommages et intérêts ;
- accorder les plus larges délais de paiement à M. [G] [W] pour régler sa dette en 24 échéances;
- ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard de mettre à jour ses fichiers et ses décomptes conformément au jugement à intervenir ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.
En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 4 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [G] [W] est propriétaire des lots n°3, 17 et 45 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 10 juin 2020, 27 janvier 2022 et 14 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 31 mars 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [G] [W], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.628,36 euros.
M. [G] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 3 janvier 2022, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.
Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 120 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Les frais exposés d’un montant de 24 euros pour une mise en demeure adressée le 3 janvier 2022 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires réclame également le paiement de sommes au titre de « frais de mise au contentieux ».
Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « frais de mise au contentieux » pour un montant de 96 euros.
En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.
En conséquence, M. [G] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 3 janvier 2022, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date
Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.
La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le13 avril 2022, date de l’assignation.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.
M. [G] [W] ne justifie pas de ses revenus et de sa capacité à pouvoir respecter un échéancier.
En l'espèce, l'octroi de délais de paiement à M. [G] [W] aurait pour effet d'aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celle-ci a d'ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l'introduction de l'instance.
Le défendeur sera ainsi débouté de sa demande en délais de paiement.
Sur la demande tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de mettre à jour, sous astreinte, ses fichiers et ses décomptes conformément au jugement à intervenir
Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
M. [G] [W] demande au syndicat des copropriétaires de produire des fichiers et décompte en conformité aux décisions que le tribunal pourrait prendre. Cette demande, imprécise, ne pourra qu’être rejetée.
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [G] [W] de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [G] [W] a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges dès le 5 février 2022 en raison des travaux de ravalement de façades qui nécessitaient le paiement d’une somme de 14.399,21 euros.
La bonne foi du débiteur doit être présumée et il n'est pas démontré que M. [G] [W] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
M. [G] [W], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE M. [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de :
- 6.628,36 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées sur la période du premier trimestre 2021 au premier trimestre 2023 inclus selon situation comptable établie le 31 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2022 ;
- 24 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2022.
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 13 avril 2022 ;
REJETTE la demande de M. [G] [W] tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de mettre à jour, sous astreinte, ses fichiers et ses décomptes conformément au jugement à intervenir ;
CONDAMNE M. [G] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [G] [W] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 6 juin 2024
La Greffière La Présidente