Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
06 JUIN 2024
N° RG 23/01539 - N° Portalis DB22-W-B7H-RTZV
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires «[Localité 5]-AR[Cadastre 2]» (ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] parcelle cadastrale n° AR [Cadastre 2]) représenté par son syndic en exercice, la société CORDIALIE, société à responsabilité limitée immatriculéeau Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 452 140 817 ayant son siège social situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne LEJEUNE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [U]
né le 11 Janvier 1967 à [Localité 6] (78),
demeurant [Adresse 1],
représenté par Maître Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Laurent GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 22 AVRIL 2024
Nous, Angéline GARDE, Juge, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
22 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Juin 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Z] [U] est propriétaire du lot n° 420 (bâtiment A) dépendant de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] et [Adresse 4] (78).
Le syndic de la copropriété est la société Cordialie.
Faisant grief à Monsieur [Z] [U] de s’acquitter irrégulièrement de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Cordialie, l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance délivré 15 novembre 2023 à personne physique, devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des sommes dues et indemnisation du préjudice subi.
Dans ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et
[Adresse 4] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Cordialie, demande au tribunal de :
- Recevoir ses demandes et le dire bien fondé,
- Débouter Monsieur [Z] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner Monsieur [Z] [U] à lui payer la somme de
48.961,61 € au titre des charges de copropriété arrêtées jusqu’au 31 décembre 2022 non encore réglées et au titre des provisions pour travaux et charges prévisionnelles du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, date de la mise en demeure,
- Condamner Monsieur [Z] [U] au paiement de la somme de
5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Condamner Monsieur [Z] [U] à lui payer une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [Z] [U] aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires évoque un litige familial prégnant opposant Monsieur [I] [U] et Madame [G] [X] d’une part et Monsieur [Z] [U] d’autre part. Il explique que Monsieur
[I] [U] est le gérant de la société Cordialie et que Madame [G] [X] est la gérante de la société Rafal.
Il réplique que, lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 25 mai 2023, assemblée aujourd’hui définitive, la société Cordialie, copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier, a été désignée ès qualités de syndic non professionnel (article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965). Il considère, par conséquent, que le moyen tiré du défaut de renouvellement de la carte professionnelle est sans objet. Il ajoute que toutes les assurances nécessaires ont été souscrites. Il indique, enfin, que la rémunération de ce syndic est non seulement compatible avec son statut, mais également justifiée par la masse de travail engendrée par le lourd contentieux opposant les copropriétaires.
Il soutient, au visa des pièces versées aux débats, que sa créance est certaine, liquide et exigible et que les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées. Il rappelle que les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été prononcée. Il rétorque, par ailleurs, que la diminution des charges entre 2018 et 2021 est liée à une gestion saine et sérieuse de la copropriété.
Il précise que Monsieur [Z] [U] doit, conformément aux stipulations du contrat de syndic, supporter les frais de recouvrement de sa dette. Il considère que le non paiement par Monsieur [Z] [U] de sa quote-part de charges de copropriété génère des difficultés de trésorerie à la copropriété, laquelle est tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers. Il affirme que le préjudice causé est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement.
Dans ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, Monsieur [Z] [U] demande au tribunal de :
- Déclarer le syndicat des copropriétaires “[Localité 5] AR [Cadastre 2]" représenté par la société Cordialie irrecevable en ses demandes,
A titre subsidiaire,
- Juger le syndicat des copropriétaires “[Localité 5] AR [Cadastre 2]" représenté par la société Cordialie mal fondé en ses demandes,
- Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires “[Localité 5] AR [Cadastre 2]" représenté par la société Cordialie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires “[Localité 5] AR [Cadastre 2]" à payer à Monsieur [Z] [U] la somme de 17.242,79 € au titre du trop-perçu,
- Condamner le syndicat des copropriétaires “[Localité 5] AR [Cadastre 2]" à payer à Monsieur [Z] [U] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires “[Localité 5] AR [Cadastre 2]" aux entiers dépens, dont distraction, pour ceux le concernant au profit de Maître Guillaume Nicolas, avocat aux offres de droit.
Monsieur [Z] [U] s’accorde avec le syndicat sur la situation délétère de l’ensemble immobilier en raison du contentieux opposant les copropriétaires. Il souligne que dix-huit procédures judiciaires sont en cours et/ou clôturées et que leur nombre ne fait qu’augmenter.
Il soutient, sur le fondement des articles 648, 649, 117, 118 et 119 du code de procédure civile, que le société Cordialie ne dispose plus de carte professionnelle depuis le 30 juin 2021, ce qui l’empêche d’avoir la qualité de syndic professionnel et de percevoir des honoraires à ce titre. Il rétorque que la désignation effectuée lors de l’assemblée générale du 25 mai 2023 n’est pas de nature à régulariser, a posteriori, la période antérieure. Il relève que la rémunération votée, comparable à celle des précédents contrats professionnels, est contraire aux dispositions
de l’article 16 de la loi du 2 janvier 1970. Il souligne, enfin, qu’il n’est justifié d’aucune assurance avant le 1er avril 2023. Il en déduit la nullité de tous les actes accomplis par la société Cordialie ès qualités de syndic entre le 30 juin 2021 et le 25 mai 2023.
Il conteste, à titre subsidiaire, l’exigibilité des charges. Il explique que les sommes appelées sont liées à des budgets votés lors d’assemblées générales annulées, sans que le fond des contestations n’ait encore été jugé. Il fait encore état de certaines incohérences, parmi lesquelles une réduction drastique des charges entre 2018 et 2021 et une rémunération de 12.000 € par an pour le syndic. Selon lui, c’est le syndicat des copropriétaires qui serait redevable à son égard de la somme de 17.242,79 €.
MOTIFS
Sur la réouverture des débats
Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
L’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire dispose qu’en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.
Selon l’article 839, alinéa 1, du code de procédure civile, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1.
En vertu de l’article 481-1 du code de procédure civile, l’introduction d’une procédure accélérée au fond est subordonnée au respect d’une disposition légale ou réglementaire spécifique.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le
1er janvier 2023, dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires, avant d’introduire une procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges de copropriété, dérogatoire au droit commun, de rapporter la preuve, d’une part, de l’envoi d’une mise en demeure relative au défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, du caractère infructueux de cette mise en demeure passé un délai de trente jours.
Si tel est le cas, il est alors fondé, en application des dispositions susvisées, à réclamer le paiement de l’arriéré de charges, de la provision ayant fait l’objet de la mise en demeure et des provisions non encore échues de l’exercice en cours.
Corrélativement, le mécanisme de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à permettre le recouvrement des appels de fonds postérieurs à la mise en demeure prévue par le texte, celle-ci figeant l’objet du litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 48.964,61 € selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 (provision du 3ème trimestre 2023 incluse), reçue le 26 juillet 2023. Cette missive vise expressément les dispositions des articles 19 et suivants de la loi du
10 juillet 1965.
La régularité de la mise en demeure adressée étant susceptible d’avoir une incidence directe sur la compétence du tribunal pour statuer, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, sur les demandes présentées, il est essentiel que les parties puissent s’expliquer, de manière contradictoire, sur ce point.
Il apparaît tout aussi opportun qu’elles s’expliquent sur la compétence du tribunal pour statuer, en matière de procédure accélérée au fond, sur la demande de dommages et intérêts, de remboursement des frais dits nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de restitution d’un éventuel trop-perçu.
Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à l’audience du lundi 10 juin 2024 à 14h en présence des parties pour évoquer les irrecevabilités soulevées et déterminer une date de renvoi.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire non susceptible de recours, rendue en application de l’article 444 du code de procédure civile,
ORDONNE la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur :
la configuration du syndicat des copropriétaires et son incidence sur la version de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au présent litige (se reporter aux conditions et dates d’entrée en vigueur prévues au VI de l’article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021),
la régularité de la mise en demeure adressée au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
* la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour octroyer des dommages et intérêts, mettre à la charge du débiteur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et statuer sur la restitution d’un éventuel trop-perçu,
RENVOIE la cause et les parties à l’audience de procédure accélérée au fond du tribunal judiciaire de Versailles du 10 juin 2024 à 14h pour évoquer, en présence des parties, les difficultés soulevées.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 JUIN 2024 par Angéline GARDE, Juge, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE