Décision du 06 Juin 2024
Minute n° 24/136
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 06 Juin 2024
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Rôle N° RG 23/00138 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X3J6
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ÎLE DE FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [S] [N]
[Adresse 1]
[Localité 12]
défaillant
Madame [V] [C]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 12]
défaillante
INTERVENANT :
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 8]
[Localité 11]
représentée par Messieurs [Z] [B] et [M] [R], commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Rémy BLONDEL,Juge, désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux :
Date de la première évocation:
Date des débats :
Date de la mise à disposition : 06 Juin 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [S] [N] et Madame [V] [C] épouse [N] étaient propriétaires des lots n°792, 992 et 2325 correspondant à un appartement, une cave et à un emplacement de stationnement rattachés au bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 1]), sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et AT n° [Cadastre 10].
Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 13], comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).
Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 en date du 06 septembre 2019, l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet ZAC du “[Localité 13]” sur la commune de [Localité 12] a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de l’EPFIF.
Par un arrêté préfectoral n° 2023-0389, en date du 21 février 2023, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l’EPFIF.
Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l’EPFIF, par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny.
L’EPFIF a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation à Monsieur [S] [N] et à Madame [V] [C] épouse [N] par actes de commissaire de justice, délivrés le 07 avril 2023 et remis à personne.
Par une requête reçue le 26 juin 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation de la valeur du bien des consorts [N].
L’EPFIF a notifié à Monsieur [S] [N] et à Madame [V] [C] épouse [N] la saisine de la juridiction de l’expropriation par actes de commissaire de justice, délivrés le 03 juillet 2023, selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.
Par ordonnance rendue le 1er septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 09 novembre 2023, ainsi que l’audience au 18 janvier 2024.
L’EPFIF a notifié cette décision à Monsieur [S] [N] et à Madame [V] [C] épouse [N] par actes de commissaire de justice, délivrés le 03 octobre 2023 et remis à domicile.
Madame [A] [W], fille de Monsieur [S] [N] était présente lors du transport sur les lieux du 09 novembre 2023.
Dans son Mémoire valant offre et dans son mémoire complémentaire et récapitulatif du 16 janvier 2024, notifié à Monsieur [S] [N] et à Madame [V] [C] épouse [N] par actes de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, l’EPFIF sollicite la fixation de la valeur du bien des consorts [N] de la manière suivante :
- En cas d’acceptation d’un relogement :
Si l’exproprié prend l’engagement de réemployer son indemnité de dépossession par l’achat d’un bien équivalent dans le délai d’un an du paiement ou de la consignation de ladite indemnité : indemnité de dépossession de 77.230 euros décomposée comme suit :Indemnité principale : 69.300 eurosIndemnités accessoires : 7.930 eurosSi l’exproprié ne prend pas l’engagement de réemployer son indemnité de dépossession par l’achat d’un bien équivalent dans le délai d’un an du paiement ou de la consignation de ladite indemnité : indemnité de dépossession de 68.760 euros décomposée comme suit : Indemnité principale : 61.600 eurosIndemnités accessoires : 7.160 euros
- En cas de non acceptation d’un relogement : une indemnité de dépossession de 85.700 euros décomposée comme suit :
Indemnité principale : 77.000 eurosIndemnités accessoires : 8.700 euros
Par des conclusions rectificatives datées du 18 décembre 2023, reçues au greffe le 19 décembre 2023 et faisant suite à ses conclusions du 03 octobre 2023, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession :
- Soit de 85.700 euros en valeur libre décomposée comme suit :
- 77.000 euros au titre de l’indemnité principale ;
- 8.700 euros au titre du remploi ;
- Soit de 72.764 euros en valeur occupée décomposée comme suit :
- 65.249 euros au titre de l’indemnité principale ;
- 7.524 euros au titre du remploi.
Monsieur [S] [N] et Madame [V] [C] épouse [N] n’ont pas constitué avocat et n’ont fait parvenir aucun mémoire.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
A l’audience du 14 mars 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2024.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l'article L. 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;
Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En application des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.
* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, les lots 792, 992 et 2325 doivent être évalués selon :
- leur consistance au 29 juin 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016.
Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence.
En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification numéro un du 08 avril 2016.
Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ;
- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.
Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée
Sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu
La commune de [Localité 12] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.
Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 16] à [Localité 17] et dessert [Localité 12]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 14]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.
La copropriété du Chêne pointu a été édifiée en 1966 et est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements.
L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu réalisée par la commune de [Localité 12] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85% des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.
Le commissaire du Gouvernement précise que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne pointu ont fait l’objet :
- d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 12], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ;
- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 13], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ;
- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.
Il ajoute que la copropriété fait l’objet d’une mise sous administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges.
Sur les biens expropriés
Sur l’appartement :
Il s’agit d’un appartement de type F3 d’une superficie de 56 m².
Une entré comprenant un double placard se prolonge par un couloir. Ils desservent :
- immédiatement au niveau de la porte d’entrée, une pièce rectangulaire ;
- une deuxième pièce rectangulaire est soit dans la continuité de la première, soit séparée ;
- une cuisine, d’apparence rectangulaire ;
- une troisième pièce, après la cuisine ;
- une salle de bain et un WC séparé, l’un et l’autre aveugles, en face de la cuisine.
L’appartement est globalement dans un très bon état d’entretien, les équipements sont récents et l’électricité semble aux normes. Il dispose d’une porte blindée de type 3 points. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au procès-verbal de transport annexé au présent jugement.
Sur la cave :
Les emplacements des caves n’étant pas connus des propriétaires et faute d’éclairage suffisant ainsi que de la présence de nuisibles, la cave des consorts [N] n’a pas été visitée.
Sur l’emplacement de stationnement :
Les emplacements de stationnement sont situés à l’avant du bâtiment 4 de la copropriété, [Adresse 1] ; ils sont à ciel ouvert et ne bénéficient d’aucun aménagement particulier.
Ils sont accessibles depuis [Adresse 15] par une voie goudronnée en forme de U et dans un état général d’usage, le revêtement de sol étant dégradé par endroits.
Les emplacements de stationnement se situent en bataille tout autour et au centre de ce U, séparés par un terre-plein central gazonné, arboré et jonché par endroits de quelques détritus.
Le marquage au sol et la numérotation des emplacements sont à peine visibles, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer la localisation de chaque emplacement de stationnement.
Sur la situation locative
Lors du transport sur les lieux du 09 novembre 2023, il a été constaté que l’appartement était occupé par la fille de Monsieur [S] [N], occupante à titre gratuit.
Le bien sera donc évalué comme tel, en valeur occupée.
Sur la détermination des indemnités
Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
En application de ces textes, le principe de la réparation intégrale du préjudice est limité par l’interdiction qui est faite au juge de modifier l’objet du litige, lequel ne peut être déterminé par le commissaire du Gouvernement lorsque son évaluation est supérieure à celle de l’expropriant comme de l’exproprié.
En l’espèce, en l’absence de mémoire des consorts [N], le juge de l’expropriation ne peut fixer le montant de l’indemnité à un chiffre supérieur aux offres de l’EPFIF ou aux conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose un montant supérieur, soit en l’espèce la somme de 72.764 euros.
En conséquence, il y a lieu, conformément à l’offre de l’EPFIF, de fixer l’indemnité totale de dépossession de la manière suivante :
- En cas d’acceptation d’un relogement :
Si l’exproprié prend l’engagement de réemployer son indemnité de dépossession par l’achat d’un bien équivalent dans le délai d’un an du paiement ou de la consignation de ladite indemnité : indemnité de dépossession de 77.230 euros décomposée comme suit :Indemnité principale : 69.300 eurosIndemnités accessoires : 7.930 euros
Si l’exproprié ne prend pas l’engagement de réemployer son indemnité de dépossession par l’achat d’un bien équivalent dans le délai d’un an du paiement ou de la consignation de ladite indemnité : indemnité de dépossession de 68.760 euros décomposée comme suit : Indemnité principale : 61.600 eurosIndemnités accessoires : 7.160 euros
- En cas de non acceptation d’un relogement : une indemnité de dépossession de 85.700 euros décomposée comme suit :
Indemnité principale : 77.000 eurosIndemnités accessoires : 8.700 euros
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 09 novembre 2023 ;
FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [S] [N] et à Madame [V] [C] épouse [N] au titre de la dépossession des lots n°792, 992 et 2325, un appartement, une cave et un emplacement de stationnement extérieur associés au bâtiment B4 de la copropriété du Chêne pointu, située [Adresse 1]), de la manière suivante :
- En cas d’acceptation d’un relogement :
Si l’exproprié prend l’engagement de réemployer son indemnité de dépossession par l’achat d’un bien équivalent dans le délai d’un an du paiement ou de la consignation de ladite indemnité : indemnité de dépossession de 77.230 euros ( soixante-dix-sept mille deux-cent trente euros) décomposée comme suit :Indemnité principale : 69.300 eurosIndemnités accessoires : 7.930 eurosSi l’exproprié ne prend pas l’engagement de réemployer son indemnité de dépossession par l’achat d’un bien équivalent dans le délai d’un an du paiement ou de la consignation de ladite indemnité : indemnité de dépossession de 68.760 euros (soixante-huit mille sept-cent soixante euros) décomposée comme suit : Indemnité principale : 61.600 eurosIndemnités accessoires : 7.160 euros
- En cas de non acceptation d’un relogement : une indemnité de dépossession de 85.700 euros (quatre-vingt-cinq mille sept-cent euros) décomposée comme suit :
Indemnité principale : 77.000 eurosIndemnités accessoires : 8.700 euros
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC ;
Maxime-Aurelien JOURDE
Greffier
Rémy BLONDEL
Juge