TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 22/09968
N° Portalis 352J-W-B7G-CXUNO
N° MINUTE :
Assignation du :
12 Août 2022
JUGEMENT EN PROCÉDURE
ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet ADMINISTRA, S.A.S
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Juliette BAYLE du Cabinet 544, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0609
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [B]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1909
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles 839 et 481 du code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,
Madame Elyda MEY, juge, statuant par délégation du Président du Tribunal judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Paris du 8 janvier 2024, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/09968 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXUNO
DÉBATS
A l’audience publique du 27 Mars 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
M. [M] [B] est propriétaire des lots n° 4053, 4107, 4202 et 4261, dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété et géré par son syndic, le cabinet Administra.
Par acte d'huissier en date du 12 août 2022, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, en paiement de charges de copropriété.
Aux termes de son assignation, il demande, au visa des articles 10 et suivants, 14-1 et suivants, 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 36 et suivants du décret du 17 mars 1967, et 514, du code de procédure civile, la condamnation de M. [B] à lui régler la somme de 10.058,66 euros comprenant 4.882,41 euros au titre des appels de fonds arrêtés au 30 juillet 2022 et 5.176,25 euros au titre des charges à venir jusqu’au 4ème trimestre 2023.
Aux termes de ses conclusions n°1, le syndicat des copropriétaires sollicite au visa des articles 10 et suivants, 14-1 et suivants, 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 36 et suivants du décret du 17 mars 1967, et 514 du code de procédure civile, de :
-Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1],
-Condamner M. [M] [B] à régler au syndicat des copropriétaires la somme totale de 14.835,80 euros :
- de la somme de 9.659,55 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal, avec intérêts au taux légal, en application de l’article 1153, alinéa 1 à 3 du code civil à compter de la délivrance de la mise en demeure,
- de la somme de 5.176,25 euros au titre des charges à venir jusqu’au 4ème trimestre 2023,
-Condamner M. [M] [B] à régler au syndicat des copropriétaires la somme totale de 1.500 euros représentant les dommages et intérêts,
-Condamner M. [M] [B] à régler sur la somme en principal les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du présent acte, outre la capitalisation desdits intérêts,
-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
-Condamner M. [M] [B] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-Le condamner aux dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2024, M. [B] sollicite de :
-Dire recevable et bien fondée la contestation de M. [B],
-Ordonner au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet Administra, de produire un décompte à jour des derniers paiements effectués par M. [B],
-Ordonner au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le Cabinet Administra, par voie de conséquence, de communiquer le relevé de compte de M. [M] [B] pour les lots détenus à titre personnel,
En conséquence,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses chefs de demande,
-Annuler les sommes indument réclamées et non justifiées,
-Ordonner l’actualisation du compte de M. [B] sur la base du calcul fourni dans la procédure de la SCI Maxime,
-Ordonner au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet Administra, de payer à M. [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-Ordonner au syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic, le Cabinet Administra, de payer à M. [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages Intérêts pour le préjudice subi du fait du manque de rigueur du syndic dans la tenue des comptes de son copropriétaire,
-Ordonner que la condamnation du syndicat des copropriétaires soit effectuée hors tantièmes de M. [B],
-Réserver les dépens.
A l’audience, le demandeur a indiqué s’en rapporter à ses écritures et a précisé que la créance s’élevait à 11.522 euros.
Il est fait expressément référence aux écritures susvisées et aux notes d'audience pour un plus ample exposé des faits, de la cause et de leurs prétentions.
L'affaire, plaidée le 27 mars 2014, a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande en paiement
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »
La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet en effet d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.
Elle institue ainsi une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu'elle vise, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l'article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure en date du 22 juin 2022 qui ne met pas en demeure M. [B] de régler une provision mais l'ensemble d'un arriéré de charges d’un montant de de 4.882,41 euros ainsi que des provisions non encore échues d’un montant de 5.176,25 euros, dans un délai de 30 jours.
En effet, la mise en demeure indique que “Vous êtes débiteur d’une somme de 4.882,41 euros au titre des charges et provisions sur charges régulièrement votées et approuvées en assemblée générale par le syndicat de copropriété ainsi que de la somme de 5.176,25 euros au titre des provisions non encore échues sur 2023. La société Administra m’a demandé de vous réclamer cette somme. […] Je vous informe qu’à défaut qu’à défaut de paiement cette somme au plus tard sous trente jours à compter de la réception de la présente mise en demeure, j’ai reçu instruction de poursuivre judiciairement le règlement des impayés”.
En outre, aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires precise “Par lettre recommandée avec avis de reception, la demanderesse a mis en demeure le débiteur d’avoir à régler l’arriéré et les provisions déjà votées, budgétées et appelées”.
Ainsi, la mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s'il règle une seule provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l'article 19-2, pour le paiement de l'intégralité de l'arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.
Ce n'est en effet qu'en cas de non paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement non seulement de cette provision, mais également des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des provisions non encore échues en application de l'article 14-1.
De plus, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.
Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en oeuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire.
Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.
En conséquence, la mise en demeure produite ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevable.
Décision du 06 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/09968 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXUNO
Sur les demandes reconventionnelles de M. [B]
Aux termes de ses dernières conclusions, M. [B] sollicite qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de produire un décompte à jour de ses derniers paiements et l’actualisation de son compte sur la base du calcul fourni dans la procédure de la SCI Maxime et que soient annulées les sommes réclamées et non justifiées.
Les demandes de M. [B] étant liées à celles en paiement de charges formées par le syndicat des copropriétaires lesquelles ont été déclarées irrecevables, deviennent sans objet et seront donc rejetées.
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, la demande principale en paiement d’arriérés de charges dues et des charges à venir ayant été déclarée irrecevable, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 1.500 euros.
Sur la demande indemnitaire de M. [B]
L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
La mise en jeu de ce régime de responsabilité implique qu'elles démontrent une faute, un préjudice et un lien de causalité.
En l’espèce, M. [B] qui réclame la somme de 5.000 euros du fait du préjudice subi du fait du manque de rigueur du syndic dans la tenue de ses comptes, ne justifie d’aucun préjudice. Par conséquent, il sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l'instance, est condamné aux entiers dépens qu'il a exposés et est débouté de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.
Il sera en outre condamné à payer à M. [B] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [B] sera dispensé de toute participation aux frais de la présente procédure.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.
Enfin, les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.
PAR CES MOTIFS,
Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics, rendu par mise à disposition au greffe :
DÉCLARE irrecevable l'ensemble des demandes en paiement des arriérés de charges dues et des charges à échoir formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;
DÉBOUTE M. [M] [B] de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [M] [B] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;
DISPENSE M. [M] [B] de toute participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024
La Greffière La Présidente